N°190 - Panorama di Economia Immobiliare - Marzo 2018
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
INDAGINE SUI BILANCI DELLE FAMIGLIE ITALIANE – BANCA D’ITALIA
Alla fine del 2016 quasi il 70% delle famiglie italiane possedeva l’abitazione di residenza e circa un quarto di esse possedeva anche altri immobili; solo il 2% delle famiglie possedeva immobili che non comprendevano l’abitazione principale. La quota di famiglie proprietarie dell’abitazione di residenza è rimasta sostanzialmente stabile rispetto al 2006. Il calo di 7 punti percentuali, al 52%, della quota di proprietari tra i nuclei familiari con capofamiglia fino a 45 anni è stato controbilanciato dalla forte riduzione del peso di queste famiglie sul totale, dal 37% al 27%, proseguendo la tendenza avviatasi all’inizio degli anni novanta. Secondo la valutazione delle famiglie l’abitazione di residenza, indipendentemente dal titolo di occupazione, valeva in media poco meno di 1.800 euro al metro quadrato, il 7% in meno rispetto al valore del 2014 e il 23% in meno rispetto a quello del 2006, un andamento complessivamente in linea con quello evidenziato dall’Indice dei prezzi delle abitazioni dell’Istat. Le famiglie interpellate prevedono un sostanziale assestamento dei prezzi nel corso del 2018, prefigurando in media un calo di circa un punto percentuale. Circa un quinto delle famiglie risiedeva in un’abitazione in affitto e il restante decimo l’occupava a titolo gratuito. Il canone annuo, in media poco sopra 4.000 euro e superiore di circa il 5% a quello rilevato nella precedente rilevazione, rappresentava almeno un quinto del reddito familiare per circa il 68% dei nuclei con reddito equivalente inferiore a quello mediano e per circa il 46% di quelli al di sopra.
STATISTICHE TRIMESTRALI DEL MERCATO RESIDENZIALE: IV TRIMESTRE 2017 – AGENZIA DELLE ENTRATE
Il mercato nazionale delle abitazioni ha fatto registrare, nel periodo ottobre-dicembre 2017, l’undicesimo trimestre consecutivo di crescita in termini di volumi delle compravendite (NTN pari a 152.608), con un tasso tendenziale, +6,3%, nuovamente in accelerazione dopo oltre un anno di progressivo rallentamento. La serie storica NTN dal 2011, destagionalizzata con media mobile su quattro trimestri, mostra il mercato delle abitazioni in recupero quasi ininterrotto dal 2014 e, sul piano dei volumi di scambio, gli effetti della pesante contrazione del 2012 appaiono quasi del tutto riassorbiti. I dati dei volumi di compravendita con i relativi tassi tendenziali di variazione, per area geografica, capoluoghi e non capoluoghi, mostrano come gli andamenti rilevati nel IV trimestre 2017 siano tutti al rialzo, passando dal +0,3% dei capoluoghi nel Centro al +12,2% di quelli al Sud. Il dato nazionale evidenzia una maggiore crescita degli acquisti di abitazioni nei comuni non capoluogo, +6,7% sul dato del IV trimestre 2016, rispetto ai capoluoghi, dove il rialzo è del 5,5%. La superficie media delle abitazioni compravendute non ha subito variazioni per quanto, osservando i dati relativi alle macroaree, si sia registrato un lieve incremento al Centro e al Sud (rispettivamente +0,5 mq e +0,4 mq) e un lieve decremento nelle altre macroaree (nelle Isole, in particolare, -1,1 mq). La fascia compresa tra 50 e 115 mq rappresenta in ogni macroarea oltre la metà del mercato residenziale: si va dal 52% delle Isole al 61,6% del Nord-Ovest, con una media nazionale del 58%. L’accelerazione del mercato residenziale si osserva anche nelle otto principali città italiane per popolazione; il tasso tendenziale aggregato, nel IV trimestre 2017, è pari a +3,4%, rialzo quasi doppio rispetto a quello del trimestre precedente. Le città più dinamiche sono in questo trimestre Firenze (+11,8%) e Milano (+9,1%), mentre in tre casi (rispettivamente Palermo, Bologna e Roma), il tasso tendenziale è negativo; in termini assoluti permane, come prevedibile, il maggior peso dei due centri principali (Roma e Milano, con un NTN rispettivamente pari a 8.404 e 6.461). In termini di superficie media delle abitazioni compravendute i dati mostrano una riduzione che interessa sei delle otto città in oggetto, fanno eccezione Roma e Milano.
STATISTICHE TRIMESTRALI DEL MERCATO NON RESIDENZIALE: IV TRIMESTRE 2017 – AGENZIA DELLE ENTRATE
Per l’undicesimo trimestre consecutivo i volumi di compravendite relativi agli immobili del settore terziario-commerciale che comprende per lo più uffici, istituti di credito, negozi, edifici commerciali, depositi commerciali e autorimesse, risultano in crescita con un tasso tendenziale (+9,2%), quasi doppio rispetto a quello registrato nel trimestre precedente (+5,2%). La crescita dei volumi interessa, nel IV trimestre 2017, tutte le macroaree nazionali; l’accelerazione registrata a livello nazionale risulta concentrata al Centro, dove il rialzo delle compravendite passa dal +7% al 10% nell’ultimo trimestre, e al Nord, in particolare nel Nord-Est che mostra una crescita del 14,9% rispetto al +1,9% del trimestre precedente. Al Sud e nelle Isole sono confermate le dinamiche del III trimestre con un tasso tendenziale, nel IV trimestre, pari rispettivamente a +9,6% e +7,1%. L’espansione del mercato immobiliare non residenziale interessa, nel IV trimestre 2017, anche il settore produttivo, costituito da unità destinate a capannoni e industrie, per quanto con un tasso tendenziale (+2,8%), assai inferiore a quello registrato nel precedente trimestre (+14,3%); in termini assoluti i volumi sono ormai tornati ai livelli del 2012. L’analisi per macroaree mostra una chiara differenziazione tra il Nord in crescita e il Sud e le Isole con volumi in calo, mentre il Centro rimane sostanzialmente stabile. Dopo il leggero calo registrato nel III trimestre torna a crescere anche il settore produttivo agricolo, che fa segnare un incremento delle compravendite pari al 10%; tale incremento risulta concentrato nel Centro e nel Nord, con un rilevante +22,3% registrato nel Nord-Est; di contro, al Sud e nelle Isole le dinamiche sono esattamente opposte a quelle registrate nel trimestre precedente presentando, nel IV trimestre 2017, tassi negativi (-2,4% e -9,4%).
PREZZI DELLE CASE ANCORA IN CALO: -0,3% NEL MESE DI FEBBRAIO – IDEALISTA.IT
Nel mese di febbraio 2018 i prezzi delle abitazioni di seconda mano sono ancora in calo in Italia con una flessione dello 0,3%, che fissa il prezzo medio a 1.806 euro/m2. Se si considera il dato di febbraio 2017 (1.888 euro/m2), il calo anno su anno è di 4,4 punti percentuali, secondo il marketplace immobiliare di Idealista. La maggior parte delle Regioni segnano battute d’arresto con i cali più significativi in Valle d’Aosta (-2,9%), Emilia Romagna (-1,4%) e Sicilia (-1,2%). Prezzi invariati rispetto a gennaio per Puglia, Calabria e Trentino Alto Adige, mentre Lazio e Campania, entrambe con un incremento dello 0,7%, sono le Regioni dove le aspettative dei proprietari sono cresciute di più, insieme a Toscana (0,3%) e Friuli Venezia Giulia (0,2%). A livello di valori nominali la Liguria si conferma la Regione più cara d’Italia per i prezzi delle case con una media di 2.597 euro/m2, seguita da Lazio 2.395 euro/m2 e Trentino Alto Adige 2.373 euro/m2. Sul fondo della graduatoria dei valori stazionano Calabria con 898 euro/m2, Molise (1.005 euro/m²) e Sicilia (1.125 euro/m2). La situazione in Provincia conta 63 aree con variazioni negative sulle 106 monitorate e il trend ribassista domina anche in città, con 58 centri in terreno negativo contro 48 in terreno positivo nel mese di febbraio. Ai due estremi della scala proseguono variazioni di una certa entità, in particolare nei capoluoghi più piccoli come evidenziano i ribassi di Vercelli (-7,9%), Barletta (-4,7%), Teramo e Ragusa, entrambe con un calo medio del 4,1%; dall’altro lato gli incrementi di Catanzaro (7,2%), Campobasso (5,7%) e Belluno (5,4%). Infine, nei grandi centri si va verso una graduale ripresa dei valori in città come Milano (2,7%), Torino (1,9%), Firenze (0,6%); pressoché stabili i prezzi a Roma (-0,1%), male Napoli con un calo dell’1,5%.
IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO – SANTANDREA, NOMISMA
Nel corso del II semestre del 2017 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha confermato la ripresa osservata nella prima parte dell’anno. In particolare, è il segmento della compravendita a Milano ad aver mostrato la maggior dinamicità con una domanda in crescita soprattutto nelle zone del Centro Storico e Magenta, oltre alla zona di Brera, destinazione più richiesta negli ultimi anni; a tale vivacità fa fronte un’offerta in aumento e, pertanto, l’attività transattiva è risultata in aumento nelle zone citate, mentre nella zone del Quadrilatero e Palestro-Duse la situazione risulta meno dinamica. A Roma la domanda in acquisto risulta in aumento con l’eccezione della zona Flaminio e Salario-Trieste ma, nonostante il ritorno di interesse da parte dei potenziali acquirenti, l’offerta di immobili rimane esigua con l’eccezione della zona del Centro storico in cui il numero di compravendite è risultato in aumento. I miglioramenti osservati si traducono in una contrazione dei tempi medi di vendita a Milano, da 5,8 a 5,5 mesi, mentre a Roma le tempistiche necessarie a concludere una trattativa si attestano su 6,3 mesi come nel I semestre del 2017. Dinamiche simili hanno caratterizzato i divari medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, soprattutto a Milano dove lo sconto medio è diminuito, seppur di poco, fino all’11%, mentre a Roma la situazione appare invariata con uno sconto medio pari al 13,8%. Dopo anni di flessione i prezzi sono tornati a crescere, anche se in misura contenuta, sia a Milano che a Roma con variazioni pari, rispettivamente, allo 0,4% e allo 0,3%. Per quanto riguarda invece il mercato della locazione di pregio, a Milano e Roma ha mostrato andamenti divergenti: a Milano la domanda è risultata in crescita, soprattutto nelle zone del Centro storico e Brera dove la disponibilità di abitazioni è ampia e, pertanto, il numero di contratti conclusi è risultato in aumento; a Roma la situazione appare pressoché invariata rispetto al I semestre con una domanda stabile, anche se con andamenti diversi a seconda della zona di riferimento. Il numero di contratti risulta nella maggioranza delle zone stabile, mentre i tempi medi di locazione riflettono il mercato degli ultimi anni con una parziale contrazione sia a Milano che a Roma fino a raggiungere, in entrambi i casi, i 3 mesi; inoltre, a Milano lo sconto medio tra canone richiesto e canone effettivo è aumentato fino al 10%, mentre a Roma si è ridotto fino al 7%; i canoni medi, infine, continuano a ridursi a Roma (-0,3%), mentre a Milano si registra una lieve crescita (+0,6%). Per i primi mesi del 2018 si prevede un aumento del numero di compravendite sia a Roma che Milano, al netto di una sostanziale stabilità dei prezzi sui livelli osservati al termine del 2017. Per quanto riguarda, invece, il mercato della locazione, a Milano si prevede una crescita del numero di contratti, sostenuta da una domanda in ripresa; al contrario, a Roma, tale mercato risulterà stabile con canoni in diminuzione.
OSSERVATORIO SUGLI AFFITTI A BREVE TERMINE IN ITALIA – HALLDIS
La città italiana più cara negli affitti brevi è Venezia negli short-term brevi (sotto i 30 giorni di permanenza) e Roma negli short-term lunghi (sopra i 30). Il quartiere centrale più costoso in assoluto è Duomo a Milano. Le permanenze medie più lunghe si registrano a Roma (8,1 giorni negli short-term brevi) e Milano (131,3 giorni short-term lunghi). Firenze ha la booking window (arco di tempo tra prenotazione e arrivo), più estesa, rispettivamente 84,46 giorni (short-term brevi) e 120,83 giorni (short-term lunghi). Infine, tra i quartieri di Milano la zona con il tasso di saturazione più alto è quella di Bocconi.
Newsletter integrale:
Alla fine del 2016 quasi il 70% delle famiglie italiane possedeva l’abitazione di residenza e circa un quarto di esse possedeva anche altri immobili; solo il 2% delle famiglie possedeva immobili che non comprendevano l’abitazione principale. La quota di famiglie proprietarie dell’abitazione di residenza è rimasta sostanzialmente stabile rispetto al 2006. Il calo di 7 punti percentuali, al 52%, della quota di proprietari tra i nuclei familiari con capofamiglia fino a 45 anni è stato controbilanciato dalla forte riduzione del peso di queste famiglie sul totale, dal 37% al 27%, proseguendo la tendenza avviatasi all’inizio degli anni novanta. Secondo la valutazione delle famiglie l’abitazione di residenza, indipendentemente dal titolo di occupazione, valeva in media poco meno di 1.800 euro al metro quadrato, il 7% in meno rispetto al valore del 2014 e il 23% in meno rispetto a quello del 2006, un andamento complessivamente in linea con quello evidenziato dall’Indice dei prezzi delle abitazioni dell’Istat. Le famiglie interpellate prevedono un sostanziale assestamento dei prezzi nel corso del 2018, prefigurando in media un calo di circa un punto percentuale. Circa un quinto delle famiglie risiedeva in un’abitazione in affitto e il restante decimo l’occupava a titolo gratuito. Il canone annuo, in media poco sopra 4.000 euro e superiore di circa il 5% a quello rilevato nella precedente rilevazione, rappresentava almeno un quinto del reddito familiare per circa il 68% dei nuclei con reddito equivalente inferiore a quello mediano e per circa il 46% di quelli al di sopra.
STATISTICHE TRIMESTRALI DEL MERCATO RESIDENZIALE: IV TRIMESTRE 2017 – AGENZIA DELLE ENTRATE
Il mercato nazionale delle abitazioni ha fatto registrare, nel periodo ottobre-dicembre 2017, l’undicesimo trimestre consecutivo di crescita in termini di volumi delle compravendite (NTN pari a 152.608), con un tasso tendenziale, +6,3%, nuovamente in accelerazione dopo oltre un anno di progressivo rallentamento. La serie storica NTN dal 2011, destagionalizzata con media mobile su quattro trimestri, mostra il mercato delle abitazioni in recupero quasi ininterrotto dal 2014 e, sul piano dei volumi di scambio, gli effetti della pesante contrazione del 2012 appaiono quasi del tutto riassorbiti. I dati dei volumi di compravendita con i relativi tassi tendenziali di variazione, per area geografica, capoluoghi e non capoluoghi, mostrano come gli andamenti rilevati nel IV trimestre 2017 siano tutti al rialzo, passando dal +0,3% dei capoluoghi nel Centro al +12,2% di quelli al Sud. Il dato nazionale evidenzia una maggiore crescita degli acquisti di abitazioni nei comuni non capoluogo, +6,7% sul dato del IV trimestre 2016, rispetto ai capoluoghi, dove il rialzo è del 5,5%. La superficie media delle abitazioni compravendute non ha subito variazioni per quanto, osservando i dati relativi alle macroaree, si sia registrato un lieve incremento al Centro e al Sud (rispettivamente +0,5 mq e +0,4 mq) e un lieve decremento nelle altre macroaree (nelle Isole, in particolare, -1,1 mq). La fascia compresa tra 50 e 115 mq rappresenta in ogni macroarea oltre la metà del mercato residenziale: si va dal 52% delle Isole al 61,6% del Nord-Ovest, con una media nazionale del 58%. L’accelerazione del mercato residenziale si osserva anche nelle otto principali città italiane per popolazione; il tasso tendenziale aggregato, nel IV trimestre 2017, è pari a +3,4%, rialzo quasi doppio rispetto a quello del trimestre precedente. Le città più dinamiche sono in questo trimestre Firenze (+11,8%) e Milano (+9,1%), mentre in tre casi (rispettivamente Palermo, Bologna e Roma), il tasso tendenziale è negativo; in termini assoluti permane, come prevedibile, il maggior peso dei due centri principali (Roma e Milano, con un NTN rispettivamente pari a 8.404 e 6.461). In termini di superficie media delle abitazioni compravendute i dati mostrano una riduzione che interessa sei delle otto città in oggetto, fanno eccezione Roma e Milano.
STATISTICHE TRIMESTRALI DEL MERCATO NON RESIDENZIALE: IV TRIMESTRE 2017 – AGENZIA DELLE ENTRATE
Per l’undicesimo trimestre consecutivo i volumi di compravendite relativi agli immobili del settore terziario-commerciale che comprende per lo più uffici, istituti di credito, negozi, edifici commerciali, depositi commerciali e autorimesse, risultano in crescita con un tasso tendenziale (+9,2%), quasi doppio rispetto a quello registrato nel trimestre precedente (+5,2%). La crescita dei volumi interessa, nel IV trimestre 2017, tutte le macroaree nazionali; l’accelerazione registrata a livello nazionale risulta concentrata al Centro, dove il rialzo delle compravendite passa dal +7% al 10% nell’ultimo trimestre, e al Nord, in particolare nel Nord-Est che mostra una crescita del 14,9% rispetto al +1,9% del trimestre precedente. Al Sud e nelle Isole sono confermate le dinamiche del III trimestre con un tasso tendenziale, nel IV trimestre, pari rispettivamente a +9,6% e +7,1%. L’espansione del mercato immobiliare non residenziale interessa, nel IV trimestre 2017, anche il settore produttivo, costituito da unità destinate a capannoni e industrie, per quanto con un tasso tendenziale (+2,8%), assai inferiore a quello registrato nel precedente trimestre (+14,3%); in termini assoluti i volumi sono ormai tornati ai livelli del 2012. L’analisi per macroaree mostra una chiara differenziazione tra il Nord in crescita e il Sud e le Isole con volumi in calo, mentre il Centro rimane sostanzialmente stabile. Dopo il leggero calo registrato nel III trimestre torna a crescere anche il settore produttivo agricolo, che fa segnare un incremento delle compravendite pari al 10%; tale incremento risulta concentrato nel Centro e nel Nord, con un rilevante +22,3% registrato nel Nord-Est; di contro, al Sud e nelle Isole le dinamiche sono esattamente opposte a quelle registrate nel trimestre precedente presentando, nel IV trimestre 2017, tassi negativi (-2,4% e -9,4%).
PREZZI DELLE CASE ANCORA IN CALO: -0,3% NEL MESE DI FEBBRAIO – IDEALISTA.IT
Nel mese di febbraio 2018 i prezzi delle abitazioni di seconda mano sono ancora in calo in Italia con una flessione dello 0,3%, che fissa il prezzo medio a 1.806 euro/m2. Se si considera il dato di febbraio 2017 (1.888 euro/m2), il calo anno su anno è di 4,4 punti percentuali, secondo il marketplace immobiliare di Idealista. La maggior parte delle Regioni segnano battute d’arresto con i cali più significativi in Valle d’Aosta (-2,9%), Emilia Romagna (-1,4%) e Sicilia (-1,2%). Prezzi invariati rispetto a gennaio per Puglia, Calabria e Trentino Alto Adige, mentre Lazio e Campania, entrambe con un incremento dello 0,7%, sono le Regioni dove le aspettative dei proprietari sono cresciute di più, insieme a Toscana (0,3%) e Friuli Venezia Giulia (0,2%). A livello di valori nominali la Liguria si conferma la Regione più cara d’Italia per i prezzi delle case con una media di 2.597 euro/m2, seguita da Lazio 2.395 euro/m2 e Trentino Alto Adige 2.373 euro/m2. Sul fondo della graduatoria dei valori stazionano Calabria con 898 euro/m2, Molise (1.005 euro/m²) e Sicilia (1.125 euro/m2). La situazione in Provincia conta 63 aree con variazioni negative sulle 106 monitorate e il trend ribassista domina anche in città, con 58 centri in terreno negativo contro 48 in terreno positivo nel mese di febbraio. Ai due estremi della scala proseguono variazioni di una certa entità, in particolare nei capoluoghi più piccoli come evidenziano i ribassi di Vercelli (-7,9%), Barletta (-4,7%), Teramo e Ragusa, entrambe con un calo medio del 4,1%; dall’altro lato gli incrementi di Catanzaro (7,2%), Campobasso (5,7%) e Belluno (5,4%). Infine, nei grandi centri si va verso una graduale ripresa dei valori in città come Milano (2,7%), Torino (1,9%), Firenze (0,6%); pressoché stabili i prezzi a Roma (-0,1%), male Napoli con un calo dell’1,5%.
IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO – SANTANDREA, NOMISMA
Nel corso del II semestre del 2017 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha confermato la ripresa osservata nella prima parte dell’anno. In particolare, è il segmento della compravendita a Milano ad aver mostrato la maggior dinamicità con una domanda in crescita soprattutto nelle zone del Centro Storico e Magenta, oltre alla zona di Brera, destinazione più richiesta negli ultimi anni; a tale vivacità fa fronte un’offerta in aumento e, pertanto, l’attività transattiva è risultata in aumento nelle zone citate, mentre nella zone del Quadrilatero e Palestro-Duse la situazione risulta meno dinamica. A Roma la domanda in acquisto risulta in aumento con l’eccezione della zona Flaminio e Salario-Trieste ma, nonostante il ritorno di interesse da parte dei potenziali acquirenti, l’offerta di immobili rimane esigua con l’eccezione della zona del Centro storico in cui il numero di compravendite è risultato in aumento. I miglioramenti osservati si traducono in una contrazione dei tempi medi di vendita a Milano, da 5,8 a 5,5 mesi, mentre a Roma le tempistiche necessarie a concludere una trattativa si attestano su 6,3 mesi come nel I semestre del 2017. Dinamiche simili hanno caratterizzato i divari medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, soprattutto a Milano dove lo sconto medio è diminuito, seppur di poco, fino all’11%, mentre a Roma la situazione appare invariata con uno sconto medio pari al 13,8%. Dopo anni di flessione i prezzi sono tornati a crescere, anche se in misura contenuta, sia a Milano che a Roma con variazioni pari, rispettivamente, allo 0,4% e allo 0,3%. Per quanto riguarda invece il mercato della locazione di pregio, a Milano e Roma ha mostrato andamenti divergenti: a Milano la domanda è risultata in crescita, soprattutto nelle zone del Centro storico e Brera dove la disponibilità di abitazioni è ampia e, pertanto, il numero di contratti conclusi è risultato in aumento; a Roma la situazione appare pressoché invariata rispetto al I semestre con una domanda stabile, anche se con andamenti diversi a seconda della zona di riferimento. Il numero di contratti risulta nella maggioranza delle zone stabile, mentre i tempi medi di locazione riflettono il mercato degli ultimi anni con una parziale contrazione sia a Milano che a Roma fino a raggiungere, in entrambi i casi, i 3 mesi; inoltre, a Milano lo sconto medio tra canone richiesto e canone effettivo è aumentato fino al 10%, mentre a Roma si è ridotto fino al 7%; i canoni medi, infine, continuano a ridursi a Roma (-0,3%), mentre a Milano si registra una lieve crescita (+0,6%). Per i primi mesi del 2018 si prevede un aumento del numero di compravendite sia a Roma che Milano, al netto di una sostanziale stabilità dei prezzi sui livelli osservati al termine del 2017. Per quanto riguarda, invece, il mercato della locazione, a Milano si prevede una crescita del numero di contratti, sostenuta da una domanda in ripresa; al contrario, a Roma, tale mercato risulterà stabile con canoni in diminuzione.
OSSERVATORIO SUGLI AFFITTI A BREVE TERMINE IN ITALIA – HALLDIS
La città italiana più cara negli affitti brevi è Venezia negli short-term brevi (sotto i 30 giorni di permanenza) e Roma negli short-term lunghi (sopra i 30). Il quartiere centrale più costoso in assoluto è Duomo a Milano. Le permanenze medie più lunghe si registrano a Roma (8,1 giorni negli short-term brevi) e Milano (131,3 giorni short-term lunghi). Firenze ha la booking window (arco di tempo tra prenotazione e arrivo), più estesa, rispettivamente 84,46 giorni (short-term brevi) e 120,83 giorni (short-term lunghi). Infine, tra i quartieri di Milano la zona con il tasso di saturazione più alto è quella di Bocconi.
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