N°195 - Panorama di Economia Immobiliare - Maggio 2018
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
RAPPORTO IMMOBILIARE RESIDENZIALE 2018 – AGENZIA DELLE ENTRATE E ABI
Nel 2017 il mercato immobiliare residenziale ha registrato 542.480 transazioni, in crescita del 4,9% rispetto all’anno precedente. I rialzi più accentuati hanno interessato le aree del Nord Ovest (dove si concentra oltre un terzo del mercato nazionale), con un incremento del 5,3% e quelle del Sud, con un +5,8%; una crescita minore ha, invece, caratterizzato l’area del Centro (+3,5%). Si stima che nel 2017 siano stati spesi 89,6 miliardi di euro per gli acquisti di case in Italia, 500 milioni in più rispetto al 2016. A livello nazionale la superficie media di un’abitazione compravenduta è stata di 105,8 m2. A livello regionale la Campania incrementa le compravendite di oltre 8 punti percentuali, seguita dalla Calabria, dalla Toscana e dalla Sardegna, dove il rialzo delle compravendite supera il 6%; lievemente negativo, invece, il trend nell’Umbria e nelle Marche, due regioni che sono state interessate da importanti eventi sismici. Tra le grandi città i rialzi più elevati si sono registrati a Milano (8,1%), Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%), Napoli (+7,4%) e Torino (+4,9%). Seguono Genova e Roma, cresciute rispettivamente del 3,3% e del 3%, mentre Bologna è stata l’unica, tra le grandi città, a chiudere il 2017 in calo (-3,3%). Nel 2017 sono stati circa 1,7 milioni i nuovi contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate, per un totale di oltre 2 milioni di immobili. Complessivamente, le abitazioni locate nel 2017 hanno rappresentato circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile. La superficie media dell’abitazione locata è stata di circa 86 metri quadrati, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 65,4 €/m2 .
RAPPORTO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE 2018 – AGENZIA DELLE ENTRATE E ASSILEA
Il mercato immobiliare non residenziale continua il suo periodo di espansione e, per il secondo anno consecutivo, nel 2017 la crescita riguarda tutti e tre i comparti: il mercato degli uffici cresce del 6,5%, quello di negozi e laboratori del 6,9% e quello produttivo del 7,6%; c’è una lieve flessione per i contratti di leasing, che però aumentano del 7,2% nel I quadrimestre 2018. Inoltre, seppure con un tasso più che dimezzato rispetto allo scorso anno, il mercato dei negozi continua a crescere (+6,9%), facendo registrare 28.115 unità immobiliari scambiate; l’aumento riguarda tutte le macro aree territoriali, a partire dal Centro, che cresce del 9,1%, fino alle Isole, che incrementano le compravendite del 3,2%. Tra le grandi città Torino (+22,2%), Napoli (+19,5%) e Milano (+16,6%), sono quelle che hanno registrato i rialzi più marcati, mentre Catania, Bologna e Bari hanno chiuso il 2017 con il segno meno. Sul fronte delle quotazioni prosegue la tendenza al ribasso: la quotazione media nazionale è stata di 1.566 €/m2, in diminuzione del 2,1% rispetto al 2016, e il calo più importante ha riguardato le regioni Marche (-7,8%) e Lazio (-4,3%). Si conferma la tendenza positiva anche per il mercato degli uffici che, con 10.354 transazioni registrate, cresce del 6,5% e il segno positivo interessa tutte le aree del Paese dal Centro, che presenta il tasso più alto (+15,1%), al Nord Ovest, che registra un aumento più contenuto (+2,8%). Milano, Genova e Firenze sono, tra le grandi città, quelle caratterizzate da un mercato più dinamico rispetto allo stock, mentre quelle che hanno segnato una crescita maggiore delle compravendite sono Torino (+35,5%), Bari (+31,3%), Genova (+30,7%) e Napoli (+15,9%); invece, c’è un forte segno negativo per Verona, in calo di quasi un terzo delle transazioni. La quotazione media di vendita è stata pari a 1.380 €/m2, in ulteriore diminuzione (-1,6%), dopo il calo già registrato nel 2016 (-3,6%); il valore medio più alto è stato quello della Liguria (2.063 €/m2), mentre quello più basso si è registrato in Calabria (874 €/m2). Continua anche il trend positivo del mercato di capannoni e industrie che cresce del +7,6%, per un totale di 12.038 compravendite, però si tratta di una crescita più lenta rispetto al 2016, quando gli aumenti erano stati del 22,1%; oltre i due terzi del totale delle transazioni hanno interessato le regioni settentrionali, con un rialzo particolarmente significativo in Veneto (+27,5%), Piemonte (+16,8%) ed Emilia-Romagna (+12,5%); degno di nota il +27,4% della Sicilia, una delle poche regioni del Sud (assieme a Basilicata e Campania), a registrare un tasso di crescita positivo. La quotazione media è stata pari a 493 €/m2, in calo di un ulteriore 2,4% rispetto al 2016, dopo il 2% già perso l’anno precedente. Nel 2017 si stima che il valore di scambio per i tre settori (negozi, uffici e capannoni), ammonta complessivamente a 15,7 miliardi di euro, in crescita rispetto all’anno precedente del 3,4% circa, un incremento che prosegue dal 2014, nonostante il risultato sia ancora lontano dai valori osservati nel 2008, quando erano stati stimati quasi 26 miliardi di euro; dei 15,7 miliardi, in particolare, 6,8 riguardano gli immobili produttivi, 5,9 i negozi e poco più di 3 miliardi sono quelli relativi agli uffici. Nel 2017 il leasing immobiliare non residenziale ha chiuso in lieve calo, mostrando però già segnali di ripresa, specie nel segmento “da costruire” (+6,1%), nel segmento “costruito” si è registrata una dinamica positiva nella fascia di valore fra 0,5 e 2,5 milioni di euro, mentre ha sofferto il taglio di valore superiore. Buon andamento per gli immobili industriali, che rappresentano il 58,9% dello stipulato, con un taglio medio che supera gli 1,8 milioni di euro, seguiti dagli immobili commerciali, con il 23,7%. La penetrazione del leasing nelle compravendite sfiora il 16%.
VALORI IMMOBILIARI ANCORA GIÙ – CONFEDILIZIA
I dati diffusi da Agenzia delle entrate, Abi e Istat dimostrano che il mercato delle abitazioni in Italia è ancora in estrema difficoltà. In termini di numero di compravendite, il lento recupero delle perdite registratesi negli anni scorsi non ha ancora portato a raggiungere i livelli del 2011, mentre le principali cause che sono a fondamento di questo recupero (calo dei prezzi, diminuzione dei tassi di interesse, maggiore credito da parte delle banche, accresciute necessità di acquisto), avrebbero dovuto produrre ben altri risultati. Quanto ai prezzi, e quindi al valore del risparmio delle famiglie italiane, la situazione è ancora più grave. L’Istat, infatti, conferma che l’Italia è l’unico Paese europeo in cui i prezzi delle case calano ininterrottamente dal 2012. Che cosa sia accaduto a partire da quell’anno in tanti continuano a sottovalutarlo, ma chi vive nella realtà lo sa bene: è stata quasi triplicata la tassazione patrimoniale sugli immobili, con tutte le ulteriori conseguenze negative sull’economia.
RENDIMENTI: BOOM DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI – IDEALISTA.IT
In Italia crescono le performance degli immobili da investimento e le buone condizioni del mercato del credito e i prezzi ancora in contrazione spingono i rendimenti degli immobili. Tutti i segmenti di mercato sono cresciuti negli ultimi 12 mesi, garantendo ritorni di gran lunga superiori ai titoli di Stato a 10 anni. Secondo questo studio, che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo, i locali commerciali si confermano il prodotto più redditizio, con un rendimento pari all'9,7%, seguiti da box (8,7%), uffici (7,5%) e abitazioni (5,7%). Crescono, anche se di poco, i rendimenti nel residenziale, passati dal 5,4% del I trimestre del 2017 al 5,7% attuale. Nella fotografia generale, però, si evidenziano due opposte tendenze, con i rendimenti dei grandi mercati stabili o in calo a causa dei primi aumenti dei prezzi di vendita, mentre negli altri mercati si registra l’effetto contrario dovuto agli aumenti dei canoni di locazione rispetto ai prezzi degli immobili. Un andamento che si riflette, a livello di grandi mercati, a Milano e Torino, stabili al 5,4%, mentre Roma si scende al 4,6% e Napoli addirittura al 3%; tra i capoluoghi italiani Biella è la più redditizia con un ritorno medio dell’8,2%, seguita da Taranto e Belluno, entrambe al 7,8%; Napoli e Venezia, chiudono la graduatoria con un rendimento medio del 3%. Per quanto riguarda i rendimenti dei locali commerciali (no capannoni), acquistare un locale commerciale per affittarlo offre sempre il beneficio maggiore per i proprietari anche se, quando si parla di Retail e non di logistica, la posizione della location nelle vie di passaggio impatta non poco sul rendimento dell’investimento. Un’ampia disponibilità di prodotto ha visto un netto calo dei valori di vendita a fronte dell’incremento delle richieste per la locazione, in particolare sulle location top. Nella graduatoria della redditività, Piacenza (18,6%), precede Padova (18,5%) e Milano (16,2%); l’andamento è sostenuto in tutti i centri del Nord e in Toscana; i ritorni più bassi sono a Forlì (6,1%) e Terni (6,5%). Anche il settore degli uffici è all’insegna degli incrementi negli ultimi 12 mesi con i centri dell’Emilia Romagna al top della graduatoria guidata da Ferrara (10,4%), davanti a Modena (8,3%) e Bologna (8,1%); a Milano i rendimenti si attestano al 7,1%, a Roma al 6,2%, mentre Napoli balza al 6,3%. Invece, i rendimenti più bassi tra i centri rilevati si registrano a Rimini, fanalino di coda con un rendimento medio pari al 5,2%, seguita da Pescara (5,3%) e Monza 5,8%. I box auto sono quelli che hanno segnato il balzo maggiore nell’ultimo anno, portandosi dal 5% all’8,7% di rendimento medio, una variazione determinata dal crollo dei prezzi che ha interessato questo segmento, complice la crisi e una serie di altri fattori che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori. Analizzando 9 grandi città italiane si vede Genova (11,9%), leader incontrastata di questo mercato, davanti a Torino e Milano, entrambe ferme a un rendimento del 5,6%; nella Capitale affittare un box frutta il 4,8%, come a Napoli, mentre Catania (4,1%), è la città con la redditività più bassa.
NUDA PROPRIETÀ: LEGGERA CRESCITA – TECNOCASA
L’analisi effettuata sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel 2017 dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete rileva che gli acquirenti hanno un’età compresa fra 35 e 54 anni nel 56,9% dei casi, mentre i proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 73,8% dei casi. L’analisi punta poi l’obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (80%) lo fa per reperire liquidità e, quindi, mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte a esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa; nel 16,9% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.
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Nel 2017 il mercato immobiliare residenziale ha registrato 542.480 transazioni, in crescita del 4,9% rispetto all’anno precedente. I rialzi più accentuati hanno interessato le aree del Nord Ovest (dove si concentra oltre un terzo del mercato nazionale), con un incremento del 5,3% e quelle del Sud, con un +5,8%; una crescita minore ha, invece, caratterizzato l’area del Centro (+3,5%). Si stima che nel 2017 siano stati spesi 89,6 miliardi di euro per gli acquisti di case in Italia, 500 milioni in più rispetto al 2016. A livello nazionale la superficie media di un’abitazione compravenduta è stata di 105,8 m2. A livello regionale la Campania incrementa le compravendite di oltre 8 punti percentuali, seguita dalla Calabria, dalla Toscana e dalla Sardegna, dove il rialzo delle compravendite supera il 6%; lievemente negativo, invece, il trend nell’Umbria e nelle Marche, due regioni che sono state interessate da importanti eventi sismici. Tra le grandi città i rialzi più elevati si sono registrati a Milano (8,1%), Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%), Napoli (+7,4%) e Torino (+4,9%). Seguono Genova e Roma, cresciute rispettivamente del 3,3% e del 3%, mentre Bologna è stata l’unica, tra le grandi città, a chiudere il 2017 in calo (-3,3%). Nel 2017 sono stati circa 1,7 milioni i nuovi contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate, per un totale di oltre 2 milioni di immobili. Complessivamente, le abitazioni locate nel 2017 hanno rappresentato circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile. La superficie media dell’abitazione locata è stata di circa 86 metri quadrati, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 65,4 €/m2 .
RAPPORTO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE 2018 – AGENZIA DELLE ENTRATE E ASSILEA
Il mercato immobiliare non residenziale continua il suo periodo di espansione e, per il secondo anno consecutivo, nel 2017 la crescita riguarda tutti e tre i comparti: il mercato degli uffici cresce del 6,5%, quello di negozi e laboratori del 6,9% e quello produttivo del 7,6%; c’è una lieve flessione per i contratti di leasing, che però aumentano del 7,2% nel I quadrimestre 2018. Inoltre, seppure con un tasso più che dimezzato rispetto allo scorso anno, il mercato dei negozi continua a crescere (+6,9%), facendo registrare 28.115 unità immobiliari scambiate; l’aumento riguarda tutte le macro aree territoriali, a partire dal Centro, che cresce del 9,1%, fino alle Isole, che incrementano le compravendite del 3,2%. Tra le grandi città Torino (+22,2%), Napoli (+19,5%) e Milano (+16,6%), sono quelle che hanno registrato i rialzi più marcati, mentre Catania, Bologna e Bari hanno chiuso il 2017 con il segno meno. Sul fronte delle quotazioni prosegue la tendenza al ribasso: la quotazione media nazionale è stata di 1.566 €/m2, in diminuzione del 2,1% rispetto al 2016, e il calo più importante ha riguardato le regioni Marche (-7,8%) e Lazio (-4,3%). Si conferma la tendenza positiva anche per il mercato degli uffici che, con 10.354 transazioni registrate, cresce del 6,5% e il segno positivo interessa tutte le aree del Paese dal Centro, che presenta il tasso più alto (+15,1%), al Nord Ovest, che registra un aumento più contenuto (+2,8%). Milano, Genova e Firenze sono, tra le grandi città, quelle caratterizzate da un mercato più dinamico rispetto allo stock, mentre quelle che hanno segnato una crescita maggiore delle compravendite sono Torino (+35,5%), Bari (+31,3%), Genova (+30,7%) e Napoli (+15,9%); invece, c’è un forte segno negativo per Verona, in calo di quasi un terzo delle transazioni. La quotazione media di vendita è stata pari a 1.380 €/m2, in ulteriore diminuzione (-1,6%), dopo il calo già registrato nel 2016 (-3,6%); il valore medio più alto è stato quello della Liguria (2.063 €/m2), mentre quello più basso si è registrato in Calabria (874 €/m2). Continua anche il trend positivo del mercato di capannoni e industrie che cresce del +7,6%, per un totale di 12.038 compravendite, però si tratta di una crescita più lenta rispetto al 2016, quando gli aumenti erano stati del 22,1%; oltre i due terzi del totale delle transazioni hanno interessato le regioni settentrionali, con un rialzo particolarmente significativo in Veneto (+27,5%), Piemonte (+16,8%) ed Emilia-Romagna (+12,5%); degno di nota il +27,4% della Sicilia, una delle poche regioni del Sud (assieme a Basilicata e Campania), a registrare un tasso di crescita positivo. La quotazione media è stata pari a 493 €/m2, in calo di un ulteriore 2,4% rispetto al 2016, dopo il 2% già perso l’anno precedente. Nel 2017 si stima che il valore di scambio per i tre settori (negozi, uffici e capannoni), ammonta complessivamente a 15,7 miliardi di euro, in crescita rispetto all’anno precedente del 3,4% circa, un incremento che prosegue dal 2014, nonostante il risultato sia ancora lontano dai valori osservati nel 2008, quando erano stati stimati quasi 26 miliardi di euro; dei 15,7 miliardi, in particolare, 6,8 riguardano gli immobili produttivi, 5,9 i negozi e poco più di 3 miliardi sono quelli relativi agli uffici. Nel 2017 il leasing immobiliare non residenziale ha chiuso in lieve calo, mostrando però già segnali di ripresa, specie nel segmento “da costruire” (+6,1%), nel segmento “costruito” si è registrata una dinamica positiva nella fascia di valore fra 0,5 e 2,5 milioni di euro, mentre ha sofferto il taglio di valore superiore. Buon andamento per gli immobili industriali, che rappresentano il 58,9% dello stipulato, con un taglio medio che supera gli 1,8 milioni di euro, seguiti dagli immobili commerciali, con il 23,7%. La penetrazione del leasing nelle compravendite sfiora il 16%.
VALORI IMMOBILIARI ANCORA GIÙ – CONFEDILIZIA
I dati diffusi da Agenzia delle entrate, Abi e Istat dimostrano che il mercato delle abitazioni in Italia è ancora in estrema difficoltà. In termini di numero di compravendite, il lento recupero delle perdite registratesi negli anni scorsi non ha ancora portato a raggiungere i livelli del 2011, mentre le principali cause che sono a fondamento di questo recupero (calo dei prezzi, diminuzione dei tassi di interesse, maggiore credito da parte delle banche, accresciute necessità di acquisto), avrebbero dovuto produrre ben altri risultati. Quanto ai prezzi, e quindi al valore del risparmio delle famiglie italiane, la situazione è ancora più grave. L’Istat, infatti, conferma che l’Italia è l’unico Paese europeo in cui i prezzi delle case calano ininterrottamente dal 2012. Che cosa sia accaduto a partire da quell’anno in tanti continuano a sottovalutarlo, ma chi vive nella realtà lo sa bene: è stata quasi triplicata la tassazione patrimoniale sugli immobili, con tutte le ulteriori conseguenze negative sull’economia.
RENDIMENTI: BOOM DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI – IDEALISTA.IT
In Italia crescono le performance degli immobili da investimento e le buone condizioni del mercato del credito e i prezzi ancora in contrazione spingono i rendimenti degli immobili. Tutti i segmenti di mercato sono cresciuti negli ultimi 12 mesi, garantendo ritorni di gran lunga superiori ai titoli di Stato a 10 anni. Secondo questo studio, che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo, i locali commerciali si confermano il prodotto più redditizio, con un rendimento pari all'9,7%, seguiti da box (8,7%), uffici (7,5%) e abitazioni (5,7%). Crescono, anche se di poco, i rendimenti nel residenziale, passati dal 5,4% del I trimestre del 2017 al 5,7% attuale. Nella fotografia generale, però, si evidenziano due opposte tendenze, con i rendimenti dei grandi mercati stabili o in calo a causa dei primi aumenti dei prezzi di vendita, mentre negli altri mercati si registra l’effetto contrario dovuto agli aumenti dei canoni di locazione rispetto ai prezzi degli immobili. Un andamento che si riflette, a livello di grandi mercati, a Milano e Torino, stabili al 5,4%, mentre Roma si scende al 4,6% e Napoli addirittura al 3%; tra i capoluoghi italiani Biella è la più redditizia con un ritorno medio dell’8,2%, seguita da Taranto e Belluno, entrambe al 7,8%; Napoli e Venezia, chiudono la graduatoria con un rendimento medio del 3%. Per quanto riguarda i rendimenti dei locali commerciali (no capannoni), acquistare un locale commerciale per affittarlo offre sempre il beneficio maggiore per i proprietari anche se, quando si parla di Retail e non di logistica, la posizione della location nelle vie di passaggio impatta non poco sul rendimento dell’investimento. Un’ampia disponibilità di prodotto ha visto un netto calo dei valori di vendita a fronte dell’incremento delle richieste per la locazione, in particolare sulle location top. Nella graduatoria della redditività, Piacenza (18,6%), precede Padova (18,5%) e Milano (16,2%); l’andamento è sostenuto in tutti i centri del Nord e in Toscana; i ritorni più bassi sono a Forlì (6,1%) e Terni (6,5%). Anche il settore degli uffici è all’insegna degli incrementi negli ultimi 12 mesi con i centri dell’Emilia Romagna al top della graduatoria guidata da Ferrara (10,4%), davanti a Modena (8,3%) e Bologna (8,1%); a Milano i rendimenti si attestano al 7,1%, a Roma al 6,2%, mentre Napoli balza al 6,3%. Invece, i rendimenti più bassi tra i centri rilevati si registrano a Rimini, fanalino di coda con un rendimento medio pari al 5,2%, seguita da Pescara (5,3%) e Monza 5,8%. I box auto sono quelli che hanno segnato il balzo maggiore nell’ultimo anno, portandosi dal 5% all’8,7% di rendimento medio, una variazione determinata dal crollo dei prezzi che ha interessato questo segmento, complice la crisi e una serie di altri fattori che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori. Analizzando 9 grandi città italiane si vede Genova (11,9%), leader incontrastata di questo mercato, davanti a Torino e Milano, entrambe ferme a un rendimento del 5,6%; nella Capitale affittare un box frutta il 4,8%, come a Napoli, mentre Catania (4,1%), è la città con la redditività più bassa.
NUDA PROPRIETÀ: LEGGERA CRESCITA – TECNOCASA
L’analisi effettuata sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel 2017 dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete rileva che gli acquirenti hanno un’età compresa fra 35 e 54 anni nel 56,9% dei casi, mentre i proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 73,8% dei casi. L’analisi punta poi l’obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (80%) lo fa per reperire liquidità e, quindi, mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte a esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa; nel 16,9% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.
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