N°193 - Panorama di Economia Immobiliare - Aprile 2018
SubTitle: MUTUI
RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA – BANCA D’ITALIA
I rischi per le banche derivanti dal mercato immobiliare si confermano in graduale riduzione: nel complesso del 2017 il flusso di nuovi prestiti classificati in sofferenza è sceso sia per le famiglie sia per le imprese di costruzione sia per le società immobiliari e, in base alle previsioni, nei prossimi trimestri gli indicatori di vulnerabilità continueranno a diminuire. Crescono i finanziamenti per l’acquisto di abitazioni, in connessione con la ripresa delle transazioni nel mercato immobiliare e le favorevoli condizioni di offerta da parte delle banche, mentre i tassi di interesse sui mutui continuano a diminuire. Le famiglie ne traggono vantaggio anche ricontrattando le condizioni applicate ai prestiti già in essere e, nel corso del 2017, hanno rifinanziato o rinegoziato circa il 6% dei finanziamenti. La quota dei mutui a tasso fisso è salita di oltre dieci punti percentuali negli ultimi tre anni, al 37% delle consistenze, mitigando l’esposizione al rischio di futuri rialzi dei tassi di interesse. La crescita dell’indebitamento per finalità di consumo, in atto dalla fine del 2015, prosegue e l’aumento è più ampio per la componente dei prestiti per l’acquisto di beni durevoli e servizi, caratterizzati da una probabilità di insolvenza inferiore rispetto a quella di altre tipologie di finanziamenti. Inoltre, i debiti per finalità di consumo sono più diffusi tra le famiglie con redditi superiori alla mediana che nel 2016 ne detenevano circa i due terzi, oltre dieci punti percentuali in più rispetto al 2008. I bassi tassi di interesse e la crescita del reddito disponibile riducono le difficoltà di ripagare i debiti e il tasso di insolvenza è stabile attorno ai livelli minimi osservati da oltre dieci anni, sia per i finanziamenti per scopi di consumo (1,7% su base annua) sia per quelli di importo più elevato (1,2%). L’incidenza dei prestiti deteriorati sui finanziamenti in essere è diminuita all’8,7%. Le proiezioni del modello di microsimulazione della Banca d’Italia indicano che, in uno scenario coerente con le più recenti previsioni macroeconomiche, alla fine del 2018 la quota di famiglie vulnerabili e l’incidenza dei loro debiti sul totale sarebbero pari, rispettivamente, all’1,8% e all’11,4%, valori prossimi a quelli stimati per il 2017 e molto più contenuti di quelli osservati nel 2008 (3,1% e 24,2%). La vulnerabilità finanziaria rimarrebbe limitata anche nel caso di un consistente aumento dei tassi di interesse e di andamenti sfavorevoli del reddito. Nell’ipotesi in cui i tassi di interesse risultassero superiori di 100 punti base rispetto allo scenario di consenso, la quota di debito a rischio salirebbe al 12,4%. Invece, in uno scenario particolarmente avverso caratterizzato da un rialzo dei tassi di interesse di 200 punti base e da una riduzione del tasso di crescita del reddito nominale di 4 punti percentuali, l’incidenza del debito delle famiglie vulnerabili aumenterebbe al 13,4%. Le famiglie con le maggiori difficoltà negli scenari di stress sarebbero soprattutto quelle residenti nel Mezzogiorno e quelle più giovani gravate da un mutuo.
MONTHLY OUTLOOK – ABI
A marzo 2018 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.765,9 miliardi di euro, è superiore, di oltre 43,5 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.722,4 miliardi di euro. Dai dati al 31 marzo 2018 emerge che i prestiti a famiglie e imprese sono in crescita su base annua di +2,1%, proseguendo la positiva dinamica complessiva del totale dei prestiti in essere (il tasso di crescita annuo risulta su valori positivi da oltre 2 anni). Tale evidenza emerge dalle stime basate sui dati pubblicati dalla Banca d’Italia e relativi ai finanziamenti a famiglie e imprese (calcolati includendo i prestiti non rilevati nei bilanci bancari in quanto cartolarizzati e al netto delle variazioni delle consistenze non connesse con transazioni, ad esempio, variazioni dovute a fluttuazioni del cambio, ad aggiustamenti di valore o a riclassificazioni). Sulla base degli ultimi dati ufficiali, relativi a febbraio 2018, si conferma la crescita del mercato dei mutui e l’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie registra una variazione positiva di +2,6% rispetto a febbraio 2017 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento). A marzo 2018, i tassi di interesse applicati ai prestiti alla clientela si collocano sui minimi storici: il tasso medio sul totale dei prestiti è pari al 2,68%, minimo storico (2,69% il mese precedente e 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Al minimo storico anche il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni che è risultato pari a 1,90% (1,91% a febbraio 2018, minimo storico, 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Minimo storico anche per il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese che risulta pari a 1,38% (1,54% il mese precedente, minimo storico; 5,48% a fine 2007). Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni e accantonamenti già effettuati dalle banche con proprie risorse), a febbraio 2018 si sono attestate a 54,5 miliardi di euro, un valore in diminuzione di 5 miliardi rispetto ai 59,5 miliardi del mese precedente e in forte calo, meno 32,3 miliardi, rispetto al dato di dicembre 2016 (86,8 miliardi); in 14 mesi si sono quindi ridotte di oltre il 37%. Rispetto al livello massimo delle sofferenze nette raggiunto a novembre 2015 (88,8 miliardi), la riduzione è di oltre 34 miliardi, cioè diminuisce del 39%. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali si è ridotto a 3,16% a febbraio 2018 (era 4,89% a fine 2016). A marzo 2018 il tasso di interesse medio sul totale della raccolta bancaria da clientela (somma di depositi, obbligazioni e pronti contro termine in euro a famiglie e società non finanziarie), è pari in Italia a 0,73% (0,75% il mese precedente), come effetto del tasso praticato sui depositi (conti correnti, depositi a risparmio e certificati di deposito), pari a 0,38% (0,39% a febbraio 2018); del tasso sui PCT, che si colloca a 1,52% (1,45% a febbraio 2018) e del rendimento delle obbligazioni, pari a 2,55% (2,56% a febbraio 2018). Il margine (spread) fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi e, a marzo 2018, risulta pari a 195 punti base (194 punti base il mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (335 punti base a fine 2007).
FONDO GARANZIA PRIMA CASA – ABI, MEF
Continua il trend di aumento delle richieste di accesso al Fondo istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per le garanzie sui mutui prima casa. A marzo 2018 sono pervenute, in media, oltre 300 domande al giorno per il tramite delle 175 banche aderenti all’iniziativa. Alla fine di marzo 2018 i mutui ipotecari effettivamente accesi ricorrendo alle garanzie dello Stato – che hanno sostituito, in molti casi, le ulteriori garanzie da parte di familiari o altri soggetti terzi – risultano 40.432 per un valore pari a 4,5 miliardi di euro. Nel complesso, da gennaio 2015 (quando è diventato operativo), al 31 marzo 2018, il fondo ha giudicate ammissibili 58.501 richieste con un importo di garanzie rilasciate pari a 3,3 miliardi di euro.
MUTUO PRIMA CASA: QUANTI STIPENDI SERVONO PER RESTITUIRLO? – FACILE.IT E MUTUI.IT
Il 2017 è stato un anno positivo per chi ha scelto di acquistare casa: i tassi di interesse dei mutui ai minimi, il prezzo degli immobili sostanzialmente stabile e l’aumento del reddito a disposizione delle famiglie hanno creato condizioni favorevoli per comprare. Ma chi ha presentato domanda di mutuo prima casa, quanti anni di stipendio dovrà versare per restituire alla banca il capitale richiesto? Al netto degli interessi e considerando che oggi le famiglie italiane cercano mediamente di destinare alle rate del mutuo circa il 25% del reddito annuale, è stato calcolato che occorrono in media 17 anni e 10 mesi. Il risultato emerge dall’analisi di circa 40.000 richieste di mutuo prima casa raccolte dai due portali da gennaio 2013 a dicembre 2017, i cui valori sono stati incrociati con i dati Istat disponibili relativi ai redditi delle famiglie. Aumentano gli anni necessari ma anche gli importi richiesti, infatti il valore risulta in crescita rispetto al 2013, quando le famiglie che richiedevano un mutuo dovevano mettere in conto di destinare alla banca in media 16 anni e 10 mesi di stipendi. Brutte notizie? In realtà no, se si considera che dietro all’aumento degli anni necessari a ripagare il debito non vi è una riduzione dei redditi medi delle famiglie italiane, bensì un aumento della cifra richiesta agli istituti di credito: nel 2013 l’importo medio che gli aspiranti mutuatari cercavano di ottenere per acquistare la prima casa era pari a 123.583 euro, mentre nel 2017 la richiesta media è aumentata dell’8% raggiungendo i 133.456 euro. Nel corso degli ultimi anni si è assistito a una consistente diminuzione dei tassi di interesse e degli spread applicati dalle banche, che ha determinato un alleggerimento della rata mensile e questo ha consentito alle famiglie di richiedere in prestito importi più elevati, mantenendo comunque una rata mensile contenuta, che non impattasse troppo sul reddito complessivo. La dinamica risulta molto chiara se si guarda a come è cambiato negli ultimi quattro anni il valore medio della rata e il suo rapporto con il reddito mensile delle famiglie richiedenti; nel 2013 la rata media richiesta era pari a 663 euro, con un impatto del 27% sullo stipendio mensile, mentre nel 2017, nonostante gli importi richiesti alle banche siano aumentati, la rata media è diminuita arrivando a 606 euro, con un impatto del 24% sul reddito mensile medio. Se per assurdo fosse possibile destinare alle rate del mutuo il 100% del reddito annuale, alle famiglie italiane oggi basterebbero mediamente 4 anni e mezzo per restituire alla banca la quota capitale presa in prestito al netto degli interessi, mentre nel 2013 servivano 4 anni e 2 mesi. Analizzando in un’ottica territoriale le richieste di mutuo prima casa raccolte dai due portali nel 2017 emergono importanti differenze tra le aree del Paese: gli aspiranti mutuatari della Campania risultano essere quelli che dovranno mettere in conto più anni, e stipendi, per ripagare il mutuo al netto degli interessi, 21 anni, ipotizzando, come detto, che ogni anno confluisca nel mutuo una somma pari al 25% dello stipendio; seguono i richiedenti mutuo del Lazio (20 anni e 3 mesi) e della Sicilia (19 anni e 10 mesi). Di contro, le aree dove i valori si riducono notevolmente sono il Friuli Venezia Giulia, qui i richiedenti mutuo impiegano in media 13 anni e 8 mesi, l’Umbria (14 anni e 6 mesi) e l’Emilia Romagna (14 anni e 10 mesi).
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I rischi per le banche derivanti dal mercato immobiliare si confermano in graduale riduzione: nel complesso del 2017 il flusso di nuovi prestiti classificati in sofferenza è sceso sia per le famiglie sia per le imprese di costruzione sia per le società immobiliari e, in base alle previsioni, nei prossimi trimestri gli indicatori di vulnerabilità continueranno a diminuire. Crescono i finanziamenti per l’acquisto di abitazioni, in connessione con la ripresa delle transazioni nel mercato immobiliare e le favorevoli condizioni di offerta da parte delle banche, mentre i tassi di interesse sui mutui continuano a diminuire. Le famiglie ne traggono vantaggio anche ricontrattando le condizioni applicate ai prestiti già in essere e, nel corso del 2017, hanno rifinanziato o rinegoziato circa il 6% dei finanziamenti. La quota dei mutui a tasso fisso è salita di oltre dieci punti percentuali negli ultimi tre anni, al 37% delle consistenze, mitigando l’esposizione al rischio di futuri rialzi dei tassi di interesse. La crescita dell’indebitamento per finalità di consumo, in atto dalla fine del 2015, prosegue e l’aumento è più ampio per la componente dei prestiti per l’acquisto di beni durevoli e servizi, caratterizzati da una probabilità di insolvenza inferiore rispetto a quella di altre tipologie di finanziamenti. Inoltre, i debiti per finalità di consumo sono più diffusi tra le famiglie con redditi superiori alla mediana che nel 2016 ne detenevano circa i due terzi, oltre dieci punti percentuali in più rispetto al 2008. I bassi tassi di interesse e la crescita del reddito disponibile riducono le difficoltà di ripagare i debiti e il tasso di insolvenza è stabile attorno ai livelli minimi osservati da oltre dieci anni, sia per i finanziamenti per scopi di consumo (1,7% su base annua) sia per quelli di importo più elevato (1,2%). L’incidenza dei prestiti deteriorati sui finanziamenti in essere è diminuita all’8,7%. Le proiezioni del modello di microsimulazione della Banca d’Italia indicano che, in uno scenario coerente con le più recenti previsioni macroeconomiche, alla fine del 2018 la quota di famiglie vulnerabili e l’incidenza dei loro debiti sul totale sarebbero pari, rispettivamente, all’1,8% e all’11,4%, valori prossimi a quelli stimati per il 2017 e molto più contenuti di quelli osservati nel 2008 (3,1% e 24,2%). La vulnerabilità finanziaria rimarrebbe limitata anche nel caso di un consistente aumento dei tassi di interesse e di andamenti sfavorevoli del reddito. Nell’ipotesi in cui i tassi di interesse risultassero superiori di 100 punti base rispetto allo scenario di consenso, la quota di debito a rischio salirebbe al 12,4%. Invece, in uno scenario particolarmente avverso caratterizzato da un rialzo dei tassi di interesse di 200 punti base e da una riduzione del tasso di crescita del reddito nominale di 4 punti percentuali, l’incidenza del debito delle famiglie vulnerabili aumenterebbe al 13,4%. Le famiglie con le maggiori difficoltà negli scenari di stress sarebbero soprattutto quelle residenti nel Mezzogiorno e quelle più giovani gravate da un mutuo.
MONTHLY OUTLOOK – ABI
A marzo 2018 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.765,9 miliardi di euro, è superiore, di oltre 43,5 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.722,4 miliardi di euro. Dai dati al 31 marzo 2018 emerge che i prestiti a famiglie e imprese sono in crescita su base annua di +2,1%, proseguendo la positiva dinamica complessiva del totale dei prestiti in essere (il tasso di crescita annuo risulta su valori positivi da oltre 2 anni). Tale evidenza emerge dalle stime basate sui dati pubblicati dalla Banca d’Italia e relativi ai finanziamenti a famiglie e imprese (calcolati includendo i prestiti non rilevati nei bilanci bancari in quanto cartolarizzati e al netto delle variazioni delle consistenze non connesse con transazioni, ad esempio, variazioni dovute a fluttuazioni del cambio, ad aggiustamenti di valore o a riclassificazioni). Sulla base degli ultimi dati ufficiali, relativi a febbraio 2018, si conferma la crescita del mercato dei mutui e l’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie registra una variazione positiva di +2,6% rispetto a febbraio 2017 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento). A marzo 2018, i tassi di interesse applicati ai prestiti alla clientela si collocano sui minimi storici: il tasso medio sul totale dei prestiti è pari al 2,68%, minimo storico (2,69% il mese precedente e 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Al minimo storico anche il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni che è risultato pari a 1,90% (1,91% a febbraio 2018, minimo storico, 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Minimo storico anche per il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese che risulta pari a 1,38% (1,54% il mese precedente, minimo storico; 5,48% a fine 2007). Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni e accantonamenti già effettuati dalle banche con proprie risorse), a febbraio 2018 si sono attestate a 54,5 miliardi di euro, un valore in diminuzione di 5 miliardi rispetto ai 59,5 miliardi del mese precedente e in forte calo, meno 32,3 miliardi, rispetto al dato di dicembre 2016 (86,8 miliardi); in 14 mesi si sono quindi ridotte di oltre il 37%. Rispetto al livello massimo delle sofferenze nette raggiunto a novembre 2015 (88,8 miliardi), la riduzione è di oltre 34 miliardi, cioè diminuisce del 39%. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali si è ridotto a 3,16% a febbraio 2018 (era 4,89% a fine 2016). A marzo 2018 il tasso di interesse medio sul totale della raccolta bancaria da clientela (somma di depositi, obbligazioni e pronti contro termine in euro a famiglie e società non finanziarie), è pari in Italia a 0,73% (0,75% il mese precedente), come effetto del tasso praticato sui depositi (conti correnti, depositi a risparmio e certificati di deposito), pari a 0,38% (0,39% a febbraio 2018); del tasso sui PCT, che si colloca a 1,52% (1,45% a febbraio 2018) e del rendimento delle obbligazioni, pari a 2,55% (2,56% a febbraio 2018). Il margine (spread) fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi e, a marzo 2018, risulta pari a 195 punti base (194 punti base il mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (335 punti base a fine 2007).
FONDO GARANZIA PRIMA CASA – ABI, MEF
Continua il trend di aumento delle richieste di accesso al Fondo istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per le garanzie sui mutui prima casa. A marzo 2018 sono pervenute, in media, oltre 300 domande al giorno per il tramite delle 175 banche aderenti all’iniziativa. Alla fine di marzo 2018 i mutui ipotecari effettivamente accesi ricorrendo alle garanzie dello Stato – che hanno sostituito, in molti casi, le ulteriori garanzie da parte di familiari o altri soggetti terzi – risultano 40.432 per un valore pari a 4,5 miliardi di euro. Nel complesso, da gennaio 2015 (quando è diventato operativo), al 31 marzo 2018, il fondo ha giudicate ammissibili 58.501 richieste con un importo di garanzie rilasciate pari a 3,3 miliardi di euro.
MUTUO PRIMA CASA: QUANTI STIPENDI SERVONO PER RESTITUIRLO? – FACILE.IT E MUTUI.IT
Il 2017 è stato un anno positivo per chi ha scelto di acquistare casa: i tassi di interesse dei mutui ai minimi, il prezzo degli immobili sostanzialmente stabile e l’aumento del reddito a disposizione delle famiglie hanno creato condizioni favorevoli per comprare. Ma chi ha presentato domanda di mutuo prima casa, quanti anni di stipendio dovrà versare per restituire alla banca il capitale richiesto? Al netto degli interessi e considerando che oggi le famiglie italiane cercano mediamente di destinare alle rate del mutuo circa il 25% del reddito annuale, è stato calcolato che occorrono in media 17 anni e 10 mesi. Il risultato emerge dall’analisi di circa 40.000 richieste di mutuo prima casa raccolte dai due portali da gennaio 2013 a dicembre 2017, i cui valori sono stati incrociati con i dati Istat disponibili relativi ai redditi delle famiglie. Aumentano gli anni necessari ma anche gli importi richiesti, infatti il valore risulta in crescita rispetto al 2013, quando le famiglie che richiedevano un mutuo dovevano mettere in conto di destinare alla banca in media 16 anni e 10 mesi di stipendi. Brutte notizie? In realtà no, se si considera che dietro all’aumento degli anni necessari a ripagare il debito non vi è una riduzione dei redditi medi delle famiglie italiane, bensì un aumento della cifra richiesta agli istituti di credito: nel 2013 l’importo medio che gli aspiranti mutuatari cercavano di ottenere per acquistare la prima casa era pari a 123.583 euro, mentre nel 2017 la richiesta media è aumentata dell’8% raggiungendo i 133.456 euro. Nel corso degli ultimi anni si è assistito a una consistente diminuzione dei tassi di interesse e degli spread applicati dalle banche, che ha determinato un alleggerimento della rata mensile e questo ha consentito alle famiglie di richiedere in prestito importi più elevati, mantenendo comunque una rata mensile contenuta, che non impattasse troppo sul reddito complessivo. La dinamica risulta molto chiara se si guarda a come è cambiato negli ultimi quattro anni il valore medio della rata e il suo rapporto con il reddito mensile delle famiglie richiedenti; nel 2013 la rata media richiesta era pari a 663 euro, con un impatto del 27% sullo stipendio mensile, mentre nel 2017, nonostante gli importi richiesti alle banche siano aumentati, la rata media è diminuita arrivando a 606 euro, con un impatto del 24% sul reddito mensile medio. Se per assurdo fosse possibile destinare alle rate del mutuo il 100% del reddito annuale, alle famiglie italiane oggi basterebbero mediamente 4 anni e mezzo per restituire alla banca la quota capitale presa in prestito al netto degli interessi, mentre nel 2013 servivano 4 anni e 2 mesi. Analizzando in un’ottica territoriale le richieste di mutuo prima casa raccolte dai due portali nel 2017 emergono importanti differenze tra le aree del Paese: gli aspiranti mutuatari della Campania risultano essere quelli che dovranno mettere in conto più anni, e stipendi, per ripagare il mutuo al netto degli interessi, 21 anni, ipotizzando, come detto, che ogni anno confluisca nel mutuo una somma pari al 25% dello stipendio; seguono i richiedenti mutuo del Lazio (20 anni e 3 mesi) e della Sicilia (19 anni e 10 mesi). Di contro, le aree dove i valori si riducono notevolmente sono il Friuli Venezia Giulia, qui i richiedenti mutuo impiegano in media 13 anni e 8 mesi, l’Umbria (14 anni e 6 mesi) e l’Emilia Romagna (14 anni e 10 mesi).
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