MARKET REPORT DEL 2017 – ENGEL & VÖLKERS
Il mercato immobiliare italiano si avvicina ad un punto di svolta, sostenuto dalla pressione crescente della domanda delle famiglie. A Milano le compravendite residenziali sono aumentate costantemente negli ultimi 6 anni, dopo il minimo del 2012 e Roma si conferma il primo mercato italiano per numero di compravendite, con un recupero del 34% del numero di transazioni nel 2017. Questo il quadro che emerge dal secondo Market Report del 2017 sull’andamento del mercato residenziale di pregio di Milano e Roma, realizzato con il supporto scientifico di Nomisma. Lo studio analizza i principali trend di settore nelle due città italiane: nel 2017 il mercato immobiliare di Milano ha recuperato, rispetto al 2012, il 59,9% degli scambi con circa 23mila compravendite; la clientela straniera è meno del 5% del totale ed è per lo più interessata all’acquisto per investimento e le zone del Centro storico e di Brera sono molto ricercate dalla clientela estera interessata a tagli medi in acquisto e in locazione, mentre le famiglie milanesi preferiscono vivere alle porte del Centro, dove è presente una gran quantità di servizi e infrastrutture. Invece, a Roma il concetto di pregio si basa tradizionalmente su alcuni fondamentali parametri: affacci importanti, piano alto e/o attico, presenza di terrazzo, posizione importante e ben servita, qualità del palazzo, in particolar modo nel Centro storico, presenza di box o posto auto; ma, a fronte di un importante portfolio di immobili di pregio, lo stato manutentivo e il contesto spesso non riescono a incontrare le richieste della domanda, dal momento che lo stock ristrutturato non supera mediamente il 30% dell’offerta totale. Nel complesso, il 53% circa della domanda si rivolge alla compravendita e il 47% alla locazione; l’80% degli acquirenti nazionali è alla ricerca della prima casa, mentre il 20% degli immobili viene acquistato a scopo di investimento e di dimora occasionale. In particolare, la domanda straniera predilige il Centro storico e proviene soprattutto dai Paesi del Nord Europa, mentre le aree meno centrali sono maggiormente apprezzate dalle famiglie, grazie a un’offerta di maggiore qualità degli immobili, spesso ristrutturati, e alla presenza di contesti più riservati e circondati dal verde. A Roma il mercato è ripartito con l’aumento delle compravendite e si ritiene che continuerà ad aumentare nei prossimi anni; tuttavia, si attende la ripresa dei prezzi per un pieno recupero del mercato. Sebbene i prezzi siano ad oggi stazionari, il mercato si basa su un meccanismo di scontistica che raggiunge quasi fisiologicamente il 10-20% del prezzo iniziale su tutte le aree e la richiesta iniziale troppo elevata deriva da una eccessiva rigidità dell’offerta che non si è ancora adeguata ai nuovi livelli delle quotazioni, elemento che rende la tempistica di vendita decisamente più lunga.

IDENTIKIT DELL’IMMOBILE CONCESSO IN AFFITTO – SOLOAFFITTI
Dallo studio sull’identikit dell’immobile concesso in affitto emerge che la tipologia più affittata è il bilocale (43,7%), seguita dal trilocale (30,7%), mentre sono rari gli immobili concessi in affitto con oltre 4 stanze (meno del 5%). Le case si trovano soprattutto in condominio (84%), caratteristica particolarmente evidente nelle città metropolitane (in questi casi la percentuale sale al 93,6% contro l’81,4% delle città non metropolitane). Le spese condominiali a cui fanno fronte gli inquilini sono in 2 casi su 3 inferiori a 100 euro al mese e solo nel 6% dei casi risultano, invece, oltre 200 euro al mese; le spese condominiali non risultano troppo gravose considerando che spesso, nel 64% dei casi, l’impianto di riscaldamento è autonomo e i doppi vetri sono presenti in 2 case affittate su 3. Al contrario, d’estate la situazione non è agevole: meno del 30% degli immobili in locazione dispone di condizionatore. Una caratteristica fondamentale richiesta dagli inquilini è l’arredamento: completo o parziale che esso sia è presente in oltre 7 immobili affittati su 10; altra caratteristica importante è la presenza di un balcone o terrazzo (83%), così come dell’ascensore (presente nel 67% dei casi). Un aspetto critico rilevante è che la gran parte del patrimonio edilizio destinato all’affitto è datato: solo il 28% delle unità immobiliari affittate risale o è stato ristrutturato negli anni 2000 e particolarmente datato risulta il parco immobili destinato all’affitto nelle città metropolitane, dove il 50% degli inquilini si trova in case vetuste e non soggette a ristrutturazioni dagli anni ‘80. Questo spiega il fatto che ben il 65% delle case affittate ricade in una classe energetica inferiore, quali la “F” e la “G”, mentre meno del 7% vanta un attestato di prestazione energetica in classe “B”, “A” o “A+”. In quasi 8 case su 10 affittate in Italia si utilizzano sistemi di sicurezza, anche se questo, nella maggior parte dei casi, consiste nella sola porta blindata (59%). Infine, disporre di spazi verdi per un inquilino è un lusso: in Italia solo il 40% delle unità affittate dispone di un’area verde (privata o condominiale); sarà anche per questo che la presenza di animali domestici si limita a 1 solo immobile affittato su 3.

CON GLI STIPENDI MEDI DI MILANO E FIRENZE SI PUÒ AFFITTARE UN APPARTAMENTO POCO PIÙ GRANDE DI 30 METRI QUADRATI – IMMOBILIARE.IT
Stando ai suggerimenti degli esperti, per una corretta gestione del proprio patrimonio la spesa per l’alloggio non dovrebbe superare il 28% delle proprie entrate ma se gli italiani seguissero alla lettera questa regola d’oro, in quanti metri quadri riuscirebbero a vivere in affitto? Nelle città di Milano e Firenze una persona da sola potrebbe permettersi poco più di 30 metri quadrati (rispettivamente 33 e 32 mq). Nonostante la retribuzione lorda record (34.330 euro), a Milano un lavoratore dovrebbe accontentarsi di un appartamento di 33 mq, per una spesa mensile pari a 537 euro, la più elevata a livello nazionale. Maggiore è lo scompenso registrato a Firenze: qui la Ral media supera i 30mila euro, cifra che permette di pagare un canone per una casa di appena 32 mq (470 euro al mese). Va meglio, seppure di poco, a chi sceglie la Capitale: a Roma la retribuzione lorda annua è pari mediamente a 29.977 euro che, a fronte di prezzi al metro quadro pari a 13,77 euro, consentono di sostenere la locazione di un appartamento da 34 mq. Scorrendo l’elenco dei venti capoluoghi, si trova un pari merito fra Venezia e Napoli, dove i lavoratori più parsimoniosi, che non vogliono spendere oltre il 28% del proprio reddito per pagare casa, possono permettersi al massimo abitazioni da 40 mq e non è molto distante la possibilità di chi vive a Bologna dove, nonostante una Ral media che supera i 30mila euro, le spese per l’affitto coprono fino a 43 mq (per un canone medio di 488 euro al mese). Non superano i 50 mq le abitazioni che, secondo questa modalità di calcolo, i lavoratori possono affittare a Trento e Cagliari (rispettivamente 45 e 49 mq). Sono certamente migliori le condizioni di chi sceglie di lavorare a Campobasso e Catanzaro: anche se qui le Ral sono inferiori a confronto della media nazionale, pari rispettivamente a 26.197 euro e 25.603 euro, i costi bassi delle locazioni consentono di permettersi appartamenti da 73 e 82 mq. Non è un caso che, soprattutto nelle grandi città come Milano, Firenze e Roma, i lavoratori abbiano eletto la condivisione come una delle forme abitative predilette, mentre sempre più fuori sede preferiscono un appartamento in buone condizioni e in una zona centrale da dividere con una seconda persona, piuttosto che affittare un monolocale in periferia, lontano dai principali punti di riferimento della città.


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N°189 - Febbraio 2018 Panorama di Economia Immobiliare