N°200 - Panorama di Economia Immobiliare - Ottobre 2018
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
I PREZZI DELLE ABITAZIONI NEI MERCATI IMMOBILIARI LOCALI IN ITALIA: DINAMICHE, LIVELLI E RILEVANZA DELLE AGGLOMERAZIONI URBANE – BANCA D’ITALIA
L'andamento medio dei prezzi delle abitazioni a livello nazionale nasconde una elevata eterogeneità tra aree e mercati locali; le disparità sono ancora più evidenti quando si considerano le quotazioni al metro quadro. Il lavoro analizza la dinamica e il livello dei prezzi delle abitazioni nelle macroaree italiane negli ultimi 50 anni, con particolare riferimento al ruolo delle aggregazioni urbane. I risultati evidenziano che la durata e l'ampiezza dei cicli immobiliari differiscono in misura rilevante sia tra le diverse aree sia tra le agglomerazioni urbane e non. Le caratteristiche dei cicli sono correlate alla dinamica dei prezzi delle metropoli in tutte le aree, a eccezione del Mezzogiorno. Anche i livelli dei prezzi mostrano divari elevati tra città e aree, ascrivibili sia alla diversa rilevanza delle metropoli sia a differenze strutturali in termini di reddito e di mercato del lavoro.
PREZZI DELLE ABITAZIONI – ISTAT
Secondo le stime preliminari, nel II trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento, aumenta dello 0,8% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,2% nei confronti dello stesso periodo del 2017 (nel I trimestre 2018 era -0,5%). La lieve flessione tendenziale dell’Ipab è da attribuire esclusivamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -0,7%, in attenuazione dal -1% del trimestre precedente. I prezzi delle abitazioni nuove, invece, accelerano su base tendenziale passando dal +1% del I trimestre del 2018 al +1,6% del II trimestre del 2018. Questi andamenti si manifestano in presenza della conferma di una fase di crescita dei volumi di compravendita (+5,6% è l’incremento tendenziale registrato per il II trimestre del 2018 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Su base congiunturale l’aumento dell’Ipab è dovuto sia ai prezzi delle abitazioni nuove, che crescono dell’1,7% (annullando il calo dell’1,6% registrato nel trimestre precedente), sia a quelli delle abitazioni esistenti, che registrano un aumento dello 0,7% dopo la stabilità rilevata nel trimestre precedente. In media, nel I semestre del 2018, rispetto allo stesso periodo del 2017, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,4%, sintesi di dinamiche di prezzo di segno opposto in quanto i prezzi delle abitazioni nuove, il cui peso sull’indice generale è di poco più di un quinto, aumentano dell’1,3%, mentre quelli delle abitazioni esistenti diminuiscono dello 0,9%. Rispetto al livello medio del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Ipab, nel II trimestre 2018 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,8%, calo dovuto esclusivamente alle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 22,1%, mentre per le abitazioni nuove si registra un lieve aumento (+0,8%). Il tasso di variazione acquisito dell’Ipab per il 2018 risulta nullo.
CRESCE IL SETTORE DELLE RESIDENZE DI PREGIO – SANTANDREA, DOXA
Nel corso del I semestre del 2018 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha confermato la ripresa osservata nel 2017; in particolare, è il segmento della compravendita a Milano ad aver mostrato la maggiore dinamicità con una domanda in crescita, mentre a Roma la domanda di acquisto risulta in aumento ma, nonostante il ritorno di interesse da parte dei potenziali acquirenti, l’offerta di immobili rimane esigua con l’eccezione della zona del Centro storico, in cui il numero di compravendite è risultato in aumento, proseguendo il trend del 2017. I tempi medi di vendita a Milano si confermano intorno ai 5-6 mesi, mentre a Roma, le tempistiche necessarie a concludere una trattativa si attestano sui 7 mesi, in crescita rispetto al II semestre del 2017 (6,3%). A Milano lo sconto medio è diminuito, seppur di poco, fino al 10%, mentre a Roma la situazione appare invariata con uno sconto medio intorno al 13-14%. I prezzi si sono confermati sostanzialmente stabili, rispetto al semestre precedente, in entrambe le città: in particolare, hanno mostrato ancora una lieve crescita per Milano (+0,2%), mentre a Roma si è registrata una lieve flessione (-0,2%). Il mercato della locazione di pregio a Milano e Roma ha mostrato andamenti divergenti: a Milano la domanda è risultata in crescita soprattutto nelle zone del Centro storico e Brera dove la disponibilità di abitazioni è ampia e, pertanto, il numero di contratti conclusi è risultato in aumento; a Roma la situazione appare pressoché invariata rispetto al II semestre 2017 con una domanda stabile, a eccezione di un calo per la zona Salario-Trieste. I tempi medi di locazione riflettono il mercato degli ultimi anni con una parziale contrazione sia a Milano che a Roma, in entrambi i casi di poco al di sotto dei 3 mesi. A Milano lo sconto medio tra canone richiesto e canone effettivo è intorno al 9-10%, mentre a Roma si è ridotto fino al 7-8%. I canoni medi, infine, continuano a ridursi sia a Roma (-0,6%), che a Milano (-1%). Per la seconda parte del 2018 si prevede un aumento del numero di compravendite sia a Roma che a Milano, al netto di una sostanziale stabilità dei prezzi. Per quanto riguarda, invece, il mercato della locazione, a Milano si prevede una crescita del numero di contratti sostenuta da una domanda in ripresa; al contrario, a Roma il mercato della locazione risulterà stabile con canoni in diminuzione. Inoltre, Doxa e Santandrea hanno realizzato un’indagine qualitativa che si propone di identificare i bisogni e le esigenze della domanda degli immobili di pregio, grazie alla raccolta di dati e informazioni attinte direttamente dai protagonisti del mercato stesso, ovvero i clienti e gli stakeholder (operatori professionali). Gli immobili di lusso costituiscono un mercato a sé, dove tutti gli elementi che ruotano intorno alla casa sono al top di gamma, estremizzati, o presentano peculiarità; per lusso non si intende semplicemente costoso ma si declina come esclusività accessibile a pochi e va al di là del semplice criterio di bellezza e qualità, non è neppure una semplice affermazione di status: lusso è il piacere pieno dell’abitare come leisure, entertainment, wellness e, infatti, nelle case di pregio la componente emozionale va ad arricchire e completare il benessere psico-fisico di chi abita questi spazi. Le interviste hanno delineato un segmento del lusso che presenta importanti peculiarità all’interno del mercato e che sembra offrire opportunità interessanti rispetto al comparto immobiliare pesantemente segnato dalla crisi. Emerge tra gli operatori l’impressione di una crescente polarizzazione dl mercato tra abitazioni normali e abitazioni di pregio dove, però, queste ultime possono diventare trainanti per l’intero settore: la casa di lusso è ancora considerata un investimento e il lusso di nuova costruzione sta spingendo la riqualificazione anche dell’usato; inoltre, l’edilizia di pregio stimola il policentrismo urbano e rappresenta un volano per il recupero di interi quartieri. L’abitazione continua a mantenere una valenza emotiva nella vita degli italiani, la casa rappresenta un traguardo della vita, il nido riservato al proprio essere e alla propria famiglia, in cui dimenticare lo stress quotidiano e dove poter esprimere la propria personalità; nel caso della casa di lusso si è anche di fronte a uno status symbol. Si può quindi dire che la casa è sempre più rifugio personale - status symbol ma anche luogo dove esprimere il sé, luogo di condivisione, polifunzionale – in cui l’outdoor diventa estensione naturale dell’indoor e viceversa – tecnologica ed ecosostenibile; pertanto, la casa del futuro dovrà combinare elementi funzionali e aspetti emozionali, per coinvolgere l’utente in un’esperienza abitativa che deve tenere conto di entrambe le componenti. A maggior ragione nel lusso, dove non si acquista solo una casa ma si compra il piacere dell’abitare nella sua massima espressione di comfort, eleganza e leisure. Milano, rispetto Roma, è la prima che ha intercettato la domanda di immobili nuovi di pregio dando vita a progetti come City Life e Porta Nuova, le nuove aree di sviluppo edilizio che hanno permesso di cogliere le esigenze di un target top che guarda contesto, tecnologie e classe energetica; Roma, di contro, rimane più indietro nei nuovi sviluppi urbanistici, il lusso è ancora cercato nelle classiche zone del Centro storico, in stabili meno interessati dall’innovazione e dalla tecnologia. Inoltre, nell’ultimo decennio si è consolidata la tendenza a creare un unico ambiente soggiorno e cucina, una rivoluzione degli spazi conseguente alla riduzione delle metrature degli appartamenti e la stessa tendenza si manifesta anche nelle case di lusso, dove la cucina non è più un ambiente da nascondere ma un luogo aperto e accessibile, uno spazio di aggregazione sociale. Per questo la cucina è diventata la parte più costosa della casa: superattrezzata, di design e tecnologica. Però, il bagno è la stanza che è mutata maggiormente in questi anni perché si è trasformato in una stanza del relax, uno spazio personale dove concedersi del tempo prezioso e, soprattutto nelle case di lusso, il bagno è un ambiente ricco di dotazioni improntate al massimo comfort e impreziosito da materiali di alta qualità estetica e tecnologica; inoltre, è aumentato il numero di bagni per abitazione e anche le case più piccole tendono ormai ad averne due. Da segnalare poi come sia entrata sempre più tecnologia, ma meno visibile, nelle case: la tecnologia di oggi è impalpabile e easy e le app consentono ormai di controllare ogni dotazione anche da remoto. Le caratteristiche che avrà la casa del futuro, soprattutto nel segmento lusso saranno: la sicurezza, che è il fattore che acquisterà sempre più importanza nella scelta della casa e assumerà particolare rilievo per le case di lusso per la crescente polarizzazione del mercato in cui i quartieri residenziali di pregio tendono a configurarsi come enclave protette; quindi, si guarderà sempre più alla zona, al quartiere vivibile e tranquillo, ai collegamenti comodi, ai dispositivi di sorveglianza e di alert connessi alla casa. Anche il risparmio energetico sarà sempre più una necessità e non un lusso, un investimento e l’acquirente sarà sempre più interessato alla classa energetica dell’immobile, non solo per la sua sensibilità ecologica o per risparmiare grazie a materiali di costruzione e impianti efficienti, ma perché l’efficienza energetica della casa diventerà un fattore irrinunciabile di modernità. Invece, la domotica non convince molto gli operatori del settore, poiché ritengono che diversi clienti sembrano averla lasciata dopo un innamoramento iniziale e anche perchè la domotica appare ormai già soppiantata dalle app, più facili da usare e aggiornare rispetto ai costosi software di controllo degli impianti domotici. Le vite sempre più dinamiche sono destinate a riflettersi anche nel modo di vivere la casa, che sempre più dovrà strutturarsi per essere uno spazio in continuo cambiamento; ad esempio, lo smart working porta alla condivisione dello spazio quotidiano con quello di lavoro e l’invecchiamento della popolazione comporta la necessità di adeguare le soluzioni abitative alle diverse fasi della vita; quindi, la casa multitasking dovrà prevedere configurazioni adattabili e modulari, arredamento e mobilio trasformabili e oggetti con più funzioni d’uso. Infine, lo stock edilizio italiano è in rapido invecchiamento e da recuperare e a questo si collega l’aspettativa di uno sviluppo policentrico delle città che sta favorendo l’estensione delle zone abitative di pregio al di fuori dei tradizionali centri storici (es. City Life a Milano); dunque, diventerà sempre più importante che la casa, sia essa nuova o usata, sia inserita in un ecosistema sociale e urbanistico, con servizi e collegamenti. Cresce anche il mercato delle locazioni come conseguenza dell’aumentata mobilità sociale e della sharing economy e alcuni operatori immaginano un mercato non più gestito da tanti singoli proprietari ma da grandi gruppi immobiliari. Tuttavia, si prevede che nel segmento lusso e in città come Milano e Roma l’acquisto della casa resterà un asset allocation importante e il cliente darà sempre più importanza allo stabile, all’involucro e allo stile architettonico dell’immobile; soprattutto nel lusso la tendenza si manifesta già oggi nella ricerca dell’immobile firmato dal grande architetto. Inoltre, soprattutto nel lusso si prefigurano soluzioni in cui i contratti di servizi/utenze sono già integrati nella proposta immobiliare (connessione fibra, assicurazione, pulizia, lavanderia, ecc.), un’evoluzione che va incontro all’esigenza del cliente di semplificazione e di avere tutto a portata di mano. Il mercato immobiliare di lusso sembra richiedere agli operatori un approccio maggiormente consulenziale e proattivo nei confronti di un cliente molto esigente, esperto e attento al mercato e alle nuove tecnologie; dunque, il vero lusso si valuterà non solo in base ai metri quadrati o alla zona ma anche in base ad asset quali la qualità, la personalità spiccata dell’immobile, il contesto circostante, i servizi annessi.
PREZZI CASE NEL II TRIMESTRE 2018 PER LA ZONA EURO – EUROSTAT
I prezzi delle case sono cresciuti nel II trimestre del 4,3% rispetto allo stesso trimestre del 2017 e dell’1,4% rispetto al I trimestre 2018, sia nell’Eurozona che nell’intera Unione europea. In Italia, invece, è stato registrato un calo dello 0,2% su base annua, mentre su trimestre è stato registrato un +0,8%. In particolare, tra gli Stati membri per i quali sono disponibili i dati, nel II trimestre del 2018 i più elevati aumenti annuali dei prezzi delle case sono stati registrati in Slovenia (+13,4%), Irlanda (+12,6%), Portogallo (+11,2%) e Ungheria (+10,4%), mentre il calo peggiore è stato in Svezia (-1,7%) e in Italia (-0,2%). Rispetto al trimestre precedente i più forti aumenti si sono avuti in Slovenia (+4,2%), Malta (+3,2%), Lettonia e Romania (+3,1%) e l’unico calo in Croazia (-0,2%).
IN COSTANTE AUMENTO LA PERCENTUALE DEI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO PIÙ CHE RADDOPPIATA IN 5 ANNI – TECNOCASA
L’analisi condotta sui contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete nel I semestre del 2018 sul territorio nazionale evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l’affitto per scelta abitativa (61,4%), mentre il 36,1% del campione lo fa per motivi di lavoro e il 2,5% lo fa per motivi di studio e la stessa analisi, condotta nel I semestre del 2017, aveva evidenziato risultati simili. Tra le grandi città spicca Milano per la percentuale di affitti legati al lavoro che nel capoluogo lombardo si attesta al 62,3%. Il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero da 4 anni più 4 (54,9%), da segnalare però un aumento delle percentuali nelle stipule di contratti a canone concordato (29,1%). I contratti a canone concordato evidenziano un utilizzo in costante crescita e si passa, infatti, dal 13,9% del 2014 all’attuale 29,1%. Questa tendenza è spinta anche dalle agevolazioni fiscali tra cui la cedolare secca al 10%. Il taglio più affittato è il bilocale (40%), seguito dal trilocale con il 36% delle preferenze e anche nel I semestre del 2017 le scelte degli inquilini si erano concentrate su bilocali e trilocali. Coppie e coppie con figli rappresentano il 60,3% degli inquilini ma è comunque alta la percentuale di single che si attestano al 39,7%.
AFFITTI CASE, CANONI IN CALO DELL’1,2% NEL III TRIMESTRE DELL’ANNO – IDEALISTA
Dopo i mesi estivi calano dell’1,2% i prezzi degli affitti nel settore residenziale italiano. Secondo il rapporto sulle locazioni del marketplace immobiliare Idealista, a settembre i valori si sono attestati su una media di 8,8 euro/m². Dopo il deciso rimbalzo del II trimestre arriva la contrazione, ma l’andamento degli ultimi 12 mesi rimane positivo (3,5%), rispecchiando il momento particolarmente caldo del settore, in particolare nei grandi mercati cittadini. Il mercato degli affitti osserva una battuta d’arresto dopo alcuni mesi di incrementi dei canoni di locazione ma dopo l’estate si affitta sempre molto rapidamente, soprattutto tagli piccoli nelle grandi città, dove l’offerta peraltro inizia a scarseggiare e le richieste dei proprietari continuano a crescere, come avviene a Milano, Bologna, Torino e Napoli. Roma è pressoché stabile nell’ultimo anno ma non così si può dire per gli altri capoluoghi e centri minori, dove i proprietari sembrano più propensi ai ribassi. A livello regionale i prezzi sono tornati in terreno negativo in 13 delle 21 regioni italiane (Trentino Alto Adige non rilevato), con i maggiori decrementi in Calabria (-3,6%), Toscana (-3,2%) e Liguria (-2,9%). Con ribassi superiori al 2% spiccano Valle d’Aosta (-2,9%), Emilia Romagna (-2,4%) e Veneto (-2,1%). Le macroaree che hanno segnato le performance migliori sono Abruzzo (3,6%), Sicilia (3,1%) e Basilicata (3%). La Lombardia raggiunge il Lazio in testa alle regioni con i canoni più pesanti, a 11,4 euro/m², e insegue la Toscana con i suoi 9,9 euro mensili al m². Dalla parte opposta della graduatoria vi sono Calabria (4,8 euro/m²), Molise (5,2 euro/m²) e Sicilia (5,6 euro/m²), le macroaree più economiche. Nel corso del trimestre si è registrata ancora una leggera prevalenza di aree provinciali con variazioni positive (43 su 80 province monitorate) e le fluttuazioni sono ancora molto ampie, mediamente in 1 mercato su 4; Catania (9,4%), Benevento (9,3%) e Siena (9,2%), hanno segnato i rimbalzi più consistenti; invece Sassari (-13,2%), Latina (-11,2%) e Livorno (-11%), hanno registrato i cali maggiori. Milano (15,8 euro/m²), continua a guidare la graduatoria provinciale dei prezzi, su Firenze (13,5 euro/m²) e Roma (12,2 euro/m²); nella parte più bassa del ranking Caltanissetta (3,9 euro/m²), è la provincia più economica per chi prende casa in affitto, seguita da Reggio Calabria e Avellino (4,4 euro al metro quadro in entrambi i casi). In confronto a tre mesi fa aumentano del 4% le città con variazioni negative (ora sono 36), rispetto a quelle che hanno evidenziato variazioni positive (45); fra le prime spiccano i cali a due cifre di Chieti (-14,3%), Venezia (-12%) – dove il mercato è sempre caratterizzato da alta volatilità – e Sassari (-11,6%), seguite da altri 13 capoluoghi con cali superiori al 4%, mentre Siena (9,7%), Verona (9,5%) e Catania (8,6%), segnano i rimbalzi maggiori del trimestre. Le grandi città osservano un andamento più lineare e generalmente positivo: Milano (3,4%), Torino (2,9%), Bologna (2,8%) e Napoli (1,2%), si mostrano tra i mercati più dinamici; anche Roma (0,3%), segna un timido progresso dopo vari trimestri in rosso. Milano è sicuramente il mercato più effervescente sul fronte della domanda di case in affitto e questo continua a spingere verso l’alto i prezzi che hanno toccato i 18 euro di media; la seguono Firenze (15,9 euro/m²), Venezia (15,1 euro/m²) e Roma, ferma però a 13,5 euro come nel trimestre precedente; chiudono la graduatoria Caltanissetta (3,8 euro/m²), Chieti (4,2 euro/m²) e Reggio Calabria (4,6 euro/m²).
GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI IN ITALIA NEI PRIMI NOVE MESI DEL 2018 – CBRE
Gli investimenti immobiliari in Italia nei primi nove mesi dell’anno in corso risultano essere nettamente in calo: si parla di 5,4 miliardi di euro, con una flessione del 25% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno ma emerge che, ad oggi, il punto di forza del mercato italiano è il retail, comparto che ha attirato 1,7 miliardi di euro di investimenti ed è cresciuto del 22% nei primi nove mesi del 2018 rispetto all’analogo periodo del 2017. I proprietari di centri commerciali in Italia sono principalmente internazionali e hanno deciso, in un momento di forti cambiamenti nel settore, di ridurre l’allocazione dei loro investimenti in questo comparto, abbassando i prezzi richiesti e consentendo così un più facile incontro tra domanda e offerta. Un altro settore che attira molto gli investitori è quello degli uffici, 1,6 miliardi ma con un calo del 40%, e gli hotel, 814 milioni (+9%). Decrementi significativi anche per il settore logistica e industriale che raggiunge i 578 milioni di euro di investimenti, -37% rispetto ai primi nove mesi del 2017. Dunque, sebbene si sia leggermente ridotto il gap creatosi nella prima metà dell’anno in termini di volume di transazioni, i primi 9 mesi sembrano confermare che il 2018 sarà un anno di investimenti in calo rispetto al 2017, principalmente a causa della mancanza di prodotto e, a dimostrazione del fatto che ciò non è un segnale di difficoltà della domanda quanto dell’offerta, si rileva che gli investitori sono maggiormente disposti a investimenti dai ticket più piccoli: il numero degli investimenti è cresciuto del 23% rispetto allo stesso periodo del 2017 ma i volumi sono diminuiti. Concludendo, il 2018 potrebbe plausibilmente chiudersi in linea con quanto successo nel 2015 e nel 2016, con un volume, quindi, che potrebbe raggiungere gli 8-9 miliardi di euro.
Newsletter integrale:
L'andamento medio dei prezzi delle abitazioni a livello nazionale nasconde una elevata eterogeneità tra aree e mercati locali; le disparità sono ancora più evidenti quando si considerano le quotazioni al metro quadro. Il lavoro analizza la dinamica e il livello dei prezzi delle abitazioni nelle macroaree italiane negli ultimi 50 anni, con particolare riferimento al ruolo delle aggregazioni urbane. I risultati evidenziano che la durata e l'ampiezza dei cicli immobiliari differiscono in misura rilevante sia tra le diverse aree sia tra le agglomerazioni urbane e non. Le caratteristiche dei cicli sono correlate alla dinamica dei prezzi delle metropoli in tutte le aree, a eccezione del Mezzogiorno. Anche i livelli dei prezzi mostrano divari elevati tra città e aree, ascrivibili sia alla diversa rilevanza delle metropoli sia a differenze strutturali in termini di reddito e di mercato del lavoro.
PREZZI DELLE ABITAZIONI – ISTAT
Secondo le stime preliminari, nel II trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento, aumenta dello 0,8% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,2% nei confronti dello stesso periodo del 2017 (nel I trimestre 2018 era -0,5%). La lieve flessione tendenziale dell’Ipab è da attribuire esclusivamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -0,7%, in attenuazione dal -1% del trimestre precedente. I prezzi delle abitazioni nuove, invece, accelerano su base tendenziale passando dal +1% del I trimestre del 2018 al +1,6% del II trimestre del 2018. Questi andamenti si manifestano in presenza della conferma di una fase di crescita dei volumi di compravendita (+5,6% è l’incremento tendenziale registrato per il II trimestre del 2018 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Su base congiunturale l’aumento dell’Ipab è dovuto sia ai prezzi delle abitazioni nuove, che crescono dell’1,7% (annullando il calo dell’1,6% registrato nel trimestre precedente), sia a quelli delle abitazioni esistenti, che registrano un aumento dello 0,7% dopo la stabilità rilevata nel trimestre precedente. In media, nel I semestre del 2018, rispetto allo stesso periodo del 2017, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,4%, sintesi di dinamiche di prezzo di segno opposto in quanto i prezzi delle abitazioni nuove, il cui peso sull’indice generale è di poco più di un quinto, aumentano dell’1,3%, mentre quelli delle abitazioni esistenti diminuiscono dello 0,9%. Rispetto al livello medio del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Ipab, nel II trimestre 2018 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,8%, calo dovuto esclusivamente alle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 22,1%, mentre per le abitazioni nuove si registra un lieve aumento (+0,8%). Il tasso di variazione acquisito dell’Ipab per il 2018 risulta nullo.
CRESCE IL SETTORE DELLE RESIDENZE DI PREGIO – SANTANDREA, DOXA
Nel corso del I semestre del 2018 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha confermato la ripresa osservata nel 2017; in particolare, è il segmento della compravendita a Milano ad aver mostrato la maggiore dinamicità con una domanda in crescita, mentre a Roma la domanda di acquisto risulta in aumento ma, nonostante il ritorno di interesse da parte dei potenziali acquirenti, l’offerta di immobili rimane esigua con l’eccezione della zona del Centro storico, in cui il numero di compravendite è risultato in aumento, proseguendo il trend del 2017. I tempi medi di vendita a Milano si confermano intorno ai 5-6 mesi, mentre a Roma, le tempistiche necessarie a concludere una trattativa si attestano sui 7 mesi, in crescita rispetto al II semestre del 2017 (6,3%). A Milano lo sconto medio è diminuito, seppur di poco, fino al 10%, mentre a Roma la situazione appare invariata con uno sconto medio intorno al 13-14%. I prezzi si sono confermati sostanzialmente stabili, rispetto al semestre precedente, in entrambe le città: in particolare, hanno mostrato ancora una lieve crescita per Milano (+0,2%), mentre a Roma si è registrata una lieve flessione (-0,2%). Il mercato della locazione di pregio a Milano e Roma ha mostrato andamenti divergenti: a Milano la domanda è risultata in crescita soprattutto nelle zone del Centro storico e Brera dove la disponibilità di abitazioni è ampia e, pertanto, il numero di contratti conclusi è risultato in aumento; a Roma la situazione appare pressoché invariata rispetto al II semestre 2017 con una domanda stabile, a eccezione di un calo per la zona Salario-Trieste. I tempi medi di locazione riflettono il mercato degli ultimi anni con una parziale contrazione sia a Milano che a Roma, in entrambi i casi di poco al di sotto dei 3 mesi. A Milano lo sconto medio tra canone richiesto e canone effettivo è intorno al 9-10%, mentre a Roma si è ridotto fino al 7-8%. I canoni medi, infine, continuano a ridursi sia a Roma (-0,6%), che a Milano (-1%). Per la seconda parte del 2018 si prevede un aumento del numero di compravendite sia a Roma che a Milano, al netto di una sostanziale stabilità dei prezzi. Per quanto riguarda, invece, il mercato della locazione, a Milano si prevede una crescita del numero di contratti sostenuta da una domanda in ripresa; al contrario, a Roma il mercato della locazione risulterà stabile con canoni in diminuzione. Inoltre, Doxa e Santandrea hanno realizzato un’indagine qualitativa che si propone di identificare i bisogni e le esigenze della domanda degli immobili di pregio, grazie alla raccolta di dati e informazioni attinte direttamente dai protagonisti del mercato stesso, ovvero i clienti e gli stakeholder (operatori professionali). Gli immobili di lusso costituiscono un mercato a sé, dove tutti gli elementi che ruotano intorno alla casa sono al top di gamma, estremizzati, o presentano peculiarità; per lusso non si intende semplicemente costoso ma si declina come esclusività accessibile a pochi e va al di là del semplice criterio di bellezza e qualità, non è neppure una semplice affermazione di status: lusso è il piacere pieno dell’abitare come leisure, entertainment, wellness e, infatti, nelle case di pregio la componente emozionale va ad arricchire e completare il benessere psico-fisico di chi abita questi spazi. Le interviste hanno delineato un segmento del lusso che presenta importanti peculiarità all’interno del mercato e che sembra offrire opportunità interessanti rispetto al comparto immobiliare pesantemente segnato dalla crisi. Emerge tra gli operatori l’impressione di una crescente polarizzazione dl mercato tra abitazioni normali e abitazioni di pregio dove, però, queste ultime possono diventare trainanti per l’intero settore: la casa di lusso è ancora considerata un investimento e il lusso di nuova costruzione sta spingendo la riqualificazione anche dell’usato; inoltre, l’edilizia di pregio stimola il policentrismo urbano e rappresenta un volano per il recupero di interi quartieri. L’abitazione continua a mantenere una valenza emotiva nella vita degli italiani, la casa rappresenta un traguardo della vita, il nido riservato al proprio essere e alla propria famiglia, in cui dimenticare lo stress quotidiano e dove poter esprimere la propria personalità; nel caso della casa di lusso si è anche di fronte a uno status symbol. Si può quindi dire che la casa è sempre più rifugio personale - status symbol ma anche luogo dove esprimere il sé, luogo di condivisione, polifunzionale – in cui l’outdoor diventa estensione naturale dell’indoor e viceversa – tecnologica ed ecosostenibile; pertanto, la casa del futuro dovrà combinare elementi funzionali e aspetti emozionali, per coinvolgere l’utente in un’esperienza abitativa che deve tenere conto di entrambe le componenti. A maggior ragione nel lusso, dove non si acquista solo una casa ma si compra il piacere dell’abitare nella sua massima espressione di comfort, eleganza e leisure. Milano, rispetto Roma, è la prima che ha intercettato la domanda di immobili nuovi di pregio dando vita a progetti come City Life e Porta Nuova, le nuove aree di sviluppo edilizio che hanno permesso di cogliere le esigenze di un target top che guarda contesto, tecnologie e classe energetica; Roma, di contro, rimane più indietro nei nuovi sviluppi urbanistici, il lusso è ancora cercato nelle classiche zone del Centro storico, in stabili meno interessati dall’innovazione e dalla tecnologia. Inoltre, nell’ultimo decennio si è consolidata la tendenza a creare un unico ambiente soggiorno e cucina, una rivoluzione degli spazi conseguente alla riduzione delle metrature degli appartamenti e la stessa tendenza si manifesta anche nelle case di lusso, dove la cucina non è più un ambiente da nascondere ma un luogo aperto e accessibile, uno spazio di aggregazione sociale. Per questo la cucina è diventata la parte più costosa della casa: superattrezzata, di design e tecnologica. Però, il bagno è la stanza che è mutata maggiormente in questi anni perché si è trasformato in una stanza del relax, uno spazio personale dove concedersi del tempo prezioso e, soprattutto nelle case di lusso, il bagno è un ambiente ricco di dotazioni improntate al massimo comfort e impreziosito da materiali di alta qualità estetica e tecnologica; inoltre, è aumentato il numero di bagni per abitazione e anche le case più piccole tendono ormai ad averne due. Da segnalare poi come sia entrata sempre più tecnologia, ma meno visibile, nelle case: la tecnologia di oggi è impalpabile e easy e le app consentono ormai di controllare ogni dotazione anche da remoto. Le caratteristiche che avrà la casa del futuro, soprattutto nel segmento lusso saranno: la sicurezza, che è il fattore che acquisterà sempre più importanza nella scelta della casa e assumerà particolare rilievo per le case di lusso per la crescente polarizzazione del mercato in cui i quartieri residenziali di pregio tendono a configurarsi come enclave protette; quindi, si guarderà sempre più alla zona, al quartiere vivibile e tranquillo, ai collegamenti comodi, ai dispositivi di sorveglianza e di alert connessi alla casa. Anche il risparmio energetico sarà sempre più una necessità e non un lusso, un investimento e l’acquirente sarà sempre più interessato alla classa energetica dell’immobile, non solo per la sua sensibilità ecologica o per risparmiare grazie a materiali di costruzione e impianti efficienti, ma perché l’efficienza energetica della casa diventerà un fattore irrinunciabile di modernità. Invece, la domotica non convince molto gli operatori del settore, poiché ritengono che diversi clienti sembrano averla lasciata dopo un innamoramento iniziale e anche perchè la domotica appare ormai già soppiantata dalle app, più facili da usare e aggiornare rispetto ai costosi software di controllo degli impianti domotici. Le vite sempre più dinamiche sono destinate a riflettersi anche nel modo di vivere la casa, che sempre più dovrà strutturarsi per essere uno spazio in continuo cambiamento; ad esempio, lo smart working porta alla condivisione dello spazio quotidiano con quello di lavoro e l’invecchiamento della popolazione comporta la necessità di adeguare le soluzioni abitative alle diverse fasi della vita; quindi, la casa multitasking dovrà prevedere configurazioni adattabili e modulari, arredamento e mobilio trasformabili e oggetti con più funzioni d’uso. Infine, lo stock edilizio italiano è in rapido invecchiamento e da recuperare e a questo si collega l’aspettativa di uno sviluppo policentrico delle città che sta favorendo l’estensione delle zone abitative di pregio al di fuori dei tradizionali centri storici (es. City Life a Milano); dunque, diventerà sempre più importante che la casa, sia essa nuova o usata, sia inserita in un ecosistema sociale e urbanistico, con servizi e collegamenti. Cresce anche il mercato delle locazioni come conseguenza dell’aumentata mobilità sociale e della sharing economy e alcuni operatori immaginano un mercato non più gestito da tanti singoli proprietari ma da grandi gruppi immobiliari. Tuttavia, si prevede che nel segmento lusso e in città come Milano e Roma l’acquisto della casa resterà un asset allocation importante e il cliente darà sempre più importanza allo stabile, all’involucro e allo stile architettonico dell’immobile; soprattutto nel lusso la tendenza si manifesta già oggi nella ricerca dell’immobile firmato dal grande architetto. Inoltre, soprattutto nel lusso si prefigurano soluzioni in cui i contratti di servizi/utenze sono già integrati nella proposta immobiliare (connessione fibra, assicurazione, pulizia, lavanderia, ecc.), un’evoluzione che va incontro all’esigenza del cliente di semplificazione e di avere tutto a portata di mano. Il mercato immobiliare di lusso sembra richiedere agli operatori un approccio maggiormente consulenziale e proattivo nei confronti di un cliente molto esigente, esperto e attento al mercato e alle nuove tecnologie; dunque, il vero lusso si valuterà non solo in base ai metri quadrati o alla zona ma anche in base ad asset quali la qualità, la personalità spiccata dell’immobile, il contesto circostante, i servizi annessi.
PREZZI CASE NEL II TRIMESTRE 2018 PER LA ZONA EURO – EUROSTAT
I prezzi delle case sono cresciuti nel II trimestre del 4,3% rispetto allo stesso trimestre del 2017 e dell’1,4% rispetto al I trimestre 2018, sia nell’Eurozona che nell’intera Unione europea. In Italia, invece, è stato registrato un calo dello 0,2% su base annua, mentre su trimestre è stato registrato un +0,8%. In particolare, tra gli Stati membri per i quali sono disponibili i dati, nel II trimestre del 2018 i più elevati aumenti annuali dei prezzi delle case sono stati registrati in Slovenia (+13,4%), Irlanda (+12,6%), Portogallo (+11,2%) e Ungheria (+10,4%), mentre il calo peggiore è stato in Svezia (-1,7%) e in Italia (-0,2%). Rispetto al trimestre precedente i più forti aumenti si sono avuti in Slovenia (+4,2%), Malta (+3,2%), Lettonia e Romania (+3,1%) e l’unico calo in Croazia (-0,2%).
IN COSTANTE AUMENTO LA PERCENTUALE DEI CONTRATTI A CANONE CONCORDATO PIÙ CHE RADDOPPIATA IN 5 ANNI – TECNOCASA
L’analisi condotta sui contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete nel I semestre del 2018 sul territorio nazionale evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l’affitto per scelta abitativa (61,4%), mentre il 36,1% del campione lo fa per motivi di lavoro e il 2,5% lo fa per motivi di studio e la stessa analisi, condotta nel I semestre del 2017, aveva evidenziato risultati simili. Tra le grandi città spicca Milano per la percentuale di affitti legati al lavoro che nel capoluogo lombardo si attesta al 62,3%. Il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero da 4 anni più 4 (54,9%), da segnalare però un aumento delle percentuali nelle stipule di contratti a canone concordato (29,1%). I contratti a canone concordato evidenziano un utilizzo in costante crescita e si passa, infatti, dal 13,9% del 2014 all’attuale 29,1%. Questa tendenza è spinta anche dalle agevolazioni fiscali tra cui la cedolare secca al 10%. Il taglio più affittato è il bilocale (40%), seguito dal trilocale con il 36% delle preferenze e anche nel I semestre del 2017 le scelte degli inquilini si erano concentrate su bilocali e trilocali. Coppie e coppie con figli rappresentano il 60,3% degli inquilini ma è comunque alta la percentuale di single che si attestano al 39,7%.
AFFITTI CASE, CANONI IN CALO DELL’1,2% NEL III TRIMESTRE DELL’ANNO – IDEALISTA
Dopo i mesi estivi calano dell’1,2% i prezzi degli affitti nel settore residenziale italiano. Secondo il rapporto sulle locazioni del marketplace immobiliare Idealista, a settembre i valori si sono attestati su una media di 8,8 euro/m². Dopo il deciso rimbalzo del II trimestre arriva la contrazione, ma l’andamento degli ultimi 12 mesi rimane positivo (3,5%), rispecchiando il momento particolarmente caldo del settore, in particolare nei grandi mercati cittadini. Il mercato degli affitti osserva una battuta d’arresto dopo alcuni mesi di incrementi dei canoni di locazione ma dopo l’estate si affitta sempre molto rapidamente, soprattutto tagli piccoli nelle grandi città, dove l’offerta peraltro inizia a scarseggiare e le richieste dei proprietari continuano a crescere, come avviene a Milano, Bologna, Torino e Napoli. Roma è pressoché stabile nell’ultimo anno ma non così si può dire per gli altri capoluoghi e centri minori, dove i proprietari sembrano più propensi ai ribassi. A livello regionale i prezzi sono tornati in terreno negativo in 13 delle 21 regioni italiane (Trentino Alto Adige non rilevato), con i maggiori decrementi in Calabria (-3,6%), Toscana (-3,2%) e Liguria (-2,9%). Con ribassi superiori al 2% spiccano Valle d’Aosta (-2,9%), Emilia Romagna (-2,4%) e Veneto (-2,1%). Le macroaree che hanno segnato le performance migliori sono Abruzzo (3,6%), Sicilia (3,1%) e Basilicata (3%). La Lombardia raggiunge il Lazio in testa alle regioni con i canoni più pesanti, a 11,4 euro/m², e insegue la Toscana con i suoi 9,9 euro mensili al m². Dalla parte opposta della graduatoria vi sono Calabria (4,8 euro/m²), Molise (5,2 euro/m²) e Sicilia (5,6 euro/m²), le macroaree più economiche. Nel corso del trimestre si è registrata ancora una leggera prevalenza di aree provinciali con variazioni positive (43 su 80 province monitorate) e le fluttuazioni sono ancora molto ampie, mediamente in 1 mercato su 4; Catania (9,4%), Benevento (9,3%) e Siena (9,2%), hanno segnato i rimbalzi più consistenti; invece Sassari (-13,2%), Latina (-11,2%) e Livorno (-11%), hanno registrato i cali maggiori. Milano (15,8 euro/m²), continua a guidare la graduatoria provinciale dei prezzi, su Firenze (13,5 euro/m²) e Roma (12,2 euro/m²); nella parte più bassa del ranking Caltanissetta (3,9 euro/m²), è la provincia più economica per chi prende casa in affitto, seguita da Reggio Calabria e Avellino (4,4 euro al metro quadro in entrambi i casi). In confronto a tre mesi fa aumentano del 4% le città con variazioni negative (ora sono 36), rispetto a quelle che hanno evidenziato variazioni positive (45); fra le prime spiccano i cali a due cifre di Chieti (-14,3%), Venezia (-12%) – dove il mercato è sempre caratterizzato da alta volatilità – e Sassari (-11,6%), seguite da altri 13 capoluoghi con cali superiori al 4%, mentre Siena (9,7%), Verona (9,5%) e Catania (8,6%), segnano i rimbalzi maggiori del trimestre. Le grandi città osservano un andamento più lineare e generalmente positivo: Milano (3,4%), Torino (2,9%), Bologna (2,8%) e Napoli (1,2%), si mostrano tra i mercati più dinamici; anche Roma (0,3%), segna un timido progresso dopo vari trimestri in rosso. Milano è sicuramente il mercato più effervescente sul fronte della domanda di case in affitto e questo continua a spingere verso l’alto i prezzi che hanno toccato i 18 euro di media; la seguono Firenze (15,9 euro/m²), Venezia (15,1 euro/m²) e Roma, ferma però a 13,5 euro come nel trimestre precedente; chiudono la graduatoria Caltanissetta (3,8 euro/m²), Chieti (4,2 euro/m²) e Reggio Calabria (4,6 euro/m²).
GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI IN ITALIA NEI PRIMI NOVE MESI DEL 2018 – CBRE
Gli investimenti immobiliari in Italia nei primi nove mesi dell’anno in corso risultano essere nettamente in calo: si parla di 5,4 miliardi di euro, con una flessione del 25% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno ma emerge che, ad oggi, il punto di forza del mercato italiano è il retail, comparto che ha attirato 1,7 miliardi di euro di investimenti ed è cresciuto del 22% nei primi nove mesi del 2018 rispetto all’analogo periodo del 2017. I proprietari di centri commerciali in Italia sono principalmente internazionali e hanno deciso, in un momento di forti cambiamenti nel settore, di ridurre l’allocazione dei loro investimenti in questo comparto, abbassando i prezzi richiesti e consentendo così un più facile incontro tra domanda e offerta. Un altro settore che attira molto gli investitori è quello degli uffici, 1,6 miliardi ma con un calo del 40%, e gli hotel, 814 milioni (+9%). Decrementi significativi anche per il settore logistica e industriale che raggiunge i 578 milioni di euro di investimenti, -37% rispetto ai primi nove mesi del 2017. Dunque, sebbene si sia leggermente ridotto il gap creatosi nella prima metà dell’anno in termini di volume di transazioni, i primi 9 mesi sembrano confermare che il 2018 sarà un anno di investimenti in calo rispetto al 2017, principalmente a causa della mancanza di prodotto e, a dimostrazione del fatto che ciò non è un segnale di difficoltà della domanda quanto dell’offerta, si rileva che gli investitori sono maggiormente disposti a investimenti dai ticket più piccoli: il numero degli investimenti è cresciuto del 23% rispetto allo stesso periodo del 2017 ma i volumi sono diminuiti. Concludendo, il 2018 potrebbe plausibilmente chiudersi in linea con quanto successo nel 2015 e nel 2016, con un volume, quindi, che potrebbe raggiungere gli 8-9 miliardi di euro.
Newsletter integrale:
 | N°200 - Panorama di Economia Immobiliare - Ottobre 2018 |
