N°200 - Panorama di Economia Immobiliare - Ottobre 2018
SubTitle: MUTUI
BANCHE E MONETA: SERIE NAZIONALI – BANCA D’ITALIA
In agosto i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti del 2,6% su base annua (2,5% in luglio); i prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,7% (2,8% nel mese precedente), mentre quelli alle società non finanziarie sono aumentati dell’1,2% (1,1% in luglio). Inoltre, i depositi del settore privato sono aumentati del 4,3% su base annua (4,7% nel mese precedente) e la raccolta obbligazionaria è diminuita del 18,2% (era diminuita del 19,3% nel mese precedente). Infine, le sofferenze sono diminuite del 20,8% su base annua (-20,9% in luglio), per effetto di alcune operazioni di cartolarizzazione. Per quanto riguarda i tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,21% (2,15% in luglio); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,37%, mentre i tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,55% (1,48% in luglio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari all’1,98%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,19%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,40%.
MUTUI E SURROGHE: A SETTEMBRE CRESCONO SIA LE RICHIESTE SIA L’IMPORTO MEDIO – CRIF
Le interrogazioni registrate nel mese di settembre sul Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF relative alle richieste di nuovi mutui e surroghe da parte delle famiglie italiane (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), confermano il trend in ripresa, facendo segnare un +5,8% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Un altro dato importante che emerge dalla rilevazione di settembre è rappresentato dalla crescita dell’importo medio richiesto, che si è attestato su 127.359 euro, con un +3,1% rispetto al corrispondente mese del 2017, confermando la ripresa in atto nell’ultimo trimestre dell’anno, dopo i primi 6 mesi sostanzialmente piatti. Nel periodo di osservazione il numero maggiore di richieste si concentra ancora nella fascia di importo compreso tra 100.001 e 150.000 euro, con il 29,6% del totale delle richieste (+0,2 punti percentuali rispetto al corrispondente periodo del 2017). Nel complesso, meno di un quarto delle richieste di mutuo supera i 150.000 euro, coerentemente con l’attuale scenario di mercato in cui i prezzi di compravendita degli immobili residenziali stentano a riprendere vigore. Per quanto riguarda la distribuzione per classe di durata dei mutui richiesti si conferma la preferenza degli italiani per piani di rimborso compresi tra i 16 e i 20 anni, che arrivano al 26,1% del totale delle richieste, in crescita di ben +1,7 punti percentuali rispetto al corrispondente periodo del 2017. Complessivamente, oltre il 70% delle richieste prevede un piano di rimborso superiore ai 15 anni (in crescita di +2,3 punti percentuali), mentre quelli con durata inferiore ai 5 anni, perlopiù relativi ai mutui di sostituzione, hanno un peso pari allo 0,6% del totale, valore dimezzato rispetto al 2017. In merito all’età del richiedente, la fascia d’età compresa fra 35 e 44 anni rimane maggioritaria, con una quota pari al 34,5% del totale, seppur in leggero calo rispetto al 2017 (-0,7 punti percentuali). Le altre classi di età non mostrano variazioni sostanziali a eccezione di quella compresa tra 25 e 34 anni che cresce di +0,5 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, arrivando a pesare il 25% del totale. Sebbene il numero delle richieste da parte delle fasce di popolazione più giovane stia progressivamente crescendo rispetto al passato, complessivamente solo il 27,4% delle richieste è stato presentato da persone con meno di 35 anni.
MUTUI: EROGATO IN AUMENTO PER CHI COMPRA NELLE GRANDI CITTÀ – FACILE.IT E MUTUI.IT
Il mercato immobiliare italiano sta vivendo un momento molto particolare: in alcuni Comuni i prezzi hanno ripreso salire, in altri sono ancora stabili e in tutti, complici i tassi favorevoli applicati dalle banche, gli italiani cercano di comprare casa. Ma come si differenzia il settore dei mutui fra grandi e piccoli centri? Per rispondere alla domanda sono state analizzate oltre 25.000 richieste di finanziamento e relative erogazioni presentate fra il 1 gennaio 2017 e il 30 giugno 2018, evidenziando come nei Comuni con più di 250.000 abitanti gli importi medi erogati siano aumentati del 7% arrivando, nel I semestre 2018, a 150.923 euro, ma nei piccoli centri siano diminuiti dell’1,5% (importo medio 116.388 euro). L’analisi è partita dalle richieste di finanziamento e ha potuto mettere in luce come, sia in provincia sia in città, nel corso dell’ultimo anno il desiderio di acquistare casa non sia cambiato: nel I semestre del 2017 la richiesta media presentata agli istituti da chi voleva comprare un immobile sito in un Comune con meno di 250.000 abitanti era pari a poco più di 120.000 euro, 146.000 nei grandi centri; importi rimasti pressoché identici anche nel I semestre dell’anno in corso. Complice la riduzione media dei valori immobiliari, pari a circa 10.000 euro tanto in provincia quanto in città, ad aumentare in entrambi i casi è l’LTV, ovvero la percentuale di valore della casa che si è provato a finanziare tramite il mutuo: nei piccoli Comuni è passata dal 65% al 68% e dal 65% al 67% nei grandi. Da notare, però, come cambi sostanzialmente la proporzione grandi – piccoli centri sul totale mutui quando si passa dalle richieste agli erogati: nel primo caso, fatto 100 l’insieme delle domande di finanziamento, quelle legate a immobili che si trovano in piccoli centri rappresentano il 74% del totale, ma quando dalle domande si passa alle erogazioni la percentuale scende notevolmente e si ferma poco sopra al 68%. I valori degli immobili in molti Comuni hanno smesso di scendere e in alcuni stanno addirittura tornando a crescere, sia pur lentamente, e questa è una buona notizia, anche se gli incrementi odierni saranno riscontrabili nelle perizie solo l'anno prossimo, in quanto le tabelle in uso oggi fanno riferimento al II semestre 2017. Tutto ciò trova riscontro nelle cifre delle erogazioni: se per immobili siti in Comuni con meno di 250.000 abitanti, a fronte di una richiesta pari a 120.189 euro, nel I semestre del 2017 le banche hanno erogato mediamente 118.107 euro, nel I semestre del 2018 la cifra è scesa a 116.388 euro (richiesta media 120.009 euro); di contro, a fronte di una domanda pari a 146.792 euro, nelle grandi città sono stati erogati 140.955 euro nel I semestre 2017 e 150.923 euro nei primi sei mesi del 2018 (richiesta media pari a 146.540 euro).
CORSA AL TASSO FISSO, MA IL VARIABILE CONTINUA A ESSERE MOLTO CONVENIENTE – MUTUIONLINE.IT
È quasi un plebiscito a favore dei mutui a tasso fisso nel III trimestre dell’anno, scelto dall’83,6% dei richiedenti, oltre l’1% in più rispetto al II trimestre dell’anno in corso. Ancora più rilevante è il dato sulle erogazioni che arrivano all’87,2%, oltre 2 punti percentuali in più del precedente valore. Quella dei tassi è stata negli ultimi mesi una lotta continua al ribasso, quasi anomala se si pensa che invece il clima economico e politico non è così favorevole per pensare di indebitarsi alle condizioni migliori di sempre e invece, contravvenendo a ogni regola, i mutui sono diventati l’investimento migliore per un popolo di risparmiatori nati, con una propensione al rischio molto vicina allo zero. A giocare a favore del mercato c’è anche una situazione favorevole dettata dall’alta competizione tra gli istituti di credito, che si accontentano di ricarichi minori, ma lavorano piuttosto sulla fidelizzazione. I dati nel III trimestre rilevano il primo lieve aumento del tasso fisso medio per i mutui a 20 e 30 anni, dall’1,80% all’1,90%, mentre quello variabile recupera un irrilevante 0,01%, arrivando a segnare lo 0,80% e se, nel primo caso, l’aumento è da imputarsi all’Eurirs (il tasso interbancario di riferimento usato per valutare l'andamento delle operazioni finanziarie a tasso fisso sottoscritte con banche e istituti finanziari), passato quello a 10 anni a segnare 0,96% da 0,91% e quello a 20 anni da 1,43% a 1,47%, nel caso del tasso variabile l’Euribor continua a restare immobile ormai da due anni a questa parte. Si deduce facilmente che a risentire maggiormente delle ultime settimane di vulnerabilità sia proprio il tasso fisso, senza però che questo tolga nulla alla sua popolarità, alimentata anche dalle condizioni vantaggiose proposte dalle banche che lo spingono quasi fosse un’assicurazione sui clienti. Un mercato che continua a performare brillantemente, registrando un aumento dell’importo medio richiesto ora a 128.981 euro (era 128.604 nel II trimestre) e dell’erogato da 123.839 euro a 124.795 euro, mentre calano le surroghe richieste di oltre 2 punti percentuali e, arrivando al 48,1%, lasciano spazio ai mutui prima casa, cresciuti di 2 punti netti e ora al 41,7% sul totale del campione rilevato dall’Osservatorio. Si distribuiscono diversamente i valori dal lato delle erogazioni, perché i punti persi dalle surroghe (un piccolo 0,2%), li guadagna la finalità ristrutturazione, che passa dall’1,5% dello scorso trimestre all’1,9% di quest’ultimo e le classi medie di importi richiesti ed erogati sono su valori molto simili a quelli del trimestre scorso, con l’intervallo dai 50.000 ai 100.000 euro che prevale sia dal lato delle offerte che da quello delle concessioni (36,1% per entrambi i valori). Per la domanda, recupera quasi due punti la durata più lunga, dai 30 ai 40 anni (22,4%), mentre a prevalere sono i 20 anni con il 32,8% delle richieste. Spostandosi sui mutui effettivamente erogati, a recuperare ben 8 punti percentuali sono i 20 anni, adesso al 38,6% sul totale del campione. Si chiedono finanziamenti che coprano prevalentemente dal 70% all’80% del valore dell’immobile (il 35,6% del campione) e lo stesso intervallo è anche quello maggiormente concesso ma con percentuali più basse, il 26,8%. Vince il Nord Italia per richieste di mutui (41,5%) ed erogazioni (50,5%) e la classe di 36-45enni (43,3% per la domanda e 44,7% per le erogazioni delle banche). Inoltre, aumentano le richieste di mutuo da parte dei lavoratori autonomi, che sono adesso il 9,6% contro una maggioranza schiacciante dell’82,9% di soggetti con un impiego a tempo indeterminato; di fatto, nelle erogazioni degli istituti di credito l’85,3% ha un impiego fisso, ma aumentano anche in questo caso le concessioni fatte a lavoratori autonomi (7,8%) e liberi professionisti (4,3%).
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In agosto i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti del 2,6% su base annua (2,5% in luglio); i prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,7% (2,8% nel mese precedente), mentre quelli alle società non finanziarie sono aumentati dell’1,2% (1,1% in luglio). Inoltre, i depositi del settore privato sono aumentati del 4,3% su base annua (4,7% nel mese precedente) e la raccolta obbligazionaria è diminuita del 18,2% (era diminuita del 19,3% nel mese precedente). Infine, le sofferenze sono diminuite del 20,8% su base annua (-20,9% in luglio), per effetto di alcune operazioni di cartolarizzazione. Per quanto riguarda i tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,21% (2,15% in luglio); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,37%, mentre i tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,55% (1,48% in luglio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari all’1,98%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,19%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,40%.
MUTUI E SURROGHE: A SETTEMBRE CRESCONO SIA LE RICHIESTE SIA L’IMPORTO MEDIO – CRIF
Le interrogazioni registrate nel mese di settembre sul Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF relative alle richieste di nuovi mutui e surroghe da parte delle famiglie italiane (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), confermano il trend in ripresa, facendo segnare un +5,8% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Un altro dato importante che emerge dalla rilevazione di settembre è rappresentato dalla crescita dell’importo medio richiesto, che si è attestato su 127.359 euro, con un +3,1% rispetto al corrispondente mese del 2017, confermando la ripresa in atto nell’ultimo trimestre dell’anno, dopo i primi 6 mesi sostanzialmente piatti. Nel periodo di osservazione il numero maggiore di richieste si concentra ancora nella fascia di importo compreso tra 100.001 e 150.000 euro, con il 29,6% del totale delle richieste (+0,2 punti percentuali rispetto al corrispondente periodo del 2017). Nel complesso, meno di un quarto delle richieste di mutuo supera i 150.000 euro, coerentemente con l’attuale scenario di mercato in cui i prezzi di compravendita degli immobili residenziali stentano a riprendere vigore. Per quanto riguarda la distribuzione per classe di durata dei mutui richiesti si conferma la preferenza degli italiani per piani di rimborso compresi tra i 16 e i 20 anni, che arrivano al 26,1% del totale delle richieste, in crescita di ben +1,7 punti percentuali rispetto al corrispondente periodo del 2017. Complessivamente, oltre il 70% delle richieste prevede un piano di rimborso superiore ai 15 anni (in crescita di +2,3 punti percentuali), mentre quelli con durata inferiore ai 5 anni, perlopiù relativi ai mutui di sostituzione, hanno un peso pari allo 0,6% del totale, valore dimezzato rispetto al 2017. In merito all’età del richiedente, la fascia d’età compresa fra 35 e 44 anni rimane maggioritaria, con una quota pari al 34,5% del totale, seppur in leggero calo rispetto al 2017 (-0,7 punti percentuali). Le altre classi di età non mostrano variazioni sostanziali a eccezione di quella compresa tra 25 e 34 anni che cresce di +0,5 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, arrivando a pesare il 25% del totale. Sebbene il numero delle richieste da parte delle fasce di popolazione più giovane stia progressivamente crescendo rispetto al passato, complessivamente solo il 27,4% delle richieste è stato presentato da persone con meno di 35 anni.
MUTUI: EROGATO IN AUMENTO PER CHI COMPRA NELLE GRANDI CITTÀ – FACILE.IT E MUTUI.IT
Il mercato immobiliare italiano sta vivendo un momento molto particolare: in alcuni Comuni i prezzi hanno ripreso salire, in altri sono ancora stabili e in tutti, complici i tassi favorevoli applicati dalle banche, gli italiani cercano di comprare casa. Ma come si differenzia il settore dei mutui fra grandi e piccoli centri? Per rispondere alla domanda sono state analizzate oltre 25.000 richieste di finanziamento e relative erogazioni presentate fra il 1 gennaio 2017 e il 30 giugno 2018, evidenziando come nei Comuni con più di 250.000 abitanti gli importi medi erogati siano aumentati del 7% arrivando, nel I semestre 2018, a 150.923 euro, ma nei piccoli centri siano diminuiti dell’1,5% (importo medio 116.388 euro). L’analisi è partita dalle richieste di finanziamento e ha potuto mettere in luce come, sia in provincia sia in città, nel corso dell’ultimo anno il desiderio di acquistare casa non sia cambiato: nel I semestre del 2017 la richiesta media presentata agli istituti da chi voleva comprare un immobile sito in un Comune con meno di 250.000 abitanti era pari a poco più di 120.000 euro, 146.000 nei grandi centri; importi rimasti pressoché identici anche nel I semestre dell’anno in corso. Complice la riduzione media dei valori immobiliari, pari a circa 10.000 euro tanto in provincia quanto in città, ad aumentare in entrambi i casi è l’LTV, ovvero la percentuale di valore della casa che si è provato a finanziare tramite il mutuo: nei piccoli Comuni è passata dal 65% al 68% e dal 65% al 67% nei grandi. Da notare, però, come cambi sostanzialmente la proporzione grandi – piccoli centri sul totale mutui quando si passa dalle richieste agli erogati: nel primo caso, fatto 100 l’insieme delle domande di finanziamento, quelle legate a immobili che si trovano in piccoli centri rappresentano il 74% del totale, ma quando dalle domande si passa alle erogazioni la percentuale scende notevolmente e si ferma poco sopra al 68%. I valori degli immobili in molti Comuni hanno smesso di scendere e in alcuni stanno addirittura tornando a crescere, sia pur lentamente, e questa è una buona notizia, anche se gli incrementi odierni saranno riscontrabili nelle perizie solo l'anno prossimo, in quanto le tabelle in uso oggi fanno riferimento al II semestre 2017. Tutto ciò trova riscontro nelle cifre delle erogazioni: se per immobili siti in Comuni con meno di 250.000 abitanti, a fronte di una richiesta pari a 120.189 euro, nel I semestre del 2017 le banche hanno erogato mediamente 118.107 euro, nel I semestre del 2018 la cifra è scesa a 116.388 euro (richiesta media 120.009 euro); di contro, a fronte di una domanda pari a 146.792 euro, nelle grandi città sono stati erogati 140.955 euro nel I semestre 2017 e 150.923 euro nei primi sei mesi del 2018 (richiesta media pari a 146.540 euro).
CORSA AL TASSO FISSO, MA IL VARIABILE CONTINUA A ESSERE MOLTO CONVENIENTE – MUTUIONLINE.IT
È quasi un plebiscito a favore dei mutui a tasso fisso nel III trimestre dell’anno, scelto dall’83,6% dei richiedenti, oltre l’1% in più rispetto al II trimestre dell’anno in corso. Ancora più rilevante è il dato sulle erogazioni che arrivano all’87,2%, oltre 2 punti percentuali in più del precedente valore. Quella dei tassi è stata negli ultimi mesi una lotta continua al ribasso, quasi anomala se si pensa che invece il clima economico e politico non è così favorevole per pensare di indebitarsi alle condizioni migliori di sempre e invece, contravvenendo a ogni regola, i mutui sono diventati l’investimento migliore per un popolo di risparmiatori nati, con una propensione al rischio molto vicina allo zero. A giocare a favore del mercato c’è anche una situazione favorevole dettata dall’alta competizione tra gli istituti di credito, che si accontentano di ricarichi minori, ma lavorano piuttosto sulla fidelizzazione. I dati nel III trimestre rilevano il primo lieve aumento del tasso fisso medio per i mutui a 20 e 30 anni, dall’1,80% all’1,90%, mentre quello variabile recupera un irrilevante 0,01%, arrivando a segnare lo 0,80% e se, nel primo caso, l’aumento è da imputarsi all’Eurirs (il tasso interbancario di riferimento usato per valutare l'andamento delle operazioni finanziarie a tasso fisso sottoscritte con banche e istituti finanziari), passato quello a 10 anni a segnare 0,96% da 0,91% e quello a 20 anni da 1,43% a 1,47%, nel caso del tasso variabile l’Euribor continua a restare immobile ormai da due anni a questa parte. Si deduce facilmente che a risentire maggiormente delle ultime settimane di vulnerabilità sia proprio il tasso fisso, senza però che questo tolga nulla alla sua popolarità, alimentata anche dalle condizioni vantaggiose proposte dalle banche che lo spingono quasi fosse un’assicurazione sui clienti. Un mercato che continua a performare brillantemente, registrando un aumento dell’importo medio richiesto ora a 128.981 euro (era 128.604 nel II trimestre) e dell’erogato da 123.839 euro a 124.795 euro, mentre calano le surroghe richieste di oltre 2 punti percentuali e, arrivando al 48,1%, lasciano spazio ai mutui prima casa, cresciuti di 2 punti netti e ora al 41,7% sul totale del campione rilevato dall’Osservatorio. Si distribuiscono diversamente i valori dal lato delle erogazioni, perché i punti persi dalle surroghe (un piccolo 0,2%), li guadagna la finalità ristrutturazione, che passa dall’1,5% dello scorso trimestre all’1,9% di quest’ultimo e le classi medie di importi richiesti ed erogati sono su valori molto simili a quelli del trimestre scorso, con l’intervallo dai 50.000 ai 100.000 euro che prevale sia dal lato delle offerte che da quello delle concessioni (36,1% per entrambi i valori). Per la domanda, recupera quasi due punti la durata più lunga, dai 30 ai 40 anni (22,4%), mentre a prevalere sono i 20 anni con il 32,8% delle richieste. Spostandosi sui mutui effettivamente erogati, a recuperare ben 8 punti percentuali sono i 20 anni, adesso al 38,6% sul totale del campione. Si chiedono finanziamenti che coprano prevalentemente dal 70% all’80% del valore dell’immobile (il 35,6% del campione) e lo stesso intervallo è anche quello maggiormente concesso ma con percentuali più basse, il 26,8%. Vince il Nord Italia per richieste di mutui (41,5%) ed erogazioni (50,5%) e la classe di 36-45enni (43,3% per la domanda e 44,7% per le erogazioni delle banche). Inoltre, aumentano le richieste di mutuo da parte dei lavoratori autonomi, che sono adesso il 9,6% contro una maggioranza schiacciante dell’82,9% di soggetti con un impiego a tempo indeterminato; di fatto, nelle erogazioni degli istituti di credito l’85,3% ha un impiego fisso, ma aumentano anche in questo caso le concessioni fatte a lavoratori autonomi (7,8%) e liberi professionisti (4,3%).
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