N°205 - Panorama di Economia Immobiliare - Febbraio 2019
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
COMPRAVENDITE, MERCATO POSITIVO I PRIMI 9 MESI 2018 – AGENZIA DELLE ENTRATE
L’agenzia delle Entrate ha diramato i dati sulle compravendite immobiliari dei primi nove mesi del 2018 e la crescita è confermata. Quindi, almeno dal lato delle transazioni, il periodo positivo continua con una crescita del 5,6% a livello nazionale (411.579). Un trend significativo dunque, trainato soprattutto dalla diminuzione dei prezzi e dai mutui ancora accessibili. Le grandi città vedono in testa Bari con un aumento dell’11,3%, a seguire Bologna con +7,1% e il capoluogo emiliano, nel III trimestre del 2018, segnala una crescita del 23,7% rispetto allo stesso trimestre del 2017, confermando così l’ottimo stato di salute del suo mercato. Milano (che dal 2013 non vede un segno negativo davanti alle transazioni), registra una crescita del +1,1% nei primi nove mesi del 2018, in seguito a una frenata registrata nel III trimestre del 2018 (-2,4% rispetto allo stesso trimestre del 2017). Anche i comuni non capoluogo mettono a segno una crescita del 6,2%, a conferma del fatto che anche le piccole realtà stanno riprendendosi sotto l’aspetto dei volumi. Questi dati sembrano confortare la previsione che, per tutto il 2018, le transazioni potrebbero anche aver superato quota 560 mila e i prezzi, già in leggero aumento nella prima parte dell’anno, cresceranno in modo contenuto anche per il 2019.
CONTINUA IL DIVARIO TRA PREZZI E COMPRAVENDITE NEL RESIDENZIALE – BANCA D'ITALIA
Secondo l'indagine periodica sull'economia italiana nel 2018 prosegue l'inversione di proporzionalità tra vendite e prezzi e continua ad ampliarsi la forbice che nel settore residenziale intercorre tra le compravendite e i prezzi. Infatti, secondo il n.142 di febbraio 2019 del periodico “L’economia italiana in breve” di Banca d’Italia, il grafico sul mercato residenziale mostra nel III quadrimestre 2018 un ulteriore rialzo del dato che supera i 130 punti, riavvicinandosi al dato del 2011, prima che l’indice scendesse di 30 punti. Però, è inversamente proporzionale il dato dei prezzi che scendono ancora sotto i 100 punti.
CASE, CALMA PIATTA SUI PREZZI: -0,1% A GENNAIO – IDEALISTA.IT
I prezzi delle abitazioni di seconda mano in Italia hanno registrato un calo dello 0,1% nel corso del mese di gennaio, attestandosi a 1.752 euro/m2, secondo l’ultimo indice dei prezzi dell’usato e il mattone segna un ribasso del 3,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
Inizio d’anno all’insegna delle riduzioni per 11 delle 20 regioni italiane, con Valle d’Aosta (-4,2%), Liguria (-2,4%) e Puglia (2,2%), che segnano le maggiori battute d’arresto. In cambio, i maggiori incrementi si registrano in Veneto (3%), Basilicata (2,6%) e Friuli Venezia Giulia (1,2%) A livello di valori nominali la Liguria è la regione con i prezzi delle case più elevati, con una media di 2.506 euro al metro quadro, seguita da Trentino Alto Adige (2.379 euro/m2) e Valle D’Aosta (2.347 euro/m2). All’opposto del ranking dei valori si trovano Calabria con 874 euro al metro quadro, Molise (1.016 euro/m²) e Sicilia (1.087 euro/m2). I prezzi in provincia presentano ancora una certa volatilità, come testimoniano le variazioni piuttosto marcate agli estremi della scala, dove si incontrano Viterbo (-5,6%), Savona (-5,2%) e Vercelli (-4,4%) ma anche Alessandia (7,2%), Matera (6,3%) e Belluno (6%), all’estremo opposto. Nonostante una lunga stagione di ribassi Savona (3.209 euro/m2), rimane in testa al ranking dei prezzi, seguita da Bolzano (3.190 euro/m2) e Firenze (2.697 euro/m2). Nella parte bassa della graduatoria passano da 17 a 20 le macroaree con valori che non superano i 1.000 euro al metro quadro, da Crotone (993 euro/m2) al fanalino di coda Biella, con 651 euro al metro quadro.
RESIDENZIALE, CANONI DI LOCAZIONE IN RIALZO – TECNOCASA
Il mercato delle locazioni, dal 2008 ad oggi, ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia, iniziata nel 2008, e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent), che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. L'ufficio studi sottolinea come il 2008 segna l’inizio della crisi immobiliare e la difficoltà di accesso al mutuo e sposta la domanda sulla locazione senza tensioni sui canoni, vista l’abbondante offerta esistente. Si va avanti così per otto anni fino al 2016 quando i canoni iniziano a risalire in seguito a una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità e alla contrazione dell’offerta con l’avvento sul mercato degli affitti turistici che sottraggono offerta alla locazione residenziale e questa tendenza si conferma anche oggi. Dunque, nel 2008 i canoni di locazione hanno registrato un ribasso generalizzato e si tratta dell’anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto. Nonostante questo i canoni diminuiscono, perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Si intravede anche un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati; questo sempre grazie anche all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato. Nel 2009 si confermano le tendenze finora descritte. Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli: i proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2011 e nel 2012. Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4% e le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini ‘affidabili’ ribassando i canoni; aumenta la rigidità ad affittare un immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie. Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto ma il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio; il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato, grazie anche alla cedolare secca agevolata, e in alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie contrattuali. Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali e un aumento dello 0,3% per i trilocali. Non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015; invece, è importante sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa). Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente a una diminuzione dell’offerta immobiliare e a una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016). Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa e una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017; anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%. Nel primo semestre del 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +1,1% per i monolocali, +1,4% per i bilocali e +1,2% per i trilocali e su tutte le tipologie si vede un segnale positivo. Tra le città che hanno registrato l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+5,5%, +2,6% e +4,1%) e Milano (+2,7%, +2,5% e +2,6%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti in alcune realtà come Bologna e Firenze, contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 61,4% sceglie la locazione perché non può o non vuole comprare, il 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e il 2,5% per motivi legati allo studio. Si segnala l’ulteriore crescita del contratto a canone concordato che è ora al 29,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini: nel 2014 era al 13,9%. L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 41,4% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 39,7% è rappresentato da single, mentre le tipologie più affittate sono i bilocali (36,7%) e, a seguire, i trilocali (33,1%).
RESIDENZIALE: QUANTI MQ SI POSSONO ACQUISTARE CON 200.000 EURO? – TECNOCASA
L’Ufficio Studi ha realizzato questa analisi prendendo a riferimento il valore medio della tipologia immobiliare “medio usato” rilevato nel I semestre del 2018 (sono quindi esclusi i top prices). Sono state considerate tutte le dieci grandi città ed è risultato che la metropoli nella quale si compra l’appartamento più piccolo è Roma, dove con 200.000 mila euro si può acquistare un’abitazione di 67 mq, conseguenza di un prezzo medio che si attesta su 2.966 € al mq; se poi si volesse vivere nel centro della Capitale bisognerebbe accontentarsi di una casa di soli 38 mq; a seguire Milano che, con la stessa cifra a disposizione, offre la possibilità di avere qualche metro quadro in più rispetto alla Capitale, e cioè 70 mq; il terzo posto fra le città più costose spetta a Firenze dove con 200.000 euro si acquista in media un immobile di 76 mq, che diventano 59 mq in centro. Se poi si desiderasse comprare casa a Napoli, la media della città è di 93 mq mentre più economiche in assoluto, quindi con la possibilità di avere un immobile più spazioso, sono Palermo e Genova che, avendo rispettivamente un prezzo medio di 1.160 e 1.200 € al mq, permettono di acquistare ben 172 e 167 metri quadrati.
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L’agenzia delle Entrate ha diramato i dati sulle compravendite immobiliari dei primi nove mesi del 2018 e la crescita è confermata. Quindi, almeno dal lato delle transazioni, il periodo positivo continua con una crescita del 5,6% a livello nazionale (411.579). Un trend significativo dunque, trainato soprattutto dalla diminuzione dei prezzi e dai mutui ancora accessibili. Le grandi città vedono in testa Bari con un aumento dell’11,3%, a seguire Bologna con +7,1% e il capoluogo emiliano, nel III trimestre del 2018, segnala una crescita del 23,7% rispetto allo stesso trimestre del 2017, confermando così l’ottimo stato di salute del suo mercato. Milano (che dal 2013 non vede un segno negativo davanti alle transazioni), registra una crescita del +1,1% nei primi nove mesi del 2018, in seguito a una frenata registrata nel III trimestre del 2018 (-2,4% rispetto allo stesso trimestre del 2017). Anche i comuni non capoluogo mettono a segno una crescita del 6,2%, a conferma del fatto che anche le piccole realtà stanno riprendendosi sotto l’aspetto dei volumi. Questi dati sembrano confortare la previsione che, per tutto il 2018, le transazioni potrebbero anche aver superato quota 560 mila e i prezzi, già in leggero aumento nella prima parte dell’anno, cresceranno in modo contenuto anche per il 2019.
CONTINUA IL DIVARIO TRA PREZZI E COMPRAVENDITE NEL RESIDENZIALE – BANCA D'ITALIA
Secondo l'indagine periodica sull'economia italiana nel 2018 prosegue l'inversione di proporzionalità tra vendite e prezzi e continua ad ampliarsi la forbice che nel settore residenziale intercorre tra le compravendite e i prezzi. Infatti, secondo il n.142 di febbraio 2019 del periodico “L’economia italiana in breve” di Banca d’Italia, il grafico sul mercato residenziale mostra nel III quadrimestre 2018 un ulteriore rialzo del dato che supera i 130 punti, riavvicinandosi al dato del 2011, prima che l’indice scendesse di 30 punti. Però, è inversamente proporzionale il dato dei prezzi che scendono ancora sotto i 100 punti.
CASE, CALMA PIATTA SUI PREZZI: -0,1% A GENNAIO – IDEALISTA.IT
I prezzi delle abitazioni di seconda mano in Italia hanno registrato un calo dello 0,1% nel corso del mese di gennaio, attestandosi a 1.752 euro/m2, secondo l’ultimo indice dei prezzi dell’usato e il mattone segna un ribasso del 3,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
Inizio d’anno all’insegna delle riduzioni per 11 delle 20 regioni italiane, con Valle d’Aosta (-4,2%), Liguria (-2,4%) e Puglia (2,2%), che segnano le maggiori battute d’arresto. In cambio, i maggiori incrementi si registrano in Veneto (3%), Basilicata (2,6%) e Friuli Venezia Giulia (1,2%) A livello di valori nominali la Liguria è la regione con i prezzi delle case più elevati, con una media di 2.506 euro al metro quadro, seguita da Trentino Alto Adige (2.379 euro/m2) e Valle D’Aosta (2.347 euro/m2). All’opposto del ranking dei valori si trovano Calabria con 874 euro al metro quadro, Molise (1.016 euro/m²) e Sicilia (1.087 euro/m2). I prezzi in provincia presentano ancora una certa volatilità, come testimoniano le variazioni piuttosto marcate agli estremi della scala, dove si incontrano Viterbo (-5,6%), Savona (-5,2%) e Vercelli (-4,4%) ma anche Alessandia (7,2%), Matera (6,3%) e Belluno (6%), all’estremo opposto. Nonostante una lunga stagione di ribassi Savona (3.209 euro/m2), rimane in testa al ranking dei prezzi, seguita da Bolzano (3.190 euro/m2) e Firenze (2.697 euro/m2). Nella parte bassa della graduatoria passano da 17 a 20 le macroaree con valori che non superano i 1.000 euro al metro quadro, da Crotone (993 euro/m2) al fanalino di coda Biella, con 651 euro al metro quadro.
RESIDENZIALE, CANONI DI LOCAZIONE IN RIALZO – TECNOCASA
Il mercato delle locazioni, dal 2008 ad oggi, ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia, iniziata nel 2008, e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent), che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. L'ufficio studi sottolinea come il 2008 segna l’inizio della crisi immobiliare e la difficoltà di accesso al mutuo e sposta la domanda sulla locazione senza tensioni sui canoni, vista l’abbondante offerta esistente. Si va avanti così per otto anni fino al 2016 quando i canoni iniziano a risalire in seguito a una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità e alla contrazione dell’offerta con l’avvento sul mercato degli affitti turistici che sottraggono offerta alla locazione residenziale e questa tendenza si conferma anche oggi. Dunque, nel 2008 i canoni di locazione hanno registrato un ribasso generalizzato e si tratta dell’anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto. Nonostante questo i canoni diminuiscono, perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Si intravede anche un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati; questo sempre grazie anche all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato. Nel 2009 si confermano le tendenze finora descritte. Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli: i proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2011 e nel 2012. Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4% e le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini ‘affidabili’ ribassando i canoni; aumenta la rigidità ad affittare un immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie. Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto ma il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio; il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato, grazie anche alla cedolare secca agevolata, e in alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie contrattuali. Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali e un aumento dello 0,3% per i trilocali. Non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015; invece, è importante sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa). Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente a una diminuzione dell’offerta immobiliare e a una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016). Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa e una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017; anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%. Nel primo semestre del 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +1,1% per i monolocali, +1,4% per i bilocali e +1,2% per i trilocali e su tutte le tipologie si vede un segnale positivo. Tra le città che hanno registrato l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+5,5%, +2,6% e +4,1%) e Milano (+2,7%, +2,5% e +2,6%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti in alcune realtà come Bologna e Firenze, contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 61,4% sceglie la locazione perché non può o non vuole comprare, il 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e il 2,5% per motivi legati allo studio. Si segnala l’ulteriore crescita del contratto a canone concordato che è ora al 29,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini: nel 2014 era al 13,9%. L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 41,4% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 39,7% è rappresentato da single, mentre le tipologie più affittate sono i bilocali (36,7%) e, a seguire, i trilocali (33,1%).
RESIDENZIALE: QUANTI MQ SI POSSONO ACQUISTARE CON 200.000 EURO? – TECNOCASA
L’Ufficio Studi ha realizzato questa analisi prendendo a riferimento il valore medio della tipologia immobiliare “medio usato” rilevato nel I semestre del 2018 (sono quindi esclusi i top prices). Sono state considerate tutte le dieci grandi città ed è risultato che la metropoli nella quale si compra l’appartamento più piccolo è Roma, dove con 200.000 mila euro si può acquistare un’abitazione di 67 mq, conseguenza di un prezzo medio che si attesta su 2.966 € al mq; se poi si volesse vivere nel centro della Capitale bisognerebbe accontentarsi di una casa di soli 38 mq; a seguire Milano che, con la stessa cifra a disposizione, offre la possibilità di avere qualche metro quadro in più rispetto alla Capitale, e cioè 70 mq; il terzo posto fra le città più costose spetta a Firenze dove con 200.000 euro si acquista in media un immobile di 76 mq, che diventano 59 mq in centro. Se poi si desiderasse comprare casa a Napoli, la media della città è di 93 mq mentre più economiche in assoluto, quindi con la possibilità di avere un immobile più spazioso, sono Palermo e Genova che, avendo rispettivamente un prezzo medio di 1.160 e 1.200 € al mq, permettono di acquistare ben 172 e 167 metri quadrati.
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