N°188 - Panorama di Economia Immobiliare - Febbraio 2018
SubTitle: MUTUI
BANCHE E MONETA: SERIE NAZIONALI – BANCA D’ITALIA
In dicembre i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti dell’1,9% su base annua (1,4% in novembre). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,8% (2,9% nel mese precedente), mentre quelli alle società non finanziarie sono aumentati dello 0,2% (0,4% in novembre). I depositi del settore privato sono aumentati del 4,4% su base annua (4,6% in novembre); la raccolta obbligazionaria è diminuita del 16,1% (-16,3% nel mese precedente). Le sofferenze sono diminuite del 10,4% su base annua (erano diminuite del 6,4% nel mese precedente). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,27% (2,32% nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,03%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,50% (1,49% in novembre); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari al 2%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,16%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati dello 0,38%.
BUSSOLA MUTUI: IV TRIMESTRE 2017 – CRIF E MUTUISUPERMARKET
Anche nel IV trimestre 2017 continua il rallentamento della domanda di mutui con finalità surroga: questa, infatti, diminuisce il suo peso passando dal 47% del totale rilevato sul canale online (che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole per questo segmento), nel IV trimestre 2016 al 28% del IV trimestre 2017. Allo stesso tempo la domanda di mutui con finalità acquisto sullo stesso periodo passa dal 41% del totale al 62%, trainata da un mercato delle compravendite sempre in crescita, seppur a ritmi inferiori rispetto agli ultimi trimestri. La sensibile riduzione del numero di richieste con finalità surroga impatta positivamente l’importo medio del mutuo richiesto che nel IV trimestre 2017 a livello di sistema raggiunge i 126.973 euro, in crescita rispetto ai 125.449 euro del trimestre precedente. Sempre da correlarsi alle dinamiche di richiesta mutuo da parte di privati e famiglie, il forte calo della domanda con finalità surroga registrato nel corso degli ultimi trimestri, non sufficientemente compensato da un proporzionale aumento della domanda con finalità acquisto, risulta in un rallentamento dei nuovi flussi di mutui erogati: nel III trimestre 2017 i dati Banca d’Italia evidenziano una contrazione dei nuovi flussi pari al -6,4% rispetto al III trimestre 2016. Per i primi 9 mesi del 2017 la dinamica delle nuove erogazioni rimane a ogni modo positiva, con flussi in aumento del +0,3% rispetto ai primi 9 mesi del 2016. Anche nel IV trimestre 2017 si rileva una situazione di sostanziale stabilità degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso rispetto a quanto registrato durante il III trimestre dell’anno. Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si assesta attorno all’1% mentre la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso si stabilizza attorno allo 0,3%. La crescita del numero di compravendite residenziali risulta a ogni modo in decelerazione a partire dal II trimestre 2016. Questo rallentamento del ritmo di crescita delle compravendite residenziali si accompagna a un’ulteriore riduzione dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo, prezzi che registrano nel IV trimestre 2017 una contrazione pari al -3,5%. Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul IV trimestre 2017 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Centro Italia, con un -7% rispetto al IV trimestre 2016, mentre nelle macro aree Nord-Est e Sud e Isole si registrano riduzioni rispettive del -2,5% e -2,7%; l’area Nord-Ovest, infine, registra un -0,5%. A valle di questo ultimo calo delle quotazioni, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario nel 2017 risulta in calo del -4,1% rispetto al 2016 mentre il prezzo/mq sul periodo 2010/2017segna un decremento medio a livello nazionale pari addirittura al -22,2%. In particolare, a trainare il calo del prezzo/mq degli immobili sul 2017 sono gli immobili usati, con un -5,4% delle loro quotazioni rispetto al 2016, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili resta pressoché invariato, segnando un +0,2%.
BAROMETRO MUTUI – CRIF
Dopo un 2017 interamente caratterizzato da variazioni negative, il 2018 si apre con un rallentamento delle interrogazioni sul Sistema di Informazioni Creditizie di Crif relative alla richiesta di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), da parte delle famiglie italiane. Nello specifico, il fenomeno delle surroghe risulta in significativa contrazione e incide negativamente sulla performance dell’intero comparto, che nel mese di gennaio fa complessivamente registrare un -10,8% rispetto al corrispondente mese dell’anno precedente. A mitigare l’andamento negativo delle richieste si segnala nel primo mese dell’anno una nuova crescita dell’importo medio, che si attesta su 125.724 euro (+3,7% rispetto a gennaio 2017), confermando il trend di costante incremento rispetto al 2017. Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo, a gennaio le preferenze degli italiani si sono orientate primariamente verso la classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,3% del totale ma, complessivamente, si segnala il progressivo spostamento verso le fasce di importo più contenuto. Per quanto riguarda la distribuzione delle richieste di nuovi mutui e surroghe in base alla durata, invece, nel mese di gennaio appena concluso è la classe compresa tra i 16 e i 20 anni di durata quella in cui si concentra la quota maggioritaria di richieste, con il 25,2% del totale, seguita dalla fascia tra i 26 e i 30 anni, con il 23%. A fronte del quasi azzeramento delle richieste di durata inferiore ai 5 anni, fascia in cui tipicamente si concentrano le surroghe, continua lo spostamento delle richieste verso piani di rimborso sempre più lunghi, con oltre i 2/3 delle pratiche che prevede una durata superiore ai 25 anni.
MUTUI: IN 4 ANNI AUMENTANO GLI UNDER 30 E I LAVORATORI A TEMPO INDETERMINATO – FACILE.IT E MUTUI.IT
Negli ultimi anni la percentuale di lavoratori con contratto a tempo indeterminato e di Under 30 che si sono rivolti a un istituto di credito per richiedere un mutuo è aumentata, così come l'attenzione data loro dalle banche: è questa una delle principali evidenze emerse dall’approfondita analisi che ha voluto fotografare l’evoluzione del settore mutui attraverso l’esame di un campione di 50.000 domande di finanziamento per l’acquisto di un immobile (sia esso prima o seconda casa), presentate tramite i due portali tra il 1 gennaio 2013 e il 31 dicembre 2017. Il primo dato che emerge dall’analisi è quello legato ai lavoratori con contratto a tempo indeterminato, che nel corso dei quattro anni hanno visto incrementare notevolmente la loro quota percentuale sul totale dei richiedenti; se si guarda alle domande di finanziamento la percentuale di aspiranti mutuatari con contratto di lavoro a tempo indeterminato è passata dal 77% del 2013 all’81% del 2017. Invece, se si guarda ai mutui erogati, nel 2013 quelli concessi a lavoratori con contratto a tempo indeterminato erano l‘81% del totale mentre nel 2017 sono diventati l’86%. Nello stesso periodo è diminuita la quota percentuale di lavoratori a tempo determinato che si sono rivolti alle banche; se si guarda al totale richieste di mutuo, il valore è passato dal 3% del 2013 al 2% del 2017, se invece si guarda ai mutui erogati è calato dal 2,4% all’1,9%. Altro importante cambiamento nella domanda di mutui è stato fotografato nel segmento degli Under 30 che si rivolgono a una banca e, in particolare, di quelli con contratto e tempo indeterminato, categoria che nel corso dei 4 anni è cresciuta erodendo sempre di più la fetta di giovani con contratto a tempo determinato e liberi professionisti: analizzando le richieste di mutuo, la percentuale di aspiranti mutuatari con meno di trent’anni è aumentata sensibilmente, passando dal 3% del 2013 ad addirittura il 31% di fine 2017. C’è da sottolineare che per questa categoria di richiedenti sono cambiate anche le condizioni lavorative dichiarate nel momento in cui è stata presentata domanda; se nel 2013 solo il 75,55% aveva un contratto a tempo indeterminato, nel 2017 la percentuale è salita di oltre 9 punti, arrivando all’84,66%. Trend analogo emerge dall’analisi dei mutui erogati; la percentuale di Under 30 che è riuscita a ottenere il finanziamento è passata dal 2% del totale nel 2013 al 12% nel 2017 e, tra questi, la percentuale di giovani con contratto a tempo indeterminato è cresciuta dal 70% del 2013 all’87,29% del 2017. Il miglioramento delle condizioni generali insieme ai tassi di interesse da tempo ai minimi storici hanno determinato non solo un aumento percentuale dei lavoratori a tempo indeterminato e degli Under 30 che si sono rivolti alle banche, ma anche una crescita di quanto questi hanno richiesto e ottenuto. L’importo medio richiesto dai lavoratori a tempo indeterminato è passato dai 122.600 euro del 2013 ai 130.237 euro del 2017 (+6,2%); l'erogato, invece, è aumentato da 117.700 euro del 2013 ai 128.770 euro del 2017 (+9,4%). Anche gli Under 30 hanno chiesto e ottenuto importi più elevati; la richiesta media è passata da 104.623 euro del 2013 a 122.900 euro del 2017 (+17,5%), l'erogato da 101.900 euro a 121.460 euro (+19,2%). Il progressivo aumento della quota di Under 30 ha determinato, inoltre, una diminuzione dell’età media dei lavoratori con contratto a tempo indeterminato che si sono rivolti a un istituto di credito e, tra coloro che hanno ottenuto il mutuo, l’età media è passata da 42 a 39 anni (- 7%), mentre se ci si limita ai richiedenti la riduzione è stata del 9%.
TASSO VARIABILE AL MINIMO STORICO, MA VINCE ANCORA IL FISSO – MUTUIONLINE.IT
Il mutuo a tasso fisso è ancora il più amato dagli italiani, ma a segnare il record di ribassi nel mese di gennaio c’è ancora il tasso variabile. L’ultimo Osservatorio rende noti i dati delle rilevazioni di inizio anno e a sorprendere c’è ancora un minimo storico del tasso variabile: 0,92% contro 0,93% del mese di dicembre, un valore mai segnato dal 2006, quando era partito con un 4,28%, arrivando a misurare nel 2008, periodo di massima auge del mercato immobiliare, il 5,48%. Eppure gli italiani continuano ad acquistare la loro assicurazione sul futuro con un mutuo a tasso fisso, invogliati dalla battaglia che ormai da qualche tempo le banche conducono sul mercato a colpi di offerte e spread al ribasso. Dal IV trimestre del 2017 a questo primo periodo del nuovo anno le richieste di mutui a tasso fisso sono aumentate del 3,6%, portando al 79,6% la percentuale rilevata sul totale del campione. Il tasso variabile riduce ancora la sua fetta di domanda e scende al 17,8% (era 20,8%), e così anche il variabile con Cap che diventa l’1,7% contro il 2,3% di fine 2017. Più equilibrato invece il dato sulle erogazioni, che vedono ridursi la percentuale di inizio anno al 72,2% (76,6% prima), segno che le banche accondiscendono alle richieste e si garantiscono clienti a lungo termine ma cercano di proporre anche altre soluzioni di mutuo comunque convenienti. Altro dato interessante riguarda il valore in percentuale dell’immobile in garanzia sul finanziamento: perde quasi due punti percentuali il range 70-80%, segnando il 37,3% delle richieste e guadagna invece il 2,5% l’intervallo di loan-to-value minore o uguale al 50%. Acquistare casa adesso con un mutuo diventa molto conveniente quando si dispone di un gruzzolo che permette di ridurre al 50% o più il loan-to-value, perché a queste condizioni le banche rischiano meno e riescono a praticare condizioni decisamente più vantaggiose: l’inversione di tendenza si ripercuote inevitabilmente sulle banche che fanno rilevare dal lato delle erogazioni un incremento del 2,3% della fascia di loan-to-value 50-70%, valore all’interno del quale riescono ancora a mantenere condizioni buone e spread convenienti. Calano gli importi medi richiesti ed erogati dopo l’entusiasmo di fine anno scorso: 127.930 euro per la domanda (era 128.581 l’ultimo trimestre 2017) e 123.028 euro per le concessioni (123.616 prima); entrambi i valori sono comunque più alti rispetto alla media rilevata lo scorso anno. Fa specie, dopo il ridimensionamento straordinario dei valori durante la seconda metà del 2017, la risalita delle surroghe sia dal lato della domanda che dell’offerta: l’Osservatorio segna in questo primo periodo dell’anno rispettivamente il 48,5% (44,6% le richieste nel IV trimestre del 2017) e il 47,4% (41,3% i mutui con finalità surroga erogati dalle banche nel periodo precedente). Come si spiega questo fenomeno? Probabilmente, anche coloro che non pensavano a una sostituzione del mutuo hanno voluto cercare un risparmio maggiore approfittando delle condizioni attuali di convenienza dei finanziamenti. Per quanto riguarda il profilo del mutuatario-tipo emerge che chi stipula un mutuo ha per lo più fra i 36 e i 45 anni, è del Nord e ha un impiego a tempo indeterminato, basti pensare che dal 2006 a oggi gli istituti di credito hanno concesso mutui in più di 8 casi su 10 a chi presentasse la garanzia di un impiego fisso, presupposto essenziale per ridurre l’esposizione al rischio per il periodo di durata del finanziamento.
Newsletter integrale:
In dicembre i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti dell’1,9% su base annua (1,4% in novembre). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,8% (2,9% nel mese precedente), mentre quelli alle società non finanziarie sono aumentati dello 0,2% (0,4% in novembre). I depositi del settore privato sono aumentati del 4,4% su base annua (4,6% in novembre); la raccolta obbligazionaria è diminuita del 16,1% (-16,3% nel mese precedente). Le sofferenze sono diminuite del 10,4% su base annua (erano diminuite del 6,4% nel mese precedente). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,27% (2,32% nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,03%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,50% (1,49% in novembre); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari al 2%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,16%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati dello 0,38%.
BUSSOLA MUTUI: IV TRIMESTRE 2017 – CRIF E MUTUISUPERMARKET
Anche nel IV trimestre 2017 continua il rallentamento della domanda di mutui con finalità surroga: questa, infatti, diminuisce il suo peso passando dal 47% del totale rilevato sul canale online (che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole per questo segmento), nel IV trimestre 2016 al 28% del IV trimestre 2017. Allo stesso tempo la domanda di mutui con finalità acquisto sullo stesso periodo passa dal 41% del totale al 62%, trainata da un mercato delle compravendite sempre in crescita, seppur a ritmi inferiori rispetto agli ultimi trimestri. La sensibile riduzione del numero di richieste con finalità surroga impatta positivamente l’importo medio del mutuo richiesto che nel IV trimestre 2017 a livello di sistema raggiunge i 126.973 euro, in crescita rispetto ai 125.449 euro del trimestre precedente. Sempre da correlarsi alle dinamiche di richiesta mutuo da parte di privati e famiglie, il forte calo della domanda con finalità surroga registrato nel corso degli ultimi trimestri, non sufficientemente compensato da un proporzionale aumento della domanda con finalità acquisto, risulta in un rallentamento dei nuovi flussi di mutui erogati: nel III trimestre 2017 i dati Banca d’Italia evidenziano una contrazione dei nuovi flussi pari al -6,4% rispetto al III trimestre 2016. Per i primi 9 mesi del 2017 la dinamica delle nuove erogazioni rimane a ogni modo positiva, con flussi in aumento del +0,3% rispetto ai primi 9 mesi del 2016. Anche nel IV trimestre 2017 si rileva una situazione di sostanziale stabilità degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso rispetto a quanto registrato durante il III trimestre dell’anno. Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si assesta attorno all’1% mentre la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso si stabilizza attorno allo 0,3%. La crescita del numero di compravendite residenziali risulta a ogni modo in decelerazione a partire dal II trimestre 2016. Questo rallentamento del ritmo di crescita delle compravendite residenziali si accompagna a un’ulteriore riduzione dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo, prezzi che registrano nel IV trimestre 2017 una contrazione pari al -3,5%. Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul IV trimestre 2017 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Centro Italia, con un -7% rispetto al IV trimestre 2016, mentre nelle macro aree Nord-Est e Sud e Isole si registrano riduzioni rispettive del -2,5% e -2,7%; l’area Nord-Ovest, infine, registra un -0,5%. A valle di questo ultimo calo delle quotazioni, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario nel 2017 risulta in calo del -4,1% rispetto al 2016 mentre il prezzo/mq sul periodo 2010/2017segna un decremento medio a livello nazionale pari addirittura al -22,2%. In particolare, a trainare il calo del prezzo/mq degli immobili sul 2017 sono gli immobili usati, con un -5,4% delle loro quotazioni rispetto al 2016, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili resta pressoché invariato, segnando un +0,2%.
BAROMETRO MUTUI – CRIF
Dopo un 2017 interamente caratterizzato da variazioni negative, il 2018 si apre con un rallentamento delle interrogazioni sul Sistema di Informazioni Creditizie di Crif relative alla richiesta di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), da parte delle famiglie italiane. Nello specifico, il fenomeno delle surroghe risulta in significativa contrazione e incide negativamente sulla performance dell’intero comparto, che nel mese di gennaio fa complessivamente registrare un -10,8% rispetto al corrispondente mese dell’anno precedente. A mitigare l’andamento negativo delle richieste si segnala nel primo mese dell’anno una nuova crescita dell’importo medio, che si attesta su 125.724 euro (+3,7% rispetto a gennaio 2017), confermando il trend di costante incremento rispetto al 2017. Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo, a gennaio le preferenze degli italiani si sono orientate primariamente verso la classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,3% del totale ma, complessivamente, si segnala il progressivo spostamento verso le fasce di importo più contenuto. Per quanto riguarda la distribuzione delle richieste di nuovi mutui e surroghe in base alla durata, invece, nel mese di gennaio appena concluso è la classe compresa tra i 16 e i 20 anni di durata quella in cui si concentra la quota maggioritaria di richieste, con il 25,2% del totale, seguita dalla fascia tra i 26 e i 30 anni, con il 23%. A fronte del quasi azzeramento delle richieste di durata inferiore ai 5 anni, fascia in cui tipicamente si concentrano le surroghe, continua lo spostamento delle richieste verso piani di rimborso sempre più lunghi, con oltre i 2/3 delle pratiche che prevede una durata superiore ai 25 anni.
MUTUI: IN 4 ANNI AUMENTANO GLI UNDER 30 E I LAVORATORI A TEMPO INDETERMINATO – FACILE.IT E MUTUI.IT
Negli ultimi anni la percentuale di lavoratori con contratto a tempo indeterminato e di Under 30 che si sono rivolti a un istituto di credito per richiedere un mutuo è aumentata, così come l'attenzione data loro dalle banche: è questa una delle principali evidenze emerse dall’approfondita analisi che ha voluto fotografare l’evoluzione del settore mutui attraverso l’esame di un campione di 50.000 domande di finanziamento per l’acquisto di un immobile (sia esso prima o seconda casa), presentate tramite i due portali tra il 1 gennaio 2013 e il 31 dicembre 2017. Il primo dato che emerge dall’analisi è quello legato ai lavoratori con contratto a tempo indeterminato, che nel corso dei quattro anni hanno visto incrementare notevolmente la loro quota percentuale sul totale dei richiedenti; se si guarda alle domande di finanziamento la percentuale di aspiranti mutuatari con contratto di lavoro a tempo indeterminato è passata dal 77% del 2013 all’81% del 2017. Invece, se si guarda ai mutui erogati, nel 2013 quelli concessi a lavoratori con contratto a tempo indeterminato erano l‘81% del totale mentre nel 2017 sono diventati l’86%. Nello stesso periodo è diminuita la quota percentuale di lavoratori a tempo determinato che si sono rivolti alle banche; se si guarda al totale richieste di mutuo, il valore è passato dal 3% del 2013 al 2% del 2017, se invece si guarda ai mutui erogati è calato dal 2,4% all’1,9%. Altro importante cambiamento nella domanda di mutui è stato fotografato nel segmento degli Under 30 che si rivolgono a una banca e, in particolare, di quelli con contratto e tempo indeterminato, categoria che nel corso dei 4 anni è cresciuta erodendo sempre di più la fetta di giovani con contratto a tempo determinato e liberi professionisti: analizzando le richieste di mutuo, la percentuale di aspiranti mutuatari con meno di trent’anni è aumentata sensibilmente, passando dal 3% del 2013 ad addirittura il 31% di fine 2017. C’è da sottolineare che per questa categoria di richiedenti sono cambiate anche le condizioni lavorative dichiarate nel momento in cui è stata presentata domanda; se nel 2013 solo il 75,55% aveva un contratto a tempo indeterminato, nel 2017 la percentuale è salita di oltre 9 punti, arrivando all’84,66%. Trend analogo emerge dall’analisi dei mutui erogati; la percentuale di Under 30 che è riuscita a ottenere il finanziamento è passata dal 2% del totale nel 2013 al 12% nel 2017 e, tra questi, la percentuale di giovani con contratto a tempo indeterminato è cresciuta dal 70% del 2013 all’87,29% del 2017. Il miglioramento delle condizioni generali insieme ai tassi di interesse da tempo ai minimi storici hanno determinato non solo un aumento percentuale dei lavoratori a tempo indeterminato e degli Under 30 che si sono rivolti alle banche, ma anche una crescita di quanto questi hanno richiesto e ottenuto. L’importo medio richiesto dai lavoratori a tempo indeterminato è passato dai 122.600 euro del 2013 ai 130.237 euro del 2017 (+6,2%); l'erogato, invece, è aumentato da 117.700 euro del 2013 ai 128.770 euro del 2017 (+9,4%). Anche gli Under 30 hanno chiesto e ottenuto importi più elevati; la richiesta media è passata da 104.623 euro del 2013 a 122.900 euro del 2017 (+17,5%), l'erogato da 101.900 euro a 121.460 euro (+19,2%). Il progressivo aumento della quota di Under 30 ha determinato, inoltre, una diminuzione dell’età media dei lavoratori con contratto a tempo indeterminato che si sono rivolti a un istituto di credito e, tra coloro che hanno ottenuto il mutuo, l’età media è passata da 42 a 39 anni (- 7%), mentre se ci si limita ai richiedenti la riduzione è stata del 9%.
TASSO VARIABILE AL MINIMO STORICO, MA VINCE ANCORA IL FISSO – MUTUIONLINE.IT
Il mutuo a tasso fisso è ancora il più amato dagli italiani, ma a segnare il record di ribassi nel mese di gennaio c’è ancora il tasso variabile. L’ultimo Osservatorio rende noti i dati delle rilevazioni di inizio anno e a sorprendere c’è ancora un minimo storico del tasso variabile: 0,92% contro 0,93% del mese di dicembre, un valore mai segnato dal 2006, quando era partito con un 4,28%, arrivando a misurare nel 2008, periodo di massima auge del mercato immobiliare, il 5,48%. Eppure gli italiani continuano ad acquistare la loro assicurazione sul futuro con un mutuo a tasso fisso, invogliati dalla battaglia che ormai da qualche tempo le banche conducono sul mercato a colpi di offerte e spread al ribasso. Dal IV trimestre del 2017 a questo primo periodo del nuovo anno le richieste di mutui a tasso fisso sono aumentate del 3,6%, portando al 79,6% la percentuale rilevata sul totale del campione. Il tasso variabile riduce ancora la sua fetta di domanda e scende al 17,8% (era 20,8%), e così anche il variabile con Cap che diventa l’1,7% contro il 2,3% di fine 2017. Più equilibrato invece il dato sulle erogazioni, che vedono ridursi la percentuale di inizio anno al 72,2% (76,6% prima), segno che le banche accondiscendono alle richieste e si garantiscono clienti a lungo termine ma cercano di proporre anche altre soluzioni di mutuo comunque convenienti. Altro dato interessante riguarda il valore in percentuale dell’immobile in garanzia sul finanziamento: perde quasi due punti percentuali il range 70-80%, segnando il 37,3% delle richieste e guadagna invece il 2,5% l’intervallo di loan-to-value minore o uguale al 50%. Acquistare casa adesso con un mutuo diventa molto conveniente quando si dispone di un gruzzolo che permette di ridurre al 50% o più il loan-to-value, perché a queste condizioni le banche rischiano meno e riescono a praticare condizioni decisamente più vantaggiose: l’inversione di tendenza si ripercuote inevitabilmente sulle banche che fanno rilevare dal lato delle erogazioni un incremento del 2,3% della fascia di loan-to-value 50-70%, valore all’interno del quale riescono ancora a mantenere condizioni buone e spread convenienti. Calano gli importi medi richiesti ed erogati dopo l’entusiasmo di fine anno scorso: 127.930 euro per la domanda (era 128.581 l’ultimo trimestre 2017) e 123.028 euro per le concessioni (123.616 prima); entrambi i valori sono comunque più alti rispetto alla media rilevata lo scorso anno. Fa specie, dopo il ridimensionamento straordinario dei valori durante la seconda metà del 2017, la risalita delle surroghe sia dal lato della domanda che dell’offerta: l’Osservatorio segna in questo primo periodo dell’anno rispettivamente il 48,5% (44,6% le richieste nel IV trimestre del 2017) e il 47,4% (41,3% i mutui con finalità surroga erogati dalle banche nel periodo precedente). Come si spiega questo fenomeno? Probabilmente, anche coloro che non pensavano a una sostituzione del mutuo hanno voluto cercare un risparmio maggiore approfittando delle condizioni attuali di convenienza dei finanziamenti. Per quanto riguarda il profilo del mutuatario-tipo emerge che chi stipula un mutuo ha per lo più fra i 36 e i 45 anni, è del Nord e ha un impiego a tempo indeterminato, basti pensare che dal 2006 a oggi gli istituti di credito hanno concesso mutui in più di 8 casi su 10 a chi presentasse la garanzia di un impiego fisso, presupposto essenziale per ridurre l’esposizione al rischio per il periodo di durata del finanziamento.
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