N°194 - Panorama di Economia Immobiliare - Maggio 2018
SubTitle: MUTUI
BANCHE E MONETA: MARZO 2018 – BANCA D’ITALIA
In marzo i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti del 2,3% su base annua (2,4% in febbraio). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,8% (come nel mese precedente), mentre quelli alle società non finanziarie sono aumentati dell’1,1% (1,2% in febbraio). I depositi del settore privato sono aumentati del 6% su base annua (5,5% nel mese precedente); la raccolta obbligazionaria è diminuita del 17,1% (-19,2% nel mese precedente). Le sofferenze sono diminuite dell’11% su base annua (erano diminuite del 10,8% in febbraio). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,24% (2,25% in febbraio) e quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,38%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,51% (1,54% in febbraio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari all’1,99%; quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,04%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,40%.
MERCATO IMMOBILIARE E MUTUI: COM’È ANDATO IL 2017 E I PRIMI MESI DEL 2018 – CRIF
Il 2017 si è concluso con un nuovo incremento nel numero di transazioni immobiliari residenziali che hanno portato le compravendite poco al di sotto della soglia delle 550 mila abitazioni scambiate. La crescita dell’anno appena trascorso si è attestata sul 4,9%, segnando il quarto anno consecutivo di trend incrementale, anche se il ritmo di aumento si sta gradualmente riducendo. Tutti gli indicatori relativi al mercato sono migliorati nel corso dell’anno con l’eccezione dei prezzi che, a livello aggregato, non hanno ancora intrapreso un percorso inflattivo e che si prevede non si riavviino neanche nel corso del 2018. Invece, sul mercato dei mutui si è assistito a una frenata e, nel corso del 2017, le erogazioni si sono ridotte del 5%, portandosi a 48,2 miliardi di euro, in quanto il mercato dei nuovi mutui non è riuscito a controbilanciare la flessione imputabile alla sempre più brusca riduzione della quota di surroghe; infatti, a fine 2017, la componente di surroga e/o sostituzione si è portata al 17% sul totale delle erogazioni, quando solo un paio di anni fa oltre un mutuo ogni quattro era surrogato; asciugandosi la componente di surroghe, si è registrata una riduzione significativa dei mutui di più basso importo e di durata più breve e, conseguentemente, si sono innalzati il valore medio e la durata media. È altresì da mettere in evidenza l’incremento della quota – vero è che si partiva da livelli assai contenuti – di mutui concessi a clienti giovani (fino a 34 anni). Di interesse anche il dato rilevato in relazione al Loan to Value (LTV) che, nel 2017, si è portato su un livello medio del 60%, crescendo di 5 punti nell’ultimo quinquennio, a riprova di una politica più espansiva delle banche che, uscendo dalla crisi, mostrano una più elevata propensione al rischio, sottolineata peraltro dalla più consistente componente della quota di mutui erogati con LTV superiori al 70%. Infine, per l’anno in corso, perdura ancora la riduzione dei mutui domandati, proxy delle erogazioni e ci si attende una graduale stabilizzazione a partire dal II trimestre.
BUSSOLA MUTUI: I TRIMESTRE 2018 – CRIF, MUTUISUPERMARKET
Dopo trimestri di continua contrazione, nel corso del I trimestre 2018 sembra stabilizzarsi il peso della domanda di mutui con finalità di surroga quanto meno sul canale online; tale peso, infatti, spiega nel trimestre circa il 29% del totale richieste raccolte sul canale internet (canale che rappresenta una vera e propria cartina da tornasole per questo segmento), un valore paragonabile al 27% rilevato nel IV trimestre 2017 ma ben al di sotto dei picchi degli anni precedenti. La conferma di una quota di interesse da parte di privati e famiglie per mutui con finalità di surroga rilevato – quanto meno sul canale online, dove il fenomeno è storicamente sovrarappresentato rispetto a quanto si osserva sul mercato nel complesso – è da mettersi in relazione, da un lato, a tassi di riferimento IRS per i mutui a tasso fisso stabili e a livelli sempre molto contenuti, dall’altro, all’introduzione a inizio anno da parte di numerosi Istituti di credito di nuove offerte di mutuo di surroga a tassi particolarmente vantaggiosi e allettanti. Le dinamiche della domanda di mutui con finalità di surroga sono, infatti, profondamente legate all’andamento dei tassi di riferimento IRS utilizzati per mutui a tasso fisso, in quanto nel I trimestre 2018 i richiedenti sul canale internet di mutui con finalità di surroga hanno scelto nel 70% dei casi mutui a tasso fisso (vs un 67% del precedente trimestre). La sensibile riduzione del numero di richieste con finalità di surroga nel corso degli ultimi trimestri impatta la distribuzione dei richiedenti mutuo sul canale online per classi di età: mentre la classe di età 36-45 anni continua a spiegare nel tempo circa il 36% del totale richieste, la classe di età 26-35 anni aumenta di importanza passando a spiegare dal 17% del totale richieste su internet nel I trimestre 2017 al 25% del totale nel I trimestre 2018. Chiaramente, i richiedenti di un mutuo di surroga presentano un’anzianità superiore rispetto alla media dei nuovi richiedenti mutuo, in quanto già sottoscrittori di un contratto di mutuo negli anni precedenti. Sempre da correlarsi alle dinamiche di richiesta mutuo da parte di privati e famiglie, il forte calo della domanda con finalità di surroga registrato nel corso del 2017, compensato se non parzialmente da un aumento della domanda con finalità di acquisto, porta a un significativo rallentamento dei nuovi flussi di mutui erogati: nel IV trimestre 2017 i dati Banca d’Italia evidenziano una contrazione dei nuovi flussi pari al -11,5% rispetto al IV trimestre 2016 e, per l’intero anno 2017, la dinamica delle nuove erogazioni evidenzia quindi flussi in contrazione del 3,1% rispetto al 2016. Per quanto riguarda invece l’andamento dei prezzi, nel I trimestre 2018 si rileva un’interessante riduzione degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso: per un’operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si riduce dall’1% del IV trimestre 2017 allo 0,7% del I trimestre 2018; nello stesso periodo, la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso diminuisce dallo 0,3% avvicinandosi a valori prossimi allo zero. Questa riduzione è da mettersi in relazione anche a un ritardo di revisione dei tassi finiti di offerta sui mutui a tasso fisso da parte delle banche, a fronte di una sensibile volatilità degli indici IRS nel trimestre.
TASSI DEI MUTUI ALL’ENNESIMO CALO: IL MERCATO RISPONDE CON LE SURROGHE – MUTUIONLINE
Previsioni disattese per il mercato dei mutui che, invece di seguire un corso naturale di ripresa dei tassi e dei finanziamenti prima casa, fa un ulteriore passo indietro registrando l’ennesimo calo dei valori dei tassi di interesse. Ad aprile il tasso fisso ha segnato l’1,91% (era il 2,36% un anno fa) e il tasso variabile lo 0,84% (contro l’1,04% dello scorso anno a maggio), mentre in questo II trimestre la discesa dei tassi si è portata dietro ancora una consistente percentuale di surroghe, il 47,5% contro il 46,9% dei primi tre mesi dell’anno. Il dato più eclatante è dal lato delle erogazioni, dove le surroghe guadagnano in tre mesi ben 10,6 punti percentuali, arrivando al 53,7% del totale del campione rilevato. Inoltre, ben otto richieste su dieci sono state per un mutuo a tasso fisso, l’81% contro il 78,6% dello scorso trimestre, mentre solo il 16,8% del campione ha richiesto un tasso variabile (era il 19% tre mesi fa). Leggero calo invece per i mutui concessi con lo stesso tipo di tasso, che perdono lo 0,8% e fanno segnare il 79,4% del campione rilevato. Il costo più basso dei finanziamenti incoraggia la scelta di durate più brevi. I 20 anni guadagnano 4 punti percentuali e arrivano a occupare il 35,3% del campione, mentre per le erogazioni il dato più rilevante è la scalata in classifica del periodo minore o uguale ai 10 anni, che con il 19,1% guadagna ben 5,6 punti percentuali rispetto al I trimestre del 2018. Altro effetto delle condizioni convenienti è la crescita dell’importo medio richiesto – 128.150 euro contro i 126.377 euro del trimestre precedente – e concesso, 125.952 euro sui 125.104 euro precedenti. Si domandano e si erogano principalmente somme ricomprese tra i 50.000 e i 100.000 euro (36,6% per le richieste e 35,6% per le concessioni). Finanziare un valore più basso dell’immobile vuol dire avere condizioni più convenienti e questo sembrano averlo capito i mutuatari che in questo II semestre dell’anno hanno richiesto soprattutto un loan-to-value tra il 60% e il 70% (18,7%). Bene anche la percentuale di richieste per l’intervallo 40-50%, ora al 14,9% contro il 14,8% precedente. Differente la situazione per le concessioni, che evidentemente smaltiscono la domanda di un periodo precedente e vedono prevalere mutui che finanziano principalmente dal 70% all’80% del valore dell’immobile (36,45%). Il mutuatario tipo ha un’età compresa tra i 36 e i 45 anni (44%), è del Nord Italia (41,2%), ha un impiego a tempo indeterminato (83,6%) e un reddito tra i 1.500 e i 2.000 euro (37,8%). Ma lo stesso identikit si discosta per alcuni aspetti quando si passa ad analizzare le erogazioni: lo scarto più evidente riguarda la classe di reddito, che vede la fascia di importo minore (1.000-1.500 euro), guadagnare ben 3,3 punti percentuali e arrivare a segnare il 30,2% sul totale dell’erogato.
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In marzo i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti del 2,3% su base annua (2,4% in febbraio). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,8% (come nel mese precedente), mentre quelli alle società non finanziarie sono aumentati dell’1,1% (1,2% in febbraio). I depositi del settore privato sono aumentati del 6% su base annua (5,5% nel mese precedente); la raccolta obbligazionaria è diminuita del 17,1% (-19,2% nel mese precedente). Le sofferenze sono diminuite dell’11% su base annua (erano diminuite del 10,8% in febbraio). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,24% (2,25% in febbraio) e quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,38%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,51% (1,54% in febbraio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari all’1,99%; quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,04%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,40%.
MERCATO IMMOBILIARE E MUTUI: COM’È ANDATO IL 2017 E I PRIMI MESI DEL 2018 – CRIF
Il 2017 si è concluso con un nuovo incremento nel numero di transazioni immobiliari residenziali che hanno portato le compravendite poco al di sotto della soglia delle 550 mila abitazioni scambiate. La crescita dell’anno appena trascorso si è attestata sul 4,9%, segnando il quarto anno consecutivo di trend incrementale, anche se il ritmo di aumento si sta gradualmente riducendo. Tutti gli indicatori relativi al mercato sono migliorati nel corso dell’anno con l’eccezione dei prezzi che, a livello aggregato, non hanno ancora intrapreso un percorso inflattivo e che si prevede non si riavviino neanche nel corso del 2018. Invece, sul mercato dei mutui si è assistito a una frenata e, nel corso del 2017, le erogazioni si sono ridotte del 5%, portandosi a 48,2 miliardi di euro, in quanto il mercato dei nuovi mutui non è riuscito a controbilanciare la flessione imputabile alla sempre più brusca riduzione della quota di surroghe; infatti, a fine 2017, la componente di surroga e/o sostituzione si è portata al 17% sul totale delle erogazioni, quando solo un paio di anni fa oltre un mutuo ogni quattro era surrogato; asciugandosi la componente di surroghe, si è registrata una riduzione significativa dei mutui di più basso importo e di durata più breve e, conseguentemente, si sono innalzati il valore medio e la durata media. È altresì da mettere in evidenza l’incremento della quota – vero è che si partiva da livelli assai contenuti – di mutui concessi a clienti giovani (fino a 34 anni). Di interesse anche il dato rilevato in relazione al Loan to Value (LTV) che, nel 2017, si è portato su un livello medio del 60%, crescendo di 5 punti nell’ultimo quinquennio, a riprova di una politica più espansiva delle banche che, uscendo dalla crisi, mostrano una più elevata propensione al rischio, sottolineata peraltro dalla più consistente componente della quota di mutui erogati con LTV superiori al 70%. Infine, per l’anno in corso, perdura ancora la riduzione dei mutui domandati, proxy delle erogazioni e ci si attende una graduale stabilizzazione a partire dal II trimestre.
BUSSOLA MUTUI: I TRIMESTRE 2018 – CRIF, MUTUISUPERMARKET
Dopo trimestri di continua contrazione, nel corso del I trimestre 2018 sembra stabilizzarsi il peso della domanda di mutui con finalità di surroga quanto meno sul canale online; tale peso, infatti, spiega nel trimestre circa il 29% del totale richieste raccolte sul canale internet (canale che rappresenta una vera e propria cartina da tornasole per questo segmento), un valore paragonabile al 27% rilevato nel IV trimestre 2017 ma ben al di sotto dei picchi degli anni precedenti. La conferma di una quota di interesse da parte di privati e famiglie per mutui con finalità di surroga rilevato – quanto meno sul canale online, dove il fenomeno è storicamente sovrarappresentato rispetto a quanto si osserva sul mercato nel complesso – è da mettersi in relazione, da un lato, a tassi di riferimento IRS per i mutui a tasso fisso stabili e a livelli sempre molto contenuti, dall’altro, all’introduzione a inizio anno da parte di numerosi Istituti di credito di nuove offerte di mutuo di surroga a tassi particolarmente vantaggiosi e allettanti. Le dinamiche della domanda di mutui con finalità di surroga sono, infatti, profondamente legate all’andamento dei tassi di riferimento IRS utilizzati per mutui a tasso fisso, in quanto nel I trimestre 2018 i richiedenti sul canale internet di mutui con finalità di surroga hanno scelto nel 70% dei casi mutui a tasso fisso (vs un 67% del precedente trimestre). La sensibile riduzione del numero di richieste con finalità di surroga nel corso degli ultimi trimestri impatta la distribuzione dei richiedenti mutuo sul canale online per classi di età: mentre la classe di età 36-45 anni continua a spiegare nel tempo circa il 36% del totale richieste, la classe di età 26-35 anni aumenta di importanza passando a spiegare dal 17% del totale richieste su internet nel I trimestre 2017 al 25% del totale nel I trimestre 2018. Chiaramente, i richiedenti di un mutuo di surroga presentano un’anzianità superiore rispetto alla media dei nuovi richiedenti mutuo, in quanto già sottoscrittori di un contratto di mutuo negli anni precedenti. Sempre da correlarsi alle dinamiche di richiesta mutuo da parte di privati e famiglie, il forte calo della domanda con finalità di surroga registrato nel corso del 2017, compensato se non parzialmente da un aumento della domanda con finalità di acquisto, porta a un significativo rallentamento dei nuovi flussi di mutui erogati: nel IV trimestre 2017 i dati Banca d’Italia evidenziano una contrazione dei nuovi flussi pari al -11,5% rispetto al IV trimestre 2016 e, per l’intero anno 2017, la dinamica delle nuove erogazioni evidenzia quindi flussi in contrazione del 3,1% rispetto al 2016. Per quanto riguarda invece l’andamento dei prezzi, nel I trimestre 2018 si rileva un’interessante riduzione degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso: per un’operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si riduce dall’1% del IV trimestre 2017 allo 0,7% del I trimestre 2018; nello stesso periodo, la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso diminuisce dallo 0,3% avvicinandosi a valori prossimi allo zero. Questa riduzione è da mettersi in relazione anche a un ritardo di revisione dei tassi finiti di offerta sui mutui a tasso fisso da parte delle banche, a fronte di una sensibile volatilità degli indici IRS nel trimestre.
TASSI DEI MUTUI ALL’ENNESIMO CALO: IL MERCATO RISPONDE CON LE SURROGHE – MUTUIONLINE
Previsioni disattese per il mercato dei mutui che, invece di seguire un corso naturale di ripresa dei tassi e dei finanziamenti prima casa, fa un ulteriore passo indietro registrando l’ennesimo calo dei valori dei tassi di interesse. Ad aprile il tasso fisso ha segnato l’1,91% (era il 2,36% un anno fa) e il tasso variabile lo 0,84% (contro l’1,04% dello scorso anno a maggio), mentre in questo II trimestre la discesa dei tassi si è portata dietro ancora una consistente percentuale di surroghe, il 47,5% contro il 46,9% dei primi tre mesi dell’anno. Il dato più eclatante è dal lato delle erogazioni, dove le surroghe guadagnano in tre mesi ben 10,6 punti percentuali, arrivando al 53,7% del totale del campione rilevato. Inoltre, ben otto richieste su dieci sono state per un mutuo a tasso fisso, l’81% contro il 78,6% dello scorso trimestre, mentre solo il 16,8% del campione ha richiesto un tasso variabile (era il 19% tre mesi fa). Leggero calo invece per i mutui concessi con lo stesso tipo di tasso, che perdono lo 0,8% e fanno segnare il 79,4% del campione rilevato. Il costo più basso dei finanziamenti incoraggia la scelta di durate più brevi. I 20 anni guadagnano 4 punti percentuali e arrivano a occupare il 35,3% del campione, mentre per le erogazioni il dato più rilevante è la scalata in classifica del periodo minore o uguale ai 10 anni, che con il 19,1% guadagna ben 5,6 punti percentuali rispetto al I trimestre del 2018. Altro effetto delle condizioni convenienti è la crescita dell’importo medio richiesto – 128.150 euro contro i 126.377 euro del trimestre precedente – e concesso, 125.952 euro sui 125.104 euro precedenti. Si domandano e si erogano principalmente somme ricomprese tra i 50.000 e i 100.000 euro (36,6% per le richieste e 35,6% per le concessioni). Finanziare un valore più basso dell’immobile vuol dire avere condizioni più convenienti e questo sembrano averlo capito i mutuatari che in questo II semestre dell’anno hanno richiesto soprattutto un loan-to-value tra il 60% e il 70% (18,7%). Bene anche la percentuale di richieste per l’intervallo 40-50%, ora al 14,9% contro il 14,8% precedente. Differente la situazione per le concessioni, che evidentemente smaltiscono la domanda di un periodo precedente e vedono prevalere mutui che finanziano principalmente dal 70% all’80% del valore dell’immobile (36,45%). Il mutuatario tipo ha un’età compresa tra i 36 e i 45 anni (44%), è del Nord Italia (41,2%), ha un impiego a tempo indeterminato (83,6%) e un reddito tra i 1.500 e i 2.000 euro (37,8%). Ma lo stesso identikit si discosta per alcuni aspetti quando si passa ad analizzare le erogazioni: lo scarto più evidente riguarda la classe di reddito, che vede la fascia di importo minore (1.000-1.500 euro), guadagnare ben 3,3 punti percentuali e arrivare a segnare il 30,2% sul totale dell’erogato.
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