MUTUI ANCORA CONVENIENTI MA SOLO PER CHI SA SCEGLIERE – MUTUIONLINE
La notizia degli aumenti dei tassi in conseguenza alla salita dello spread rischia di creare allarmismi dannosi per il mercato dei mutui e soprattutto per chi adesso si trova nella condizione di dover decidere quale finanziamento stipulare per l’acquisto della casa. Cosa significa in termini quantitativi un aumento dei valori come quello annunciato dalle principali banche nelle ultime settimane? Spread e tassi, gli aumenti in cifre a partire dallo spread, la differenza tra il rendimento offerto dai nostri Btp a 10 anni e quello dei Bund tedeschi, che in questi giorni continua a superare i 300 punti: nel 2012 quello stesso valore aveva toccato i 500 punti, portando i tassi dei mutui a guadagnare fino a 2 punti percentuali. Attualmente gli aumenti messi in atto dagli istituti di credito rispetto al periodo giugno-luglio arrivano fino a un massimo di 30 punti base: questo vuol dire che sulle migliori offerte a tasso fisso con scadenza 20 anni si è passati da un tasso finito attorno all’1,40-1,60%, all’1,70-1,80% e fino a oltre il 2% per le durate più lunghe. Tradotto in cifre, un mutuo a tasso fisso di 130.000 euro avrà una rata più alta dai 13 ai 18 euro al mese, quindi dai 160 ai 220 euro all’anno. Altro timore sono le minacce alla convenienza dei mutui: dopo un lungo periodo di tassi ai minimi storici, il recupero dei valori non deve cogliere impreparati. Oltre al rialzo dello spread, che è stato forse l’evento meno atteso, c’è infatti da considerare anche la fine del Quantitative easing, con la chiusura degli aiuti della Bce alle nostre Banche e la conseguente difficoltà da parte di queste a finanziarsi. Tuttavia, la Bce ha comunicato che non toccherà i tassi d’interesse di sua competenza dai livelli minimi di oggi almeno fino all’estate del 2019 e reinvestirà il capitale rimborsato sui titoli in scadenza ancora a lungo. Una politica cautelativa dunque, che vedrà tassi bassi ancora per qualche tempo. Ma come muoversi in una situazione di incertezza? Innanzitutto, accelerando le pratiche e tentando di concludere le trattative prima che un eventuale rialzo futuro dello spread possa condizionare le scelte delle banche in fatto di tassi e di concessione del credito. Per quanto riguarda poi la scelta tra tasso fisso e tasso variabile, il primo offre condizioni ancora molto interessanti, visto che gli aumenti di cui sopra sono ancora molto contenuti. Il tasso variabile si rivela invece una scelta vincente per le durate brevi e per chi valuta che in futuro potrà sostenere un rialzo dei tassi, seppur contenuto, visto che attualmente il livello dell’Euribor è troppo basso per riservare sorprese a breve e medio termine. La soluzione per individuare l’offerta migliore sul mercato è sempre quella di mettere a confronto le proposte delle banche.

RAPPORTO SUI MUTUI IPOTECARI – OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Una nuova pubblicazione statistica a periodicità annuale, il Rapporto sui mutui ipotecari, a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate è da oggi disponibile sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it. Il Rapporto è un ulteriore tassello in attuazione di quanto previsto dal Testo unico bancario, che richiede all’Osservatorio di assicurare il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale e di effettuare le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale. Nel Rapporto sono dettagliate le statistiche sui mutui ipotecari (n. immobili ipotecati, capitale erogato, tasso di interesse applicato alla prima rata), mediante una classificazione per tipo di atto e per aree geografiche. Inoltre sono rese disponibili statistiche sulla destinazione del finanziamento erogato, in modo da comprendere, in particolare, quanta parte del capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare ipotecato torna sul mercato immobiliare e quanto va a finanziare il resto dell’economia, con ulteriori aggregazioni per tener conto di situazioni miste.

RAPPORTO MENSILE: NOVEMBRE 2018 – ABI
A ottobre 2018 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.732 miliardi di euro è superiore, di circa 13 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.719 miliardi di euro. Dai dati al 31 ottobre 2018 emerge che i prestiti a famiglie e imprese sono in crescita su base annua di +1,9%, proseguendo la positiva dinamica complessiva del totale dei prestiti in essere (il tasso di variazione annuo risulta positivo da oltre 2 anni). Tale evidenza emerge dalle stime basate sui dati pubblicati dalla Banca d’Italia, relativi ai finanziamenti a famiglie e imprese (calcolati includendo i prestiti non rilevati nei bilanci bancari in quanto cartolarizzati e al netto delle variazioni delle consistenze non connesse con transazioni, ad esempio, variazioni dovute a fluttuazioni del cambio, ad aggiustamenti di valore o a riclassificazioni). Sulla base degli ultimi dati relativi a settembre 2018, si conferma la crescita del mercato dei mutui. L’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie registra una variazione positiva di +2,3% su base annua. A ottobre 2018 si registra un incremento dei tassi di interesse sulle nuove operazioni di finanziamento, risentendo dell’aumento dello spread nei rendimenti dei titoli sovrani: il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è risultato pari a 1,87% (1,80% a settembre 2018, 5,72% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese è risultato pari a 1,60% (1,45% il mese precedente; 5,48% a fine 2007). Il tasso medio sul totale dei prestiti è pari al 2,57% (2,57% anche il mese precedente e 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni e accantonamenti già effettuati dalle banche con proprie risorse), a settembre 2018 si sono attestate a 39,8 miliardi di euro; un valore inferiore rispetto ai 40,5 miliardi del mese precedente e in forte calo, -47 miliardi, rispetto al dato di dicembre 2016 (86,8 miliardi). In 21 mesi si sono quindi ridotte di oltre il 54%. Rispetto al livello massimo delle sofferenze nette raggiunto a novembre 2015 (88,8 miliardi), la riduzione è di 49 miliardi, oltre il 55%. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali si è attestato al 2,32% a settembre 2018 (era 4,89% a fine 2016). In Italia i depositi (in conto corrente, certificati di deposito, pronti contro termine), sono aumentati, a ottobre 2018, di circa 49,2 miliardi di euro rispetto a un anno prima (variazione pari a +3,5% su base annuale), mentre si conferma la diminuzione della raccolta a medio e lungo termine, cioè tramite obbligazioni, per oltre 43 miliardi di euro in valore assoluto negli ultimi 12 mesi (pari a -15%). La dinamica della raccolta complessiva (depositi da clientela residente e obbligazioni), registra a ottobre 2018 una variazione su base annua di +0,3%. A ottobre 2018 il tasso di interesse medio sul totale della raccolta bancaria da clientela (somma di depositi, obbligazioni e pronti contro termine in euro a famiglie e società non finanziarie), in Italia è pari a 0,69%, (0,70% nel mese precedente), ad effetto: del tasso praticato sui depositi (conti correnti, depositi a risparmio e certificati di deposito), pari a 0,39% (0,39% anche a settembre 2018); del tasso sui PCT, che si colloca a 1,23% (1,19% a settembre 2018); del rendimento delle obbligazioni in essere, pari a 2,36% (2,43% a settembre 2018). Il rendimento delle nuove emissioni di obbligazioni è risultato in sensibile aumento nel corso degli ultimi mesi, risentendo dell’aumento dello spread nei rendimenti dei titoli sovrani, toccando a settembre 2018 un valore pari a 1,71% rispetto al valore minimo di 0,56% registrato a maggio 2018. Il margine (spread) fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi, ad ottobre 2018 risulta pari a 188 punti base (187 punti base il mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (335 punti base a fine 2007).

PRESTITI ALLE FAMIGLIE IN AUMENTO A OTTOBRE. BOOM IMPORTI RICHIESTI – CRIF
Riprendono vigore a ottobre le richieste di prestiti da parte degli italiani. L'ultimo barometro Crif segnala un incremento del 9,5% rispetto al corrispondente periodo del 2017, grazie alla componente dei prestiti personali (+17,2%), che registrano la seconda miglior performance quanto a numero di richieste degli ultimi 10 anni. I prestiti finalizzati hanno mostrato invece un incremento del 3,7% risultando in ripresa dopo un primo trimestre dell’anno leggermente negativo. Da rilevare il boom del valore dell’importo medio richiesto: è infatti pari a 9.666 euro e segna un nuovo record, il 4,1% in più rispetto a ottobre dello scorso anno, che tra l'altro già aveva avuto un’ottima performance. Relativamente alla distribuzione delle richieste, la rilevazione di ottobre vede uno spostamento verso i valori più elevati: +2,3 punti percentuali per le classi superiori ai 10.000 euro a discapito delle richieste per importi inferiori ai 5.000 euro (in calo di -2,7 punti percentuali), benché quest’ultima classe rimanga la classe preferita dagli italiani, con il 43,2% del totale. L’analisi della distribuzione delle richieste di prestiti per durata del finanziamento conferma che anche in questa porzione d’anno i piani di rimborso superiori ai 5 anni sono i preferiti dagli italiani, con una quota pari al 27,5% del totale (+2,6 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2017). Nei primi 10 mesi dell’anno è stata la fascia compresa tra i 45 e i 54 anni ad essere quella maggioritaria, con una quota pari al 25,6% del totale, seguita da quella tra i 35 e i 44 anni, con il 22,8%.


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N°202 - Novembre 2018 Panorama di Economia Immobiliare