N°193 - Panorama di Economia Immobiliare - Aprile 2018
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA – BANCA D’ITALIA
I prezzi delle abitazioni continuano a salire in quasi tutti i principali paesi europei; nel complesso dell’area si sono riportati su valori superiori a quelli registrati prima della crisi e la fase di rialzo delle quotazioni prosegue a ritmo sostenuto anche nel mercato non residenziale. Per contenere i rischi che ne derivano per la stabilità finanziaria, nuove misure macroprudenziali sono state adottate in Danimarca, Finlandia, Irlanda, Portogallo, Slovacchia e Svezia e interventi sono stati annunciati anche in Belgio; invece, in Italia il ciclo immobiliare è ancora debole. I prezzi delle abitazioni e del comparto non residenziale sono scesi anche nel 2017; la riduzione dell’ampio stock di case invendute prosegue lentamente, anche se aumenta il numero delle compravendite. Secondo le valutazioni di Banca d’Italia nel corso del 2018, pur in presenza di un rafforzamento della domanda, i prezzi delle abitazioni registreranno una ripresa debole mentre le imprese di costruzione sono interessate a espandere gli investimenti per l’anno in corso.
AFFITTI: CONFERMATO L’ORIENTAMENTO POSITIVO DEI PREZZI NEL I TRIMESTRE 2018 – IDEALISTA.IT
Secondo il rapporto sugli affitti del marketplace immobiliare il prezzo dei canoni di locazione ha evidenziato ancora un leggero recupero nei primi tre mesi del 2018, con un incremento delle richieste dello 0,7%, a 8,6 euro al metro quadro mensili. Al di là della variazione, che incide in maniera poco significativa sui canoni medi rimasti di fatto invariati da un anno a questa parte, il valore delle locazioni aumenta in 2 capoluoghi italiani su 3, a sottolineare una crescita trainata questa volta dalle regioni del sud e dai principali capoluoghi. Ci si aspetta che il trend dei prezzi rimarrà positivo anche nei mesi primaverili ed estivi, trainato dai grandi centri, mentre altrove l’andamento potrà variare in funzione delle dinamiche dei mercati locali. Inoltre, 10 regioni su 20 hanno registrato variazioni positive negli ultimi tre mesi. Gli incrementi maggiori spettano a Basilicata (8,6%), Campania (7,9%) e Molise (6,6%); le peggiori performance si registrano invece in Liguria (-2,1%), Marche (-2,2%) e Abruzzo (-3%). Il Lazio rimane la regione più cara per gli affitti, con una richiesta media che ammonta a 11,5 euro/m², seguito da Lombardia (10,8 euro/m²) e Toscana (9,9 euro/m²); le macroaree più economiche della penisola risultano Sicilia (5,8 euro/m²), Molise (5,1 euro/m²) e Calabria (4,6 euro/m²). Le 56 province segnano prezzi superiori a 6 mesi fa, contro 28 aree dove le richieste sono calate: Ferrara (10,1%) è la provincia dove i prezzi sono cresciuti di più; rilevanti anche gli incrementi di Napoli (9,3%), Taranto (8,3%) e Udine (8,3%). All’opposto, i cali maggiori spettano a Ragusa (-8,1%), Pesaro (-5%) e Genova (-4,9%). Milano (15,2 euro/m²) continua a guidare il ranking provinciale dei prezzi, rimasti invariati rispetto a 3 mesi fa; alle sue spalle crescono Firenze (12,7 euro/m²) e Roma (12,3 euro/m²). Guardando alla parte bassa della graduatoria vi sono: Reggio Calabria (4,3 euro/m²), Caltanissetta (4 euro/m²) e, a chiudere, Enna (3,3 euro/m²). A dispetto di un andamento moderatamente positivo dei canoni di locazione a livello nazionale, il 65% dei capoluoghi monitorati chiudono il trimestre in terreno positivo e 14 città segnano incrementi superiori al 5%, fra queste: Ferrara (9,8 %), Agrigento (9,4%) e Napoli (9,3%), sono le piazze dove i proprietari hanno aumentato maggiormente le loro pretese dopo i mesi invernali. All’opposto, i cali maggiori si sono registrati a Genova (-6,7%), Trapani (-7,2%) e Cosenza (-8,8%). Oltre alla già citata Napoli, i mesi invernali hanno visto l’incremento dei prezzi pressoché in tutti i grandi mercati, con gli aumenti più rilevanti a Venezia (4,8%), Bologna (4%), Firenze (2,8%), Bari (2,5%) e Cagliari (2%) e altri 5 grandi mercati sono racchiusi tra l’1,8% di Palermo e lo 0,3% di Milano. Tra i capoluoghi con la spesa d’affitto più elevata vi sono Milano, nettamente al comando con una media di 17,5 euro/m² mensili, davanti a Firenze (15,2 euro/m²) e Venezia (14,8 euro/m²), che scalza dal terzo gradino del podio la Capitale, ancorata a 13,7 euro mensili. Chiudono la graduatoria Cosenza (4,2 euro/m²), Reggio Calabria (4,1 euro/m²) ed Enna, con 3,9 euro/m².
ASTE: ANNO GIUDIZIALE 2017 – ASTASY SRL
Sono state oltre 234.340 le esecuzioni immobiliari esperite su base annua in tutta Italia nell’anno 2017 (per un controvalore di immobili a base d’asta pari ad € 30.263.804.288,86), con un leggero decremento rispetto al periodo precedente (anno 2016), pari al -12,4%, erano infatti 267.323 le esecuzioni dell’anno precedente. Delle 234.340 aste, oltre il 44% ricade nelle regioni del Nord Italia, anche se la loro analisi numerica per singola regione risulta frammentata e la distribuzione percentuale sostanzialmente resta allineata alla distribuzione del 2016. Restano sparse su e giù per lo Stivale le regioni che concentrano il più alto numero di esecuzioni e rappresentano lo specchio quasi preciso della densità popolativa dell’Italia completa. Sono ai primi 5 posti, con oltre il 53% del totale delle esecuzioni italiane, le 5 regioni che si rappresentano con dei dati, al loro interno, molto disomogenei; al 1° posto per numero di esecuzioni, nell’anno 2017, si conferma la Lombardia con il 19%, a seguire al 2° posto la Sicilia, seguita dal Veneto con in coda la Puglia e, al 5° posto, il Piemonte. Oltre il 70% delle unità immobiliari all’asta è riconducibile alla categoria residenziale ed è costituita da appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte di casi tutte abbinate ad autorimesse e/o cantine: Solo il 4% sono negozi e uffici che, se sommati al 7% dei capannoni industriali e commerciali artigianali, opifici e laboratori artigianali, formano solo una minuscola entità di unità immobiliari ma il fatto è presto spiegato: mentre l’immaginario collettivo vede capannoni abbandonati e dismessi a ogni angolo di tangenziale o di uscita autostradale, nonché nelle zone artigianali e industriali (sorte a flotte nei micro comuni soprattutto del Nord Est), è bene ricordare che la finanza utilizzata per favorire la massa di questi tipi di edifici, a causa degli strumenti legislativi con i quali i governi intesero "dare una spinta decisiva all'economia", non era di provenienza “mutuo ipotecario” o “mutuo fondiario”, ma erano operazioni principalmente finanziate con l’intervento di società di leasing che ad oggi detengono l’immobile in ripossesso e che è oggetto di vendita a libero mercato e non soggetto all’esecuzione immobiliare. Una fetta importante, il 13%, è dato dai terreni, agricoli ed edificabili, che rappresentano sia una buona parte di campagna agricola sia un buon numero di terreni edificabili che oggi non hanno più l’appeal commerciale di quando, in tempi non sospetti, l’iper-edificazione, che i Comuni consentivano per avere in cambio “oneri di Urbanizzazione”, aumentava vertiginosamente i volumi edificatori anche in micro Comuni. Poco meno dell’1% di immobili in asta è rappresentata da hotel e strutture alberghiere, con una considerazione: nella maggior parte dei casi si tratta di micro strutture a conduzione familiare. Nel restante 6%, denominato altro sono presenti una serie di unità immobiliari di diversa natura e anche di difficile ricollocazione. Oltre il 91% della composizione delle esecuzioni immobiliari è costituita dai cosiddetti small ticket, nello specifico, crediti concessi su valori nominali dei beni posti a garanzia che non superano, nell’analisi, i € 250.000,00; in particolare: il 78% delle unità di cui sopra hanno un valore d’asta inferiore a € 139.000,00; solo il 13% della rimanenza arriva a € 250.000,00; solo il 9% eccede la soglia degli € 250.000,00 sino a € 139.000,00. Inoltre, il numero delle aggiudicazioni che hanno portato all’estinzione della procedura nell’anno 2016 è: 36.858 che sul numero di aste pubblicate nel 2016 (267.323 - fonte Report Aste 2016 e 2017) equivale al 14% del numero delle aste pubblicate. Delle 36.858 aste chiuse nel 2016 su un numero di 267.323 esecuzioni, non esiste con certezza il valore di ribasso o lo sconto medio poiché la dispersione dei 139 Tribunali italiani non consente la gestione di questo tipo di dato; tuttavia da un dato, non certificabile ma fonte di esperienza operativa, la differenza tra valore di perizia e valore di aggiudicazione si aggira, su scala nazionale, attorno al 56%.
INDICATORI DEI PERMESSI DI COSTRUIRE – ISTAT
E’ proseguita, nel III trimestre del 2017, la crescita congiunturale del comparto residenziale, che si stima dell'1% per il numero di abitazioni e dello 0,2% per la superficie utile abitabile, entrambi in rallentamento se si guarda all'intensa dinamica dei trimestri precedenti. La superficie in fabbricati non residenziali, dopo la flessione del II trimestre 2017 (-5%), torna a crescere in maniera rilevante nel III trimestre (+14,4%). Nel trimestre in esame il numero di abitazioni rilevato per i nuovi fabbricati aumenta, in termini tendenziali, del 16,5%. Una dinamica sostanzialmente analoga contraddistingue, nello stesso trimestre, la superficie utile abitabile (+14,6%). Dopo la fase di contrazione rilevata, in media, nel 2016, l'edilizia non residenziale continua a crescere nel III trimestre 2017, con variazioni tendenziali molto elevate (+35,7%) e in accelerazione rispetto al trimestre precedente. Nei primi tre trimestri del 2017 la stima in termini destagionalizzati del numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali si attesta sempre sopra la soglia delle 12 mila unità, raggiungendo nel III trimestre il valore di 12,9mila unità, livello massimo degli ultimi 4 anni. Simili tendenze riguardano la stima in termini destagionalizzati della superficie utile abitabile che registra, nello stesso periodo, il valore di 1,13 milioni di mq. Nel III trimestre dell'anno in esame la stima della superficie non residenziale si colloca molto al di sopra del valore del II trimestre e, con 2,73 milioni di mq, raggiunge il livello più alto in termini destagionalizzati dal II trimestre 2012.
Newsletter integrale:
I prezzi delle abitazioni continuano a salire in quasi tutti i principali paesi europei; nel complesso dell’area si sono riportati su valori superiori a quelli registrati prima della crisi e la fase di rialzo delle quotazioni prosegue a ritmo sostenuto anche nel mercato non residenziale. Per contenere i rischi che ne derivano per la stabilità finanziaria, nuove misure macroprudenziali sono state adottate in Danimarca, Finlandia, Irlanda, Portogallo, Slovacchia e Svezia e interventi sono stati annunciati anche in Belgio; invece, in Italia il ciclo immobiliare è ancora debole. I prezzi delle abitazioni e del comparto non residenziale sono scesi anche nel 2017; la riduzione dell’ampio stock di case invendute prosegue lentamente, anche se aumenta il numero delle compravendite. Secondo le valutazioni di Banca d’Italia nel corso del 2018, pur in presenza di un rafforzamento della domanda, i prezzi delle abitazioni registreranno una ripresa debole mentre le imprese di costruzione sono interessate a espandere gli investimenti per l’anno in corso.
AFFITTI: CONFERMATO L’ORIENTAMENTO POSITIVO DEI PREZZI NEL I TRIMESTRE 2018 – IDEALISTA.IT
Secondo il rapporto sugli affitti del marketplace immobiliare il prezzo dei canoni di locazione ha evidenziato ancora un leggero recupero nei primi tre mesi del 2018, con un incremento delle richieste dello 0,7%, a 8,6 euro al metro quadro mensili. Al di là della variazione, che incide in maniera poco significativa sui canoni medi rimasti di fatto invariati da un anno a questa parte, il valore delle locazioni aumenta in 2 capoluoghi italiani su 3, a sottolineare una crescita trainata questa volta dalle regioni del sud e dai principali capoluoghi. Ci si aspetta che il trend dei prezzi rimarrà positivo anche nei mesi primaverili ed estivi, trainato dai grandi centri, mentre altrove l’andamento potrà variare in funzione delle dinamiche dei mercati locali. Inoltre, 10 regioni su 20 hanno registrato variazioni positive negli ultimi tre mesi. Gli incrementi maggiori spettano a Basilicata (8,6%), Campania (7,9%) e Molise (6,6%); le peggiori performance si registrano invece in Liguria (-2,1%), Marche (-2,2%) e Abruzzo (-3%). Il Lazio rimane la regione più cara per gli affitti, con una richiesta media che ammonta a 11,5 euro/m², seguito da Lombardia (10,8 euro/m²) e Toscana (9,9 euro/m²); le macroaree più economiche della penisola risultano Sicilia (5,8 euro/m²), Molise (5,1 euro/m²) e Calabria (4,6 euro/m²). Le 56 province segnano prezzi superiori a 6 mesi fa, contro 28 aree dove le richieste sono calate: Ferrara (10,1%) è la provincia dove i prezzi sono cresciuti di più; rilevanti anche gli incrementi di Napoli (9,3%), Taranto (8,3%) e Udine (8,3%). All’opposto, i cali maggiori spettano a Ragusa (-8,1%), Pesaro (-5%) e Genova (-4,9%). Milano (15,2 euro/m²) continua a guidare il ranking provinciale dei prezzi, rimasti invariati rispetto a 3 mesi fa; alle sue spalle crescono Firenze (12,7 euro/m²) e Roma (12,3 euro/m²). Guardando alla parte bassa della graduatoria vi sono: Reggio Calabria (4,3 euro/m²), Caltanissetta (4 euro/m²) e, a chiudere, Enna (3,3 euro/m²). A dispetto di un andamento moderatamente positivo dei canoni di locazione a livello nazionale, il 65% dei capoluoghi monitorati chiudono il trimestre in terreno positivo e 14 città segnano incrementi superiori al 5%, fra queste: Ferrara (9,8 %), Agrigento (9,4%) e Napoli (9,3%), sono le piazze dove i proprietari hanno aumentato maggiormente le loro pretese dopo i mesi invernali. All’opposto, i cali maggiori si sono registrati a Genova (-6,7%), Trapani (-7,2%) e Cosenza (-8,8%). Oltre alla già citata Napoli, i mesi invernali hanno visto l’incremento dei prezzi pressoché in tutti i grandi mercati, con gli aumenti più rilevanti a Venezia (4,8%), Bologna (4%), Firenze (2,8%), Bari (2,5%) e Cagliari (2%) e altri 5 grandi mercati sono racchiusi tra l’1,8% di Palermo e lo 0,3% di Milano. Tra i capoluoghi con la spesa d’affitto più elevata vi sono Milano, nettamente al comando con una media di 17,5 euro/m² mensili, davanti a Firenze (15,2 euro/m²) e Venezia (14,8 euro/m²), che scalza dal terzo gradino del podio la Capitale, ancorata a 13,7 euro mensili. Chiudono la graduatoria Cosenza (4,2 euro/m²), Reggio Calabria (4,1 euro/m²) ed Enna, con 3,9 euro/m².
ASTE: ANNO GIUDIZIALE 2017 – ASTASY SRL
Sono state oltre 234.340 le esecuzioni immobiliari esperite su base annua in tutta Italia nell’anno 2017 (per un controvalore di immobili a base d’asta pari ad € 30.263.804.288,86), con un leggero decremento rispetto al periodo precedente (anno 2016), pari al -12,4%, erano infatti 267.323 le esecuzioni dell’anno precedente. Delle 234.340 aste, oltre il 44% ricade nelle regioni del Nord Italia, anche se la loro analisi numerica per singola regione risulta frammentata e la distribuzione percentuale sostanzialmente resta allineata alla distribuzione del 2016. Restano sparse su e giù per lo Stivale le regioni che concentrano il più alto numero di esecuzioni e rappresentano lo specchio quasi preciso della densità popolativa dell’Italia completa. Sono ai primi 5 posti, con oltre il 53% del totale delle esecuzioni italiane, le 5 regioni che si rappresentano con dei dati, al loro interno, molto disomogenei; al 1° posto per numero di esecuzioni, nell’anno 2017, si conferma la Lombardia con il 19%, a seguire al 2° posto la Sicilia, seguita dal Veneto con in coda la Puglia e, al 5° posto, il Piemonte. Oltre il 70% delle unità immobiliari all’asta è riconducibile alla categoria residenziale ed è costituita da appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte di casi tutte abbinate ad autorimesse e/o cantine: Solo il 4% sono negozi e uffici che, se sommati al 7% dei capannoni industriali e commerciali artigianali, opifici e laboratori artigianali, formano solo una minuscola entità di unità immobiliari ma il fatto è presto spiegato: mentre l’immaginario collettivo vede capannoni abbandonati e dismessi a ogni angolo di tangenziale o di uscita autostradale, nonché nelle zone artigianali e industriali (sorte a flotte nei micro comuni soprattutto del Nord Est), è bene ricordare che la finanza utilizzata per favorire la massa di questi tipi di edifici, a causa degli strumenti legislativi con i quali i governi intesero "dare una spinta decisiva all'economia", non era di provenienza “mutuo ipotecario” o “mutuo fondiario”, ma erano operazioni principalmente finanziate con l’intervento di società di leasing che ad oggi detengono l’immobile in ripossesso e che è oggetto di vendita a libero mercato e non soggetto all’esecuzione immobiliare. Una fetta importante, il 13%, è dato dai terreni, agricoli ed edificabili, che rappresentano sia una buona parte di campagna agricola sia un buon numero di terreni edificabili che oggi non hanno più l’appeal commerciale di quando, in tempi non sospetti, l’iper-edificazione, che i Comuni consentivano per avere in cambio “oneri di Urbanizzazione”, aumentava vertiginosamente i volumi edificatori anche in micro Comuni. Poco meno dell’1% di immobili in asta è rappresentata da hotel e strutture alberghiere, con una considerazione: nella maggior parte dei casi si tratta di micro strutture a conduzione familiare. Nel restante 6%, denominato altro sono presenti una serie di unità immobiliari di diversa natura e anche di difficile ricollocazione. Oltre il 91% della composizione delle esecuzioni immobiliari è costituita dai cosiddetti small ticket, nello specifico, crediti concessi su valori nominali dei beni posti a garanzia che non superano, nell’analisi, i € 250.000,00; in particolare: il 78% delle unità di cui sopra hanno un valore d’asta inferiore a € 139.000,00; solo il 13% della rimanenza arriva a € 250.000,00; solo il 9% eccede la soglia degli € 250.000,00 sino a € 139.000,00. Inoltre, il numero delle aggiudicazioni che hanno portato all’estinzione della procedura nell’anno 2016 è: 36.858 che sul numero di aste pubblicate nel 2016 (267.323 - fonte Report Aste 2016 e 2017) equivale al 14% del numero delle aste pubblicate. Delle 36.858 aste chiuse nel 2016 su un numero di 267.323 esecuzioni, non esiste con certezza il valore di ribasso o lo sconto medio poiché la dispersione dei 139 Tribunali italiani non consente la gestione di questo tipo di dato; tuttavia da un dato, non certificabile ma fonte di esperienza operativa, la differenza tra valore di perizia e valore di aggiudicazione si aggira, su scala nazionale, attorno al 56%.
INDICATORI DEI PERMESSI DI COSTRUIRE – ISTAT
E’ proseguita, nel III trimestre del 2017, la crescita congiunturale del comparto residenziale, che si stima dell'1% per il numero di abitazioni e dello 0,2% per la superficie utile abitabile, entrambi in rallentamento se si guarda all'intensa dinamica dei trimestri precedenti. La superficie in fabbricati non residenziali, dopo la flessione del II trimestre 2017 (-5%), torna a crescere in maniera rilevante nel III trimestre (+14,4%). Nel trimestre in esame il numero di abitazioni rilevato per i nuovi fabbricati aumenta, in termini tendenziali, del 16,5%. Una dinamica sostanzialmente analoga contraddistingue, nello stesso trimestre, la superficie utile abitabile (+14,6%). Dopo la fase di contrazione rilevata, in media, nel 2016, l'edilizia non residenziale continua a crescere nel III trimestre 2017, con variazioni tendenziali molto elevate (+35,7%) e in accelerazione rispetto al trimestre precedente. Nei primi tre trimestri del 2017 la stima in termini destagionalizzati del numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali si attesta sempre sopra la soglia delle 12 mila unità, raggiungendo nel III trimestre il valore di 12,9mila unità, livello massimo degli ultimi 4 anni. Simili tendenze riguardano la stima in termini destagionalizzati della superficie utile abitabile che registra, nello stesso periodo, il valore di 1,13 milioni di mq. Nel III trimestre dell'anno in esame la stima della superficie non residenziale si colloca molto al di sopra del valore del II trimestre e, con 2,73 milioni di mq, raggiunge il livello più alto in termini destagionalizzati dal II trimestre 2012.
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