N°201 - Panorama di Economia Immobiliare - Novembre 2018
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
MERCATO IMMOBILIARE: CRESCE IL COSTO DELLE COSTRUZIONI – ISTAT
Il mercato immobiliare residenziale italiano mostra segnali di crescita: stando ai dati evidenziati da alcuni studi di settore, come ad esempio l’Osservatorio dell’OMI, il comparto sta attraversando un periodo favorevole e, secondo gli esperti, le aspettative per il prossimo futuro si mantengono positive. A confermare le performance positive del residenziale del nostro Paese ci hanno pensato anche le ultime rilevazioni dell’Istituto nazionale di statistica, che di recente ha analizzato l’andamento dei prezzi alla produzione degli immobili nella Penisola. I nostri connazionali si sentono ora pronti a fare di nuovo investimenti e a portare a termine l’acquisto di una casa. Questa tendenza trova riscontro diretto sia nel numero delle costruzioni di edifici, sia nel costo delle costruzioni stesse. Secondo l’indice elaborato dall’Istat, per quanto riguarda il residenziale queste ultime vedono un buon incremento su base annua, pari al +1,6%. Note positive emergono anche a livello più generale rispetto all’attuale situazione dell’economia italiana. È questo il caso, ad esempio, dell’andamento dei prezzi alla produzione dell’industria nel nostro Paese che registrano, sempre secondo le ultime rilevazioni, un incremento dello 0,4% nel mese di settembre e addirittura un +4,7% negli ultimi dodici mesi.
I RENDIMENTI DELLE CASE TOCCANO IL 6%, IL VALORE MASSIMO IN 4 ANNI – IDEALISTA.IT
Secondo uno studio realizzato dall’ufficio studi di Idealista l’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio, anche se i rendimenti dei nostri titoli di stato (Btp a 10 anni), salgono al 3,4%. L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property rispetto a 12 mesi fa. Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi), che passa da una redditività del 7,9% all’8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7%, mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari rispettivamente al 6% e al 5,3%. Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case ha raggiunto i massimi da 4 anni. Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari. Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%; Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%. Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso: Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%), tra i centri con i tassi di rendimento più alto; ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona, mentre nella parte bassa della graduatoria si trovano Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%). I rendimenti più elevati nel settore uffici si rilevano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%); Pescara, Rimini e Pesaro offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%). I box auto sono sempre il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati: a Napoli (3,2%), il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni: delle 11 città monitorate risulta che Firenze (8,7%), è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere a reddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%), mentre Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.
* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (Imu, Cedolare secca) e spese di gestione.
ESECUZIONI IMMOBILIARI, PROCEDURE PIÙ RAPIDE – IDEALISTA.IT E TSEI
Lo ha rilevato il Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane (Tsei), una buona notizia che potrebbe avvantaggiare anche il settore immobiliare e l’economia in genere: fra i 140 tribunali coinvolti nell’indagine nel 2017 Tsei ha individuato procedure più rapide di 40 giorni rispetto al 2017 e un numero di fascicoli chiusi pari a oltre l’11% in più. “Senz’altro un fattore determinante è stata la pubblicazione delle linee guida del Csm, un anno fa – spiega il Presidente Tsei, Stefano Scopigli – e la loro applicazione ha portato una maggiore integrazione delle procedure esecutive e, di conseguenza, maggiore rapidità”. Ma cosa impedisce, invece, a una procedura di esecuzione immobiliare di essere portata avanti senza intoppi? “Tra gli elementi che rallentano un’asta – risponde Scopigli – c’è sicuramente la difficoltà di trovare un’acquirente, con conseguenti tempi di vendita che si allungano nel caso non si trovi un compratore disposto a considerare un affare l’acquisto di un bene messo all’asta. Con la nuova riforma del 2015 si sta riscontrando invece un’accelerazione significativa delle vendite giudiziarie; quindi, tutti quegli elementi che rallentavano le aste, come ad esempio la fissazione della doppia vendita con incanto e senza allo stesso prezzo che già da solo ha dimezzato i tempi di vendita, sono stati superati”. Nel 2017 sono state concluse oltre 64mila esecuzioni immobiliari, con un incremento dell’11,3% rispetto al 2016 e, per la prima volta, i fascicoli definiti hanno superato di circa 4mila unità quelli iscritti: un dato che indica il recupero dell’arretrato e il miglioramento della produttività degli uffici giudiziari; inoltre, la durata media nazionale dell’intera procedura è passata dai 5,11 anni del 2016 ai 5 anni del 2017. “Purtroppo – segnala Scopigli – ad oggi è complicato se non impossibile distinguere tra le varie tipologie immobiliari poste in vendita dai tribunali, in quanto i sistemi informatici di cui è dotata l’amministrazione giudiziaria non gestiscono un dato puntuale, così da poter essere messo a disposizione di chi analizza i dati e, di conseguenza del mercato”. A prescindere dalle caratteristiche dei singoli immobili posti in vendita durante una procedura di esecuzione giudiziaria, tuttavia, il fatto che acquistare un immobile durante una procedura giudiziaria non sia più un percorso alla cieca di cui non si intravvede la fine una volta intrapreso può dare un’alternativa in più ai potenziali acquirenti, con riflessi positivi su tutto il mercato immobiliare. “Sicuramente – afferma Scopigli – una procedura più rapida contribuisce a far diventare gli immobili in asta un elemento in più di valutazione per il potenziale acquirente rispetto alle sue scelte sul libero mercato”. L'acquisto di immobili all'asta, infatti, solitamente garantisce sconti interessanti sui prezzi di mercato; a ciò si aggiungano le soluzioni per agevolare l’acquisto di immobili all’asta, che hanno l’intento di assicurare il miglior affare all’acquirente e la soddisfazione del debito alla banca, alleggerendo il debitore del peso dei pagamenti dovuti. In generale, quindi, i dati sulle procedure esecutive sono una buona notizia anche per l'andamento dell'economia e del benessere del Paese. “L’innalzamento del numero di procedure di questi anni – commenta Scopigli - è l’effetto della crisi economica che si è andata a instaurare nel nostro Paese. L’accelerazione delle vendite sia sul libero mercato che su quello giudiziale potrà essere un segnale positivo, che determina una proiezione del nostro Paese verso l’uscita dalla crisi”.
DONAZIONI PIÙ SICURE E PROCEDURE PIÙ SNELLE NELLE SUCCESSIONI – CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO
Sono ben noti i problemi di circolazione che riguardano i beni immobili donati e che si prospettano di fronte a un venditore che, magari a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto una donazione e con il donante ancora in vita, intenda alienare il bene di provenienza donativa. I casi non sono pochi in Italia, basti pensare che nel nostro Paese nel 2017 sono state stipulate, secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, più di 135.000 donazioni immobiliari – nel 2016 erano quasi 139.000 – e nel primo semestre 2018 si registra un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per le donazioni della nuda proprietà di fabbricati. Già con il Congresso di Verona dell’ottobre 2016 il CNN aveva richiamato l’attenzione dei giuristi e del mondo politico sull’opportunità di un intervento di riforma del diritto ereditario. L’evoluzione del diritto di famiglia, dalla legge n.151/1975 a oggi, si è sviluppata nel senso dell’’instabilità e della multiformità delle relazioni parentali (divorzio breve; degiurisdizionalizzazione dei procedimenti di separazione e divorzio; unioni civili; convivenze registrate), fenomeni che portano con sé l’urgenza di affrontare il nodo del diritto ereditario nella famiglia che cambia. Il progetto di riforma a cui sta lavorando in fase avanzata il Consiglio Nazionale del Notariato seguirà le seguenti linee: 1) Revisione della qualificazione legittima (la legittima come diritto su una parte in natura del patrimonio ereditario): sono forse maturi i tempi per una diversa qualificazione del diritto alla legittima, quale diritto di credito, a una parte del valore del patrimonio ereditario, che può essere soddisfatto con qualsiasi bene, anche non ereditario. Tale riforma consentirebbe, tra l’altro, di superare le note difficoltà di negoziazione dei beni di provenienza donativa. 2) Superamento del divieto dei patti successori, almeno di quello rinunciativo (come è già, per esempio, nel diritto tedesco, svizzero, francese e austriaco): si ritiene giunto il momento in cui consentire ai presunti futuri eredi di rinunciare ai propri diritti (meglio, alle proprie attese), almeno su determinati beni di proprietà del proprio ascendente o coniuge, che si ritiene potranno essere oggetto di una futura eredità. 3) Ampliamento dell’ambito di applicazione del patto di famiglia, sempre nell’ottica di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti endofamiliari e, in genere, del passaggio generazionale della ricchezza, va valutata l’opportunità di ampliare l’ambito di applicazione del patto di famiglia, oggi limitato ad aziende e quote societarie, prevedendo un patto di famiglia “allargato” che consenta, sul piano oggettivo, di dare stabilità ai trasferimenti fatti in vita a favore degli stretti congiunti anche di beni diversi da quelli “produttivi” e, sul piano soggettivo, che vada verso la possibilità di stipulare un patto capace di coinvolgere il patrimonio di entrambi i genitori (si pensi a due coniugi, ciascuno proprietario di beni determinati, che intendano distribuire detti beni tra i figli senza distinguere tra il patrimonio del padre e quello della madre). 4) Introduzione del certificato di successione, con l’obiettivo di dare certezza e stabilità ai trasferimenti e alle procedure ereditarie, si potrebbe immaginare l’introduzione nell’ordinamento del certificato di successione, cioè di un atto notarile nel quale, su richiesta di parte, potrebbero essere contenuti: i dati relativi alla devoluzione del patrimonio ereditario, le generalità di ciascun erede e/o legatario e i diritti a lui spettanti, i poteri della persona designata per eseguire le disposizioni testamentarie o per amministrare la successione; eventualmente l’accettazione di eredità, anche con il beneficio d'inventario, la rinuncia all’eredità ovvero il rifiuto di legato, la rinuncia all’azione di riduzione ovvero gli accordi per l’integrazione dei diritti di legittimari lesi o confermare eventuali disposizioni testamentarie nulle, in conformità all’art. 590 del Codice Civile.
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Il mercato immobiliare residenziale italiano mostra segnali di crescita: stando ai dati evidenziati da alcuni studi di settore, come ad esempio l’Osservatorio dell’OMI, il comparto sta attraversando un periodo favorevole e, secondo gli esperti, le aspettative per il prossimo futuro si mantengono positive. A confermare le performance positive del residenziale del nostro Paese ci hanno pensato anche le ultime rilevazioni dell’Istituto nazionale di statistica, che di recente ha analizzato l’andamento dei prezzi alla produzione degli immobili nella Penisola. I nostri connazionali si sentono ora pronti a fare di nuovo investimenti e a portare a termine l’acquisto di una casa. Questa tendenza trova riscontro diretto sia nel numero delle costruzioni di edifici, sia nel costo delle costruzioni stesse. Secondo l’indice elaborato dall’Istat, per quanto riguarda il residenziale queste ultime vedono un buon incremento su base annua, pari al +1,6%. Note positive emergono anche a livello più generale rispetto all’attuale situazione dell’economia italiana. È questo il caso, ad esempio, dell’andamento dei prezzi alla produzione dell’industria nel nostro Paese che registrano, sempre secondo le ultime rilevazioni, un incremento dello 0,4% nel mese di settembre e addirittura un +4,7% negli ultimi dodici mesi.
I RENDIMENTI DELLE CASE TOCCANO IL 6%, IL VALORE MASSIMO IN 4 ANNI – IDEALISTA.IT
Secondo uno studio realizzato dall’ufficio studi di Idealista l’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio, anche se i rendimenti dei nostri titoli di stato (Btp a 10 anni), salgono al 3,4%. L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property rispetto a 12 mesi fa. Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi), che passa da una redditività del 7,9% all’8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7%, mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari rispettivamente al 6% e al 5,3%. Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case ha raggiunto i massimi da 4 anni. Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari. Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%; Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%. Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso: Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%), tra i centri con i tassi di rendimento più alto; ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona, mentre nella parte bassa della graduatoria si trovano Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%). I rendimenti più elevati nel settore uffici si rilevano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%); Pescara, Rimini e Pesaro offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%). I box auto sono sempre il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati: a Napoli (3,2%), il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni: delle 11 città monitorate risulta che Firenze (8,7%), è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere a reddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%), mentre Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.
* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (Imu, Cedolare secca) e spese di gestione.
ESECUZIONI IMMOBILIARI, PROCEDURE PIÙ RAPIDE – IDEALISTA.IT E TSEI
Lo ha rilevato il Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane (Tsei), una buona notizia che potrebbe avvantaggiare anche il settore immobiliare e l’economia in genere: fra i 140 tribunali coinvolti nell’indagine nel 2017 Tsei ha individuato procedure più rapide di 40 giorni rispetto al 2017 e un numero di fascicoli chiusi pari a oltre l’11% in più. “Senz’altro un fattore determinante è stata la pubblicazione delle linee guida del Csm, un anno fa – spiega il Presidente Tsei, Stefano Scopigli – e la loro applicazione ha portato una maggiore integrazione delle procedure esecutive e, di conseguenza, maggiore rapidità”. Ma cosa impedisce, invece, a una procedura di esecuzione immobiliare di essere portata avanti senza intoppi? “Tra gli elementi che rallentano un’asta – risponde Scopigli – c’è sicuramente la difficoltà di trovare un’acquirente, con conseguenti tempi di vendita che si allungano nel caso non si trovi un compratore disposto a considerare un affare l’acquisto di un bene messo all’asta. Con la nuova riforma del 2015 si sta riscontrando invece un’accelerazione significativa delle vendite giudiziarie; quindi, tutti quegli elementi che rallentavano le aste, come ad esempio la fissazione della doppia vendita con incanto e senza allo stesso prezzo che già da solo ha dimezzato i tempi di vendita, sono stati superati”. Nel 2017 sono state concluse oltre 64mila esecuzioni immobiliari, con un incremento dell’11,3% rispetto al 2016 e, per la prima volta, i fascicoli definiti hanno superato di circa 4mila unità quelli iscritti: un dato che indica il recupero dell’arretrato e il miglioramento della produttività degli uffici giudiziari; inoltre, la durata media nazionale dell’intera procedura è passata dai 5,11 anni del 2016 ai 5 anni del 2017. “Purtroppo – segnala Scopigli – ad oggi è complicato se non impossibile distinguere tra le varie tipologie immobiliari poste in vendita dai tribunali, in quanto i sistemi informatici di cui è dotata l’amministrazione giudiziaria non gestiscono un dato puntuale, così da poter essere messo a disposizione di chi analizza i dati e, di conseguenza del mercato”. A prescindere dalle caratteristiche dei singoli immobili posti in vendita durante una procedura di esecuzione giudiziaria, tuttavia, il fatto che acquistare un immobile durante una procedura giudiziaria non sia più un percorso alla cieca di cui non si intravvede la fine una volta intrapreso può dare un’alternativa in più ai potenziali acquirenti, con riflessi positivi su tutto il mercato immobiliare. “Sicuramente – afferma Scopigli – una procedura più rapida contribuisce a far diventare gli immobili in asta un elemento in più di valutazione per il potenziale acquirente rispetto alle sue scelte sul libero mercato”. L'acquisto di immobili all'asta, infatti, solitamente garantisce sconti interessanti sui prezzi di mercato; a ciò si aggiungano le soluzioni per agevolare l’acquisto di immobili all’asta, che hanno l’intento di assicurare il miglior affare all’acquirente e la soddisfazione del debito alla banca, alleggerendo il debitore del peso dei pagamenti dovuti. In generale, quindi, i dati sulle procedure esecutive sono una buona notizia anche per l'andamento dell'economia e del benessere del Paese. “L’innalzamento del numero di procedure di questi anni – commenta Scopigli - è l’effetto della crisi economica che si è andata a instaurare nel nostro Paese. L’accelerazione delle vendite sia sul libero mercato che su quello giudiziale potrà essere un segnale positivo, che determina una proiezione del nostro Paese verso l’uscita dalla crisi”.
DONAZIONI PIÙ SICURE E PROCEDURE PIÙ SNELLE NELLE SUCCESSIONI – CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO
Sono ben noti i problemi di circolazione che riguardano i beni immobili donati e che si prospettano di fronte a un venditore che, magari a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto una donazione e con il donante ancora in vita, intenda alienare il bene di provenienza donativa. I casi non sono pochi in Italia, basti pensare che nel nostro Paese nel 2017 sono state stipulate, secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, più di 135.000 donazioni immobiliari – nel 2016 erano quasi 139.000 – e nel primo semestre 2018 si registra un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per le donazioni della nuda proprietà di fabbricati. Già con il Congresso di Verona dell’ottobre 2016 il CNN aveva richiamato l’attenzione dei giuristi e del mondo politico sull’opportunità di un intervento di riforma del diritto ereditario. L’evoluzione del diritto di famiglia, dalla legge n.151/1975 a oggi, si è sviluppata nel senso dell’’instabilità e della multiformità delle relazioni parentali (divorzio breve; degiurisdizionalizzazione dei procedimenti di separazione e divorzio; unioni civili; convivenze registrate), fenomeni che portano con sé l’urgenza di affrontare il nodo del diritto ereditario nella famiglia che cambia. Il progetto di riforma a cui sta lavorando in fase avanzata il Consiglio Nazionale del Notariato seguirà le seguenti linee: 1) Revisione della qualificazione legittima (la legittima come diritto su una parte in natura del patrimonio ereditario): sono forse maturi i tempi per una diversa qualificazione del diritto alla legittima, quale diritto di credito, a una parte del valore del patrimonio ereditario, che può essere soddisfatto con qualsiasi bene, anche non ereditario. Tale riforma consentirebbe, tra l’altro, di superare le note difficoltà di negoziazione dei beni di provenienza donativa. 2) Superamento del divieto dei patti successori, almeno di quello rinunciativo (come è già, per esempio, nel diritto tedesco, svizzero, francese e austriaco): si ritiene giunto il momento in cui consentire ai presunti futuri eredi di rinunciare ai propri diritti (meglio, alle proprie attese), almeno su determinati beni di proprietà del proprio ascendente o coniuge, che si ritiene potranno essere oggetto di una futura eredità. 3) Ampliamento dell’ambito di applicazione del patto di famiglia, sempre nell’ottica di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti endofamiliari e, in genere, del passaggio generazionale della ricchezza, va valutata l’opportunità di ampliare l’ambito di applicazione del patto di famiglia, oggi limitato ad aziende e quote societarie, prevedendo un patto di famiglia “allargato” che consenta, sul piano oggettivo, di dare stabilità ai trasferimenti fatti in vita a favore degli stretti congiunti anche di beni diversi da quelli “produttivi” e, sul piano soggettivo, che vada verso la possibilità di stipulare un patto capace di coinvolgere il patrimonio di entrambi i genitori (si pensi a due coniugi, ciascuno proprietario di beni determinati, che intendano distribuire detti beni tra i figli senza distinguere tra il patrimonio del padre e quello della madre). 4) Introduzione del certificato di successione, con l’obiettivo di dare certezza e stabilità ai trasferimenti e alle procedure ereditarie, si potrebbe immaginare l’introduzione nell’ordinamento del certificato di successione, cioè di un atto notarile nel quale, su richiesta di parte, potrebbero essere contenuti: i dati relativi alla devoluzione del patrimonio ereditario, le generalità di ciascun erede e/o legatario e i diritti a lui spettanti, i poteri della persona designata per eseguire le disposizioni testamentarie o per amministrare la successione; eventualmente l’accettazione di eredità, anche con il beneficio d'inventario, la rinuncia all’eredità ovvero il rifiuto di legato, la rinuncia all’azione di riduzione ovvero gli accordi per l’integrazione dei diritti di legittimari lesi o confermare eventuali disposizioni testamentarie nulle, in conformità all’art. 590 del Codice Civile.
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