N°191 - Panorama di Economia Immobiliare - Marzo 2018
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
MERCATO IMMOBILIARE: COMPRAVENDITE DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel III trimestre 2017 le convenzioni notarili di compravendita o relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (172.272) rimangono sostanzialmente stabili rispetto al trimestre precedente, risultano invariate per il settore dell'abitativo e sono in aumento per quello economico (+4,3%). Le dinamiche congiunturali risultano differenziate a livello territoriale: in crescita le Isole (+2%) e il Nord-Ovest (+0,7%), per il settore dell'abitativo; il Sud (+15,8%), le Isole (+7,3%) e il Nord-Ovest (+5,4%), per l'economico; in diminuzione il Centro in entrambi i settori (rispettivamente -1% e -3,2%). Le transazioni immobiliari ad uso abitativo risultano sostanzialmente stabili su base tendenziale; la contrazione su base annua nel comparto economico (-3,4%), è attribuibile a un anomalo incremento registrato nel III trimestre 2016 (+57,9%), riconducibile alle agevolazioni fiscali introdotte dalla Legge di stabilità 2016 che hanno facilitato le transazioni di beni immobili dalle società ai soci. A livello territoriale il settore dell'abitativo cresce su base annua al Sud (+2,3%), nelle Isole (+1,8%) e nel Nord-Ovest (+0,8%) mentre è in flessione nel Nord-Est (-2,7%). La contrazione del comparto economico riguarda il Centro (-7,9%) e il Nord-Est (-6,3%) e, in modo più lieve, il Nord-Ovest (-1,2%); variazioni positive si registrano nelle Isole (+2,6%). Il mercato immobiliare dell'abitativo rimane sostanzialmente stabile nelle città metropolitane e invariato nei piccoli centri; il comparto economico, al contrario, evidenzia una diminuzione sia nelle grandi che nelle piccole città (rispettivamente -3,1% e -3,6%). Il 92,4% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo (159.097), il 7,1% quelli ad uso economico (12.275) e lo 0,5% quelli ad uso speciale e multiproprietà (900).
1° RAPPORTO 2018 DELL'OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE – NOMISMA
Il sentiment degli agenti immobiliari interpellati descrive una domanda abitativa in crescita per il terzo anno consecutivo, senza alcuna distinzione tra tipologie di mercati, e il ritorno positivo della variazione dei prezzi, al momento circoscritto al mercato milanese ma destinato progressivamente ad ampliarsi, non potrà che accrescere l’interesse per il settore di quella componente di domanda latente, conferendo ulteriore slancio alla ripresa. Il mercato immobiliare italiano si sta lentamente avvicinando al punto di svolta anche se il dinamismo delle compravendite non ha ancora trainato i prezzi, nonostante qualche segnale di svolta seppur sporadico. A inizio 2018 l’indice medio di performance del segmento abitativo – risultante dall’andamento dei 13 mercati intermedi – ha continuato a recuperare posizioni portandosi su valori prossimi al punto di equilibrio ciclico (equivalente alla performance media delle cinque componenti considerate – variazione semestrale dei prezzi, sconto, tempi di vendita, dinamica della domanda rispetto all’offerta, saldo tra giudizi di crescita e di calo nel periodo di osservazione dal 2002 ad oggi –) e ciò può essere assunto come punto di svolta da una condizione recessiva a una espansiva. Rispetto al segmento residenziale si sono mossi in controtendenza gli altri comparti; ciò si può desumere dall’indice di performance la cui intensità delle componenti è ancora lontana dai livelli medi registrati nel periodo di osservazione. Inoltre, sia i mercati metropolitani sia i mercati secondari presentano tratti comuni: dopo la fase di crescita, sono stati investiti prima da un calo delle compravendite, cui ha fatto seguito a distanza di 2/3 anni il deprezzamento per poi assistere al recupero di quote di mercato erose dalla crisi, che tarda a riflettersi sui prezzi. Dalle survey condotte su panel di famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione propria emerge come tra i requisiti la domanda ponga al primo posto i bassi costi di gestione e di manutenzione ordinaria della casa, seguiti dal comfort degli ambienti e dalla sicurezza; poca importanza viene invece data alle dotazioni comuni. L’interpretazione della domanda immobiliare è un passaggio obbligato per orientare la nuova offerta edilizia e per evitare gli errori fatti in passato e non è un caso che una parte rilevante dell’offerta non soddisfi le esigenze sia della componente di domanda solvibile – diventata sempre più selettiva – sia di quella generica; in tal senso vanno letti gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano il 38% del valore degli investimenti in costruzioni del 2017. Le famiglie consumatrici italiane sono proprietarie di circa l’81% del patrimonio residenziale utilizzato come abitazione principale o tenuto a disposizione come seconda casa per un controvalore complessivo di 4.632 miliardi di euro. Il deprezzamento che ha colpito l’abitazione in occasione della fase congiunturale negativa ha comportato una perdita di valore della ricchezza reale in abitazioni del 7% negli ultimi 5 anni (variazione desunta dalle statistiche Istat sulla ricchezza reale e finanziaria di entità contenuta se confrontata con le statistiche Nomisma, da cui risulterebbe un calo di valore del patrimonio del 16%). La perdita di potere contrattuale delle famiglie e le diseguaglianze tra gruppi sociali si riflettono in un’accentuata segmentazione della domanda abitativa e non è un caso, infatti, che la precarietà delle prospettive di rendimento, associata alla gravosità del carico fiscale e alla erosione della ricchezza immobiliare abbiano negli ultimi anni indotto i risparmiatori a privilegiare altre forme di impiego.
TREND DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA 2013-2018 – TECNOCASA
Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto i prezzi scendere progressivamente e questo ha comportato un cambiamento sul fronte delle richieste, per tale motivo sono state analizzate le tipologie immobiliari ricercate dai potenziali acquirenti nelle grandi città e, dal 2013 in poi, si è notata una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli come monolocali e bilocali. Questo si è verificato fino al 2017: infatti, a partire da quest’anno, si registra un lieve incremento della concentrazione dei bilocali, in seguito al ritorno della domanda per investimento, aumento che appare più marcato a Milano e Bologna. La domanda di trilocali è abbastanza costante negli ultimi anni perché, grazie al ribasso dei prezzi, questa tipologia è ora più accessibile e, infatti, molte giovani coppie hanno acquistato da subito un trilocale, saltando il classico primo step del bilocale. La disponibilità di spesa ha fatto registrare un progressivo aumento nelle fasce più basse, fino a 170 mila euro, il che significa che è salita la percentuale di persone che hanno destinato all’acquisto immobiliare meno capitali ed è questa una delle cause che ha determinato il ribasso dei prezzi e che è stata dovuta soprattutto all’atteggiamento prudenziale dagli istituti di credito a partire dalla fine del 2007.
RAPPORTO 2018 SUL MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE IN EUROPA E IN ITALIA – SCENARI IMMOBILIARI
Il mercato immobiliare del commercio in Italia ha chiuso il 2017 con un fatturato in crescita del 4,2% rispetto all’anno precedente, arrivando a quota 8.650 milioni di euro. Gran parte della spinta alla crescita è arrivata soprattutto dall’aumento delle quotazioni, tornate a salire nel 2016 dopo anni di continui cali. Per il 2018 si attende un incremento ancora più sostanzioso, pari a 5,2 punti percentuali, che sarà sostenuto sia da un ulteriore incremento delle quotazioni che da alcune operazioni già in parte annunciate, insieme al completamento di nuove iniziative. Complessivamente, nel 2017 sono diventati operativi 15 tra centri commerciali e outlet, tramite iniziative di sviluppo, ampliamento e ammodernamento, con un investimento superiore ai 760 milioni di euro. Tra le più significative transazioni di immobili commerciali effettuate in Italia nel 2017 quelle che hanno registrato il maggior peso economico hanno interessato gli immobili collocati nelle high street delle città, tredici in totale, per un valore complessivo superiore agli ottocento milioni di euro. A concentrare l’attrattività per questo tipo di investimento è Milano in primis, con sei compravendite che hanno raggiunto quasi i 423 milioni di euro; seguono Roma, Bologna, Bolzano, Padova, Novara e Treviso. La fase ascendente delle quotazioni iniziata nel 2016, dopo oltre un lustro in continua discesa, si è mantenuta anche nel corso del 2017 e i prezzi medi di vendita del comparto commerciale italiano sono aumentati dell’1,4%, con un incremento maggiore per la Gdo (+1,7%) e più contenuto per la piccola distribuzione (1,1%).
IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL 2017 – ABITARE CO.
Il mercato immobiliare residenziale nel 2017 continua nel suo percorso di ripresa (+4,9% sul 2016), registrando il quarto anno consecutivo di crescita e dall’analisi dei primi tre mesi del 2018 arrivano ulteriori segnali positivi, con un aumento della domanda per le nuove abitazioni del +3,5% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Se le Province di Milano e Roma sono quelle che hanno registrato il numero più alto di compravendite, in base alla popolazione maggiorenne la situazione cambia notevolmente, trovando sul podio Milano e Aosta. Per quanto riguarda le nuove abitazioni i prezzi medi (2.600 €/mq), restano sostanzialmente stabili e nelle grandi città gli acquirenti, orientati sui trilocali, fanno più attenzione alla gestione degli spazi comuni e alle proposte di servizi innovativi presenti nel condominio. Milano è la città con l’offerta più alta di abitazioni nuove sul totale di quelli in vendita (25%), seguita da Roma (15%). Sul fronte dei prezzi nel 2017, rispetto all’anno precedente, i prezzi delle nuove abitazioni sono sostanzialmente stabili (+0,5%), attestandosi in media su 2.600 euro al mq. Per quanto riguarda le principali città metropolitane: a Roma i prezzi medi sono pari a € 3.900 a mq (+0,7% sul 2016), a Milano € 3.850 a mq (+1,2%), a Firenze € 3.600 a mq (+0,6%), a Bologna € 3.350 a mq (+0,5%), a Genova € 3.300 a mq (+0,9%), a Napoli € 2.900 a mq (+0,3%), a Torino € 2.800 a mq (+1,5%) e a Palermo € 2.750 a mq (+0,4%). Cosa cercano gli acquirenti: nella scelta dell’abitazione si indirizzano prevalentemente sui trilocali, anche se nell’ultimo periodo si segnala un maggior interesse per i quadrilocali, e per un appartamento di 80 mq si è disposti a investire in media circa 210mila euro, con punte massime a Roma (circa € 310mila). Ma nelle grandi città come Milano e Roma oltre all’abitazione in sé si fa più attenzione ai servizi innovativi che vanno dalla fase di vendita, come il pacchetto chiavi in mano che prevede anche la disponibilità di un Interior designer dedicato, sino alla gestione degli spazi comuni. Anche nei primi tre mesi del 2018 la tendenza della domanda rimane positiva, un dato che fa guardare con ottimismo al 2018, soprattutto per quanto riguarda le nuove abitazioni. Invece, sul fronte dei prezzi si registra ancora una fase di sostanziale assestamento, con valori in leggero calo per le abitazioni più vecchie e in leggerissima crescita per quelle nuove; solo a Milano si comincia a percepire un ritorno di interesse sul comparto residenziale da parte degli investitori, anche esteri, assenti da anni, che potrebbe essere fondamentale per una concreta ripresa dei prezzi delle case.
RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE – FIAIP
Rispetto al 2017 i prezzi hanno avuto una diminuzione del -1,15% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite è in crescita e si è attestato a + 5,1% rispetto all’anno precedente. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del -5% per i negozi, del -6,2% per gli uffici e del -4,1% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, per il settore commerciale, che varia dal -3,6% per i capannoni, al -1,5% per immobili ad uso ufficio, al -1,2% per i negozi. Si riducono i tempi di vendita: i dati rilevati per il 2017 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa nel range fra 3 e 9 mesi per la maggior parte (36%) del campione intervistato. Diminuisce, rispetto al 2016, il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita da 6 a 9 mesi (30%) e oltre 9 mesi (15%) e solo il 4% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Aumenta per il 67% degli intervistati la domanda di abitazioni. Il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2016; la domanda di mutui, inoltre, nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi d’interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2017 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 35% trilocali e il 29% bilocali e solo il 9% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Si rileva un aumento del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (58%). L’approfondimento effettuato in nove realtà urbane evidenzia una prima crescita dei prezzi per le abitazioni in alcune città come Bologna (+3%), Milano (+2,8%), Firenze (+2,3%), Napoli (+ 1,3%) e Palermo (+1%). Le diminuzioni si registrano su base annua a Roma (-1,18%), Torino (-1,4,%), Cagliari (-3,3%) e Genova (-3,5%). Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2016, i prezzi hanno subito una flessione più moderata (-0,5%), per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -7% circa. Aumentano del 12% i contratti di locazione ad uso abitativo e del 2% per i negozi, mentre per quelli a uso diverso si riscontra una flessione per le unità immobiliari ad uso uffici –0,5% e raggiunge lo -0,8% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo sono stazionari per il periodo da 1 a 3 mesi del 37% e in crescita per il periodo da 3 a 6 mesi del 27%. I tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi e da 1 a 3 mesi. Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un’offerta residenziale in aumento e il 64% ha rilevato un incremento del numero dei contratti. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni sono stabili i bilocali al 37%, in diminuzione i trilocali al 36%, con ubicazione in zone semicentrali 35% o centrali 36%. Aumentano le richieste per alloggi in affitto in periferia, sono in diminuzione nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 60% e l’alloggio ristrutturato nel 25%. Previsioni 2018: si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili e per alcune città quali Milano, Napoli, Bologna e Firenze, si prevede un trend positivo nel 2018 anche per quanto riguarda i valori. Previsto, inoltre, un rialzo dei canoni di locazioni generalizzato in molte città metropolitane, dove la ripresa si sta facendo più concreta e oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d’arte in cui il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita.
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Nel III trimestre 2017 le convenzioni notarili di compravendita o relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (172.272) rimangono sostanzialmente stabili rispetto al trimestre precedente, risultano invariate per il settore dell'abitativo e sono in aumento per quello economico (+4,3%). Le dinamiche congiunturali risultano differenziate a livello territoriale: in crescita le Isole (+2%) e il Nord-Ovest (+0,7%), per il settore dell'abitativo; il Sud (+15,8%), le Isole (+7,3%) e il Nord-Ovest (+5,4%), per l'economico; in diminuzione il Centro in entrambi i settori (rispettivamente -1% e -3,2%). Le transazioni immobiliari ad uso abitativo risultano sostanzialmente stabili su base tendenziale; la contrazione su base annua nel comparto economico (-3,4%), è attribuibile a un anomalo incremento registrato nel III trimestre 2016 (+57,9%), riconducibile alle agevolazioni fiscali introdotte dalla Legge di stabilità 2016 che hanno facilitato le transazioni di beni immobili dalle società ai soci. A livello territoriale il settore dell'abitativo cresce su base annua al Sud (+2,3%), nelle Isole (+1,8%) e nel Nord-Ovest (+0,8%) mentre è in flessione nel Nord-Est (-2,7%). La contrazione del comparto economico riguarda il Centro (-7,9%) e il Nord-Est (-6,3%) e, in modo più lieve, il Nord-Ovest (-1,2%); variazioni positive si registrano nelle Isole (+2,6%). Il mercato immobiliare dell'abitativo rimane sostanzialmente stabile nelle città metropolitane e invariato nei piccoli centri; il comparto economico, al contrario, evidenzia una diminuzione sia nelle grandi che nelle piccole città (rispettivamente -3,1% e -3,6%). Il 92,4% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo (159.097), il 7,1% quelli ad uso economico (12.275) e lo 0,5% quelli ad uso speciale e multiproprietà (900).
1° RAPPORTO 2018 DELL'OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE – NOMISMA
Il sentiment degli agenti immobiliari interpellati descrive una domanda abitativa in crescita per il terzo anno consecutivo, senza alcuna distinzione tra tipologie di mercati, e il ritorno positivo della variazione dei prezzi, al momento circoscritto al mercato milanese ma destinato progressivamente ad ampliarsi, non potrà che accrescere l’interesse per il settore di quella componente di domanda latente, conferendo ulteriore slancio alla ripresa. Il mercato immobiliare italiano si sta lentamente avvicinando al punto di svolta anche se il dinamismo delle compravendite non ha ancora trainato i prezzi, nonostante qualche segnale di svolta seppur sporadico. A inizio 2018 l’indice medio di performance del segmento abitativo – risultante dall’andamento dei 13 mercati intermedi – ha continuato a recuperare posizioni portandosi su valori prossimi al punto di equilibrio ciclico (equivalente alla performance media delle cinque componenti considerate – variazione semestrale dei prezzi, sconto, tempi di vendita, dinamica della domanda rispetto all’offerta, saldo tra giudizi di crescita e di calo nel periodo di osservazione dal 2002 ad oggi –) e ciò può essere assunto come punto di svolta da una condizione recessiva a una espansiva. Rispetto al segmento residenziale si sono mossi in controtendenza gli altri comparti; ciò si può desumere dall’indice di performance la cui intensità delle componenti è ancora lontana dai livelli medi registrati nel periodo di osservazione. Inoltre, sia i mercati metropolitani sia i mercati secondari presentano tratti comuni: dopo la fase di crescita, sono stati investiti prima da un calo delle compravendite, cui ha fatto seguito a distanza di 2/3 anni il deprezzamento per poi assistere al recupero di quote di mercato erose dalla crisi, che tarda a riflettersi sui prezzi. Dalle survey condotte su panel di famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione propria emerge come tra i requisiti la domanda ponga al primo posto i bassi costi di gestione e di manutenzione ordinaria della casa, seguiti dal comfort degli ambienti e dalla sicurezza; poca importanza viene invece data alle dotazioni comuni. L’interpretazione della domanda immobiliare è un passaggio obbligato per orientare la nuova offerta edilizia e per evitare gli errori fatti in passato e non è un caso che una parte rilevante dell’offerta non soddisfi le esigenze sia della componente di domanda solvibile – diventata sempre più selettiva – sia di quella generica; in tal senso vanno letti gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano il 38% del valore degli investimenti in costruzioni del 2017. Le famiglie consumatrici italiane sono proprietarie di circa l’81% del patrimonio residenziale utilizzato come abitazione principale o tenuto a disposizione come seconda casa per un controvalore complessivo di 4.632 miliardi di euro. Il deprezzamento che ha colpito l’abitazione in occasione della fase congiunturale negativa ha comportato una perdita di valore della ricchezza reale in abitazioni del 7% negli ultimi 5 anni (variazione desunta dalle statistiche Istat sulla ricchezza reale e finanziaria di entità contenuta se confrontata con le statistiche Nomisma, da cui risulterebbe un calo di valore del patrimonio del 16%). La perdita di potere contrattuale delle famiglie e le diseguaglianze tra gruppi sociali si riflettono in un’accentuata segmentazione della domanda abitativa e non è un caso, infatti, che la precarietà delle prospettive di rendimento, associata alla gravosità del carico fiscale e alla erosione della ricchezza immobiliare abbiano negli ultimi anni indotto i risparmiatori a privilegiare altre forme di impiego.
TREND DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA 2013-2018 – TECNOCASA
Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto i prezzi scendere progressivamente e questo ha comportato un cambiamento sul fronte delle richieste, per tale motivo sono state analizzate le tipologie immobiliari ricercate dai potenziali acquirenti nelle grandi città e, dal 2013 in poi, si è notata una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli come monolocali e bilocali. Questo si è verificato fino al 2017: infatti, a partire da quest’anno, si registra un lieve incremento della concentrazione dei bilocali, in seguito al ritorno della domanda per investimento, aumento che appare più marcato a Milano e Bologna. La domanda di trilocali è abbastanza costante negli ultimi anni perché, grazie al ribasso dei prezzi, questa tipologia è ora più accessibile e, infatti, molte giovani coppie hanno acquistato da subito un trilocale, saltando il classico primo step del bilocale. La disponibilità di spesa ha fatto registrare un progressivo aumento nelle fasce più basse, fino a 170 mila euro, il che significa che è salita la percentuale di persone che hanno destinato all’acquisto immobiliare meno capitali ed è questa una delle cause che ha determinato il ribasso dei prezzi e che è stata dovuta soprattutto all’atteggiamento prudenziale dagli istituti di credito a partire dalla fine del 2007.
RAPPORTO 2018 SUL MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE IN EUROPA E IN ITALIA – SCENARI IMMOBILIARI
Il mercato immobiliare del commercio in Italia ha chiuso il 2017 con un fatturato in crescita del 4,2% rispetto all’anno precedente, arrivando a quota 8.650 milioni di euro. Gran parte della spinta alla crescita è arrivata soprattutto dall’aumento delle quotazioni, tornate a salire nel 2016 dopo anni di continui cali. Per il 2018 si attende un incremento ancora più sostanzioso, pari a 5,2 punti percentuali, che sarà sostenuto sia da un ulteriore incremento delle quotazioni che da alcune operazioni già in parte annunciate, insieme al completamento di nuove iniziative. Complessivamente, nel 2017 sono diventati operativi 15 tra centri commerciali e outlet, tramite iniziative di sviluppo, ampliamento e ammodernamento, con un investimento superiore ai 760 milioni di euro. Tra le più significative transazioni di immobili commerciali effettuate in Italia nel 2017 quelle che hanno registrato il maggior peso economico hanno interessato gli immobili collocati nelle high street delle città, tredici in totale, per un valore complessivo superiore agli ottocento milioni di euro. A concentrare l’attrattività per questo tipo di investimento è Milano in primis, con sei compravendite che hanno raggiunto quasi i 423 milioni di euro; seguono Roma, Bologna, Bolzano, Padova, Novara e Treviso. La fase ascendente delle quotazioni iniziata nel 2016, dopo oltre un lustro in continua discesa, si è mantenuta anche nel corso del 2017 e i prezzi medi di vendita del comparto commerciale italiano sono aumentati dell’1,4%, con un incremento maggiore per la Gdo (+1,7%) e più contenuto per la piccola distribuzione (1,1%).
IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE NEL 2017 – ABITARE CO.
Il mercato immobiliare residenziale nel 2017 continua nel suo percorso di ripresa (+4,9% sul 2016), registrando il quarto anno consecutivo di crescita e dall’analisi dei primi tre mesi del 2018 arrivano ulteriori segnali positivi, con un aumento della domanda per le nuove abitazioni del +3,5% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Se le Province di Milano e Roma sono quelle che hanno registrato il numero più alto di compravendite, in base alla popolazione maggiorenne la situazione cambia notevolmente, trovando sul podio Milano e Aosta. Per quanto riguarda le nuove abitazioni i prezzi medi (2.600 €/mq), restano sostanzialmente stabili e nelle grandi città gli acquirenti, orientati sui trilocali, fanno più attenzione alla gestione degli spazi comuni e alle proposte di servizi innovativi presenti nel condominio. Milano è la città con l’offerta più alta di abitazioni nuove sul totale di quelli in vendita (25%), seguita da Roma (15%). Sul fronte dei prezzi nel 2017, rispetto all’anno precedente, i prezzi delle nuove abitazioni sono sostanzialmente stabili (+0,5%), attestandosi in media su 2.600 euro al mq. Per quanto riguarda le principali città metropolitane: a Roma i prezzi medi sono pari a € 3.900 a mq (+0,7% sul 2016), a Milano € 3.850 a mq (+1,2%), a Firenze € 3.600 a mq (+0,6%), a Bologna € 3.350 a mq (+0,5%), a Genova € 3.300 a mq (+0,9%), a Napoli € 2.900 a mq (+0,3%), a Torino € 2.800 a mq (+1,5%) e a Palermo € 2.750 a mq (+0,4%). Cosa cercano gli acquirenti: nella scelta dell’abitazione si indirizzano prevalentemente sui trilocali, anche se nell’ultimo periodo si segnala un maggior interesse per i quadrilocali, e per un appartamento di 80 mq si è disposti a investire in media circa 210mila euro, con punte massime a Roma (circa € 310mila). Ma nelle grandi città come Milano e Roma oltre all’abitazione in sé si fa più attenzione ai servizi innovativi che vanno dalla fase di vendita, come il pacchetto chiavi in mano che prevede anche la disponibilità di un Interior designer dedicato, sino alla gestione degli spazi comuni. Anche nei primi tre mesi del 2018 la tendenza della domanda rimane positiva, un dato che fa guardare con ottimismo al 2018, soprattutto per quanto riguarda le nuove abitazioni. Invece, sul fronte dei prezzi si registra ancora una fase di sostanziale assestamento, con valori in leggero calo per le abitazioni più vecchie e in leggerissima crescita per quelle nuove; solo a Milano si comincia a percepire un ritorno di interesse sul comparto residenziale da parte degli investitori, anche esteri, assenti da anni, che potrebbe essere fondamentale per una concreta ripresa dei prezzi delle case.
RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE – FIAIP
Rispetto al 2017 i prezzi hanno avuto una diminuzione del -1,15% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite è in crescita e si è attestato a + 5,1% rispetto all’anno precedente. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del -5% per i negozi, del -6,2% per gli uffici e del -4,1% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, per il settore commerciale, che varia dal -3,6% per i capannoni, al -1,5% per immobili ad uso ufficio, al -1,2% per i negozi. Si riducono i tempi di vendita: i dati rilevati per il 2017 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa nel range fra 3 e 9 mesi per la maggior parte (36%) del campione intervistato. Diminuisce, rispetto al 2016, il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita da 6 a 9 mesi (30%) e oltre 9 mesi (15%) e solo il 4% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Aumenta per il 67% degli intervistati la domanda di abitazioni. Il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2016; la domanda di mutui, inoltre, nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi d’interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2017 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 35% trilocali e il 29% bilocali e solo il 9% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Si rileva un aumento del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (58%). L’approfondimento effettuato in nove realtà urbane evidenzia una prima crescita dei prezzi per le abitazioni in alcune città come Bologna (+3%), Milano (+2,8%), Firenze (+2,3%), Napoli (+ 1,3%) e Palermo (+1%). Le diminuzioni si registrano su base annua a Roma (-1,18%), Torino (-1,4,%), Cagliari (-3,3%) e Genova (-3,5%). Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2016, i prezzi hanno subito una flessione più moderata (-0,5%), per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -7% circa. Aumentano del 12% i contratti di locazione ad uso abitativo e del 2% per i negozi, mentre per quelli a uso diverso si riscontra una flessione per le unità immobiliari ad uso uffici –0,5% e raggiunge lo -0,8% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo sono stazionari per il periodo da 1 a 3 mesi del 37% e in crescita per il periodo da 3 a 6 mesi del 27%. I tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi e da 1 a 3 mesi. Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un’offerta residenziale in aumento e il 64% ha rilevato un incremento del numero dei contratti. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni sono stabili i bilocali al 37%, in diminuzione i trilocali al 36%, con ubicazione in zone semicentrali 35% o centrali 36%. Aumentano le richieste per alloggi in affitto in periferia, sono in diminuzione nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 60% e l’alloggio ristrutturato nel 25%. Previsioni 2018: si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili e per alcune città quali Milano, Napoli, Bologna e Firenze, si prevede un trend positivo nel 2018 anche per quanto riguarda i valori. Previsto, inoltre, un rialzo dei canoni di locazioni generalizzato in molte città metropolitane, dove la ripresa si sta facendo più concreta e oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d’arte in cui il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita.
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