N°207 - Panorama di Economia Immobiliare - Marzo 2019
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
MERCATO RESIDENZIALE: RAPPORTO IV TRIMESTRE 2019 – AGENZIA DELLE ENTRATE
Continua la crescita del mercato residenziale in Italia. Nel periodo ottobre-dicembre 2018 le compravendite delle abitazioni sono state 167.068, con un balzo in avanti del 9,3% rispetto allo stesso trimestre del 2017. Dopo la leggera flessione registrata nel III trimestre 2018 (-0,4%), ritorna a espandersi anche il mercato del settore terziario commerciale, con un aumento delle compravendite (+5,8%), che sfiorano le 30mila unità. Nel mercato delle abitazioni tra le grandi città mostrano i risultati migliori Bologna (+20,9%) e Palermo (+18,5%), mentre continua il trend di crescita a Roma (+10,9%) e Milano (+9,5%). Con gli ultimi tre mesi del 2018 sono ormai 15 i trimestri di espansione del mercato delle abitazioni e il tasso tendenziale di crescita, +9,3% rispetto allo stesso trimestre del 2017, è il più alto degli ultimi due anni ed è diffuso su tutto il territorio nazionale, con una crescita accentuata al Nord-Est (+12,5%) e al Centro (+12,4%) e più contenuta al Sud (+4,3%). La dinamica positiva si conferma anche per i depositi pertinenziali, per lo più cantine e soffitte, con un volume di compravendite in crescita del 7%, e per i box e posti auto, +9,3%. Ripresa per il settore non residenziale: infatti, negli ultimi tre mesi del 2018 torna in campo positivo il settore terziario-commerciale (+5,8%) e la dinamica di crescita coinvolge tutto il Paese, con tassi tendenziali di espansione che vanno dal 3% al Sud all’11,5% al Nord-Est. La crescita non è comunque uniforme in tutte le tipologie analizzate dall’Osservatorio: in particolare, nelle compravendite di uffici e studi privati ai rialzi di Milano (+10,6%) e di Palermo (+22,7%) corrispondono – in controtendenza – le decise contrazioni di Genova (-16,8%) e di Bologna (-14,2%). Per quanto riguarda i negozi e laboratori, spiccano il notevole incremento di Bologna (+75,8%) e l’espansione di Milano (+23%), mentre a Roma, Napoli e Torino i volumi di compravendita sono in calo. Roma resta, invece, la città con il maggior volume di compravendite relativamente a depositi commerciali e autorimesse con un tasso tendenziale di espansione del 12,9%; in questa stessa tipologia, i tassi di crescita più elevati si registrano comunque a Milano (+26,8%) e a Torino (+28,6%).
CHIUDONO I NEGOZI, NEI CENTRI STORICI -13% IN DIECI ANNI – CONFCOMMERCIO
Mentre il dibattito sulle chiusure domenicali continua a tenere banco, in Italia i piccoli esercizi commerciali, soprattutto nei centri storici, vanno man mano scomparendo. Tra il 2008 e il 2018 circa 64mila negozi hanno, infatti, abbassato definitivamente la saracinesca, con una riduzione dell’11,1%. È quanto emerge dall’Osservatorio curato dall’Ufficio Studi di Confcommercio sulla “Demografia d’impresa nelle città italiane”, che ha sottolineato come nei dieci anni di monitoraggio sia cresciuto del 15% il numero delle attività di alloggio e ristorazione. A risentire di più di questo calo sono stati, appunto, i centri storici che hanno perso il 13% dei negozi in sede fissa, svuotandosi sempre di più, anche a causa dell'aumento dei canoni di locazione che costringono i commercianti a spostarsi verso le periferie, alla ricerca di un affitto più basso. Nel Sud Italia le attività commerciali che hanno chiuso i battenti sono state il 14%, con un divario del 4% rispetto al Centro-Nord; meno ampia la differenza con le periferie, che hanno mostrato una perdita del 3%. Secondo l'analisi gli esercizi commerciali che stanno accusando di più la crisi sono librerie, negozi di giocattoli, abbigliamento e scarpe, che spesso vengono dirottati nei centri commerciali; inverso, invece, l'andamento per i negozi di tecnologia, per le farmacie e per la ristorazione. La contrazione dell’offerta commerciale sta impoverendo le città italiane, che in questo momento storico necessitano di un rilancio: dunque, c’è bisogno di un piano nazionale per la rigenerazione urbana, fondato sul riconoscimento del rapporto strettissimo tra commercio e vivibilità delle nostre città e di misure dedicate all’innovazione delle piccole superfici di vendita; inoltre, il calo dei consumi reali pro-capite ha provocato una perdita di negozi in sede fissa e, al salire dei consumi, il numero dei negozi rimane stabile.
IMMOBILIARE LOGISTICO, MILANO LA PREFERITA DAGLI INVESTITORI – WORLD CAPITAL
Si riconferma il trend dinamico per il mercato immobiliare logistico già registrato a conclusione dell’anno 2018 ed emerge che le performance migliori si attestano nuovamente nel Nord d’Italia, con le location di Genova e Firenze che raggiungono la prime rent di 60 €/mq/anno per la locazione degli immobili di nuova costruzione. Sul fronte degli investimenti, la logistica si riconferma un prodotto interessante per gli investitori, attratti dai rendimenti che risultano più elevati rispetto agli altri settori. Tuttavia, rispetto agli anni precedenti i rendimenti nelle location prime registrano una leggera contrazione, effetto dalla continua crescita della domanda di spazi logistici spesso rivolti a supporto dell’attività di e-commerce. Tale scenario è riscontrabile nell’area prime di Milano, dove si registrano rendimenti più contenuti con un valore lordo pari al 6% per il nuovo; ciò nonostante, la grande strategicità e l’appeal tipici della location di Milano continuano a conquistare sia l'interesse degli investitori, sia quello degli operatori che trovano qui un ottimo punto di stoccaggio per le loro merci. Dando un’occhiata ai rendimenti lordi rilevati nelle altre location nazionali, sono interessanti le performance di Bologna con 6,3-7,2%, Torino con 6,6-7,6%, Roma con 6,2-7,2%, Verona con 6,4-7,3%, Genova con 6,5-7,2%, Piacenza con 6,5-7,4% e Catania con 6,8-7,8%. Prosegue dunque l’andamento positivo del settore immobiliare logistico, già registrato nel semestre precedente, evidenziando inoltre una spinta del mercato delle costruzioni pronta a colmare il gap tra la domanda e l’offerta. Oggi la logistica è un settore che gode di ottima salute e dal 2014 a oggi la filiera è cambiata tantissimo sia in termini di assorbimento che di investimenti. Inoltre, lo sviluppo di strumenti innovativi e di tecnologie a supporto della logistica sta spingendo gli operatori e gli investitori logistici a orientarsi su spazi sempre più tailor-made.
IMMOBILIARE, IN ITALIA 5,5 MLD DI INVESTIMENTI IN UFFICI E RETAIL – PRELIOS GROUP MARKET RESEARCH
Dal mercato degli investimenti immobiliari in Italia arrivano segnali incoraggianti nell'ultimo trimestre del 2018 quando le compravendite immobiliari hanno totalizzato 3,3 miliardi di euro, il valore più alto rispetto ai trimestri precedenti, seppur in calo del 9,1% rispetto all'analogo trimestre del 2017. Nel corso del 2018, secondo i dati aggregati, i settori uffici e retail si sono confermati quelli più performanti, totalizzando investimenti per 5,5 miliardi di euro e rappresentando il 65,6% del volume transato. Nonostante il settore direzionale abbia conseguito 3,3 miliardi di euro, il settore retail ha confermato il suo momento di espansione registrando 2,3 miliardi di euro, trainato principalmente dal segmento shopping center che ha totalizzato 1,1 miliardi di euro con una crescita annuale del 24,9%. Il comparto della logistica ha consolidato il suo momento positivo capitalizzando circa 1 miliardo di euro, mentre il settore alberghiero ha registrato 700 milioni di euro di investimenti; le rimanenti transazioni hanno interessato residenze sanitarie assistenziali, immobili ad uso misto e altri comparti immobiliari. A livello territoriale la macro area del Nord-Ovest ha registrato il maggior numero di deal per un totale di 3,9 miliardi di euro; a questa seguono la macro regione del Centro, con 2,2 miliardi di euro, e le aree del Nord-Est e del Sud e Isole d'Italia che hanno totalizzato 1 miliardo di euro complessivamente. Il valore degli immobili venduti "a portafoglio" si è invece aggirato intorno a 1,4 miliardi di euro. Per il sesto anno consecutivo gli investitori internazionali hanno confermato il loro dominio nel mercato immobiliare italiano con un totale degli investimenti realizzati a fine 2018 di 5,7 miliardi di euro, pari al 67,9%. Dall'Europa continentale i flussi di capitale sono giunti prevalentemente da compagnie assicurative e società di private equity mentre fuori dal vecchio continente i protagonisti del mercato sono state ancora una volta le società di private equity principalmente basate negli Usa e società di investimento immobiliari. Invece, per quanto riguarda gli investitori nazionali, essi hanno rappresentato il 32,1% del transato nazionale, in recupero rispetto a dicembre 2017.
IN LIEVE AUMENTO L'ACQUISTO DI NUOVE COSTRUZIONI – TECNOCASA
L’analisi delle compravendite realizzate nel I semestre 2018 attraverso le agenzie affiliate ha evidenziato che il 79,3% di esse ha interessato le tipologie usate e la restante parte le nuove costruzioni. Con il mercato in ripartenza anche gli immobili nuovi, che dalla crisi sono stati penalizzati, hanno iniziato lentamente a essere riconsiderati, visti i prezzi più bassi, soprattutto nell’hinterland delle grandi città dove si era costruito molto negli anni del boom. Infatti, l’analisi delle compravendite per queste ultime realtà evidenzia che il 22,5% delle operazioni ha interessato il nuovo: la percentuale scende nei capoluoghi di provincia dove si porta al 19% e nelle grandi città dove si attesta intorno al 18%-16%. Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento in tutte le realtà ma anche le soluzioni nuove o ristrutturate di recente hanno comunque subito un ribasso dei prezzi che dal 2008 a oggi si aggira intorno al 31,6%, sette punti percentuali in meno rispetto all’usato. Infine, in diverse realtà metropoli e non, si segnala una ripartenza prudente dei nuovi cantieri.
AFFITTI, CON LA CEDOLARE SECCA LO STATO INCASSA 2,7 MLD – MINISTERO ECONOMIA E FINANZE
La cedolare secca sugli affitti registra un gettito di 2.790 miliardi di euro segnando un aumento di 227 milioni di euro pari al +8,9%. Il dato emerge dal Bollettino delle entrate erariali diramato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze. Con questo regime fiscale opzionale, alternativo alla tassazione Irpef (che prevede aliquote dal 23% al 43% applicate in base allo scaglione di reddito di riferimento), i titolari di immobili concessi in affitto possono scegliere di tassare il reddito da locazione ad aliquota fissa del 21% o del 10% nel rispetto di specifici requisiti. Una quota che comprende anche le addizionali comunali e regionali e l'imposta di bollo e di registro. Per chi vi aderisce nel 2019 il calcolo delle imposte dovute non verrà effettuato sul reddito complessivo ma in misura fissa esclusivamente sul reddito da locazione, applicando l'aliquota di riferimento pari al 21% o al 10% in base alla tipologia di contratto stipulato. Tale regime fiscale sul contratto di locazione può essere scelto solo dalle persone fisiche titolari di reddito di proprietà o diritto reale di un immobile concesso in locazione. La cedolare secca al 21% si applica ai contratti di locazione a canone libero mentre quella al 10% è limitata ai contratti di locazione a canone concordato 3+2 stipulati in Comuni con carenza di soluzioni abitative, densamente popolati, contratti transitori, contratti d'affitto a studenti universitari o in Comuni colpiti da calamità naturali. La cedolare secca al 10% si applica anche in favore dei contratti transitori stipulati nel 2019, non inferiori a un mese e non superiori a 18 mesi. Scendendo nei dettagli l'opzione della cedolare secca al 10% o al 21% è ammessa per i contratti di locazione di immobili di categoria catastale A1/A11, a esclusione della A10, ed è rivolta anche agli affitti di immobili residenziali a cooperative ed enti senza scopo di lucro con specifici limiti nell'utilizzo dell’immobile stesso. Tra le novità che sono state introdotte a partire dal 1° gennaio 2019 vi è l'opzione con aliquota del 21% anche per gli immobili commerciali, ovvero per negozi e uffici che siano di categoria catastale C1 e abbiano una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
EMERGENZA ABITATIVA: RISORSE ESIGUE PER IL FONDO AFFITTI – SUNIA
Dieci milioni per il 2019 e altri 10 per il 2020: sono queste le risorse, largamente insufficienti, destinate dalla Legge di bilancio per il 2018 al Fondo di sostegno alla locazione totalmente azzerato per i due anni precedenti. Un atto di miopia politica, quella della riduzione fino all’azzeramento, che ha contribuito in maniera determinante all’aumento degli sfratti per morosità che ormai hanno superato il livello di guardia. Basti pensare che, senza una inversione di tendenza, gli sfratti che si potrebbero eseguire nei prossimi 5 anni saranno circa 300.000. Di fronte al disagio abitativo evidente e diffuso nel Paese il Mit non solo non ha alcuna idea su come affrontarlo, ma non riesce neanche a emanare il Decreto Ministeriale di ripartizione tra le Regioni dei 10 milioni disponibili per il 2019, un irresponsabile ritardo che non solo rende inutilizzabile il fondo, ma non permette neanche alle Regioni di utilizzare i fondi destinati alla morosità incolpevole rimasti inutilizzati per meccanismi di erogazione troppo complessi e soprattutto lunghi. La norma della Legge di bilancio per il 2018 che stanziava i 10 milioni per ciascuno degli anni 2019 e 2020, accogliendo una proposta del Sunia, prevede infatti la possibilità data alle Regioni di utilizzare i due fondi (fondo affitti e fondo per la morosità incolpevole), senza rigide ripartizioni ma secondo le effettive necessità; questo permetterebbe di utilizzare in maniera più razionale anche i 46 milioni del fondo morosità per il 2019 e quelli non spesi degli anni precedenti. Procedere in tempi rapidi all’emanazione del DM di ripartizione è quindi fondamentale per utilizzare queste risorse nella direzione della prevenzione della morosità incolpevole. Inoltre, è bene ricordare che il contributo per l’affitto del reddito di cittadinanza non copre tutta la platea di coloro che hanno difficoltà a pagare il canone, soprattutto per il livello degli affitti nelle grandi città.
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Continua la crescita del mercato residenziale in Italia. Nel periodo ottobre-dicembre 2018 le compravendite delle abitazioni sono state 167.068, con un balzo in avanti del 9,3% rispetto allo stesso trimestre del 2017. Dopo la leggera flessione registrata nel III trimestre 2018 (-0,4%), ritorna a espandersi anche il mercato del settore terziario commerciale, con un aumento delle compravendite (+5,8%), che sfiorano le 30mila unità. Nel mercato delle abitazioni tra le grandi città mostrano i risultati migliori Bologna (+20,9%) e Palermo (+18,5%), mentre continua il trend di crescita a Roma (+10,9%) e Milano (+9,5%). Con gli ultimi tre mesi del 2018 sono ormai 15 i trimestri di espansione del mercato delle abitazioni e il tasso tendenziale di crescita, +9,3% rispetto allo stesso trimestre del 2017, è il più alto degli ultimi due anni ed è diffuso su tutto il territorio nazionale, con una crescita accentuata al Nord-Est (+12,5%) e al Centro (+12,4%) e più contenuta al Sud (+4,3%). La dinamica positiva si conferma anche per i depositi pertinenziali, per lo più cantine e soffitte, con un volume di compravendite in crescita del 7%, e per i box e posti auto, +9,3%. Ripresa per il settore non residenziale: infatti, negli ultimi tre mesi del 2018 torna in campo positivo il settore terziario-commerciale (+5,8%) e la dinamica di crescita coinvolge tutto il Paese, con tassi tendenziali di espansione che vanno dal 3% al Sud all’11,5% al Nord-Est. La crescita non è comunque uniforme in tutte le tipologie analizzate dall’Osservatorio: in particolare, nelle compravendite di uffici e studi privati ai rialzi di Milano (+10,6%) e di Palermo (+22,7%) corrispondono – in controtendenza – le decise contrazioni di Genova (-16,8%) e di Bologna (-14,2%). Per quanto riguarda i negozi e laboratori, spiccano il notevole incremento di Bologna (+75,8%) e l’espansione di Milano (+23%), mentre a Roma, Napoli e Torino i volumi di compravendita sono in calo. Roma resta, invece, la città con il maggior volume di compravendite relativamente a depositi commerciali e autorimesse con un tasso tendenziale di espansione del 12,9%; in questa stessa tipologia, i tassi di crescita più elevati si registrano comunque a Milano (+26,8%) e a Torino (+28,6%).
CHIUDONO I NEGOZI, NEI CENTRI STORICI -13% IN DIECI ANNI – CONFCOMMERCIO
Mentre il dibattito sulle chiusure domenicali continua a tenere banco, in Italia i piccoli esercizi commerciali, soprattutto nei centri storici, vanno man mano scomparendo. Tra il 2008 e il 2018 circa 64mila negozi hanno, infatti, abbassato definitivamente la saracinesca, con una riduzione dell’11,1%. È quanto emerge dall’Osservatorio curato dall’Ufficio Studi di Confcommercio sulla “Demografia d’impresa nelle città italiane”, che ha sottolineato come nei dieci anni di monitoraggio sia cresciuto del 15% il numero delle attività di alloggio e ristorazione. A risentire di più di questo calo sono stati, appunto, i centri storici che hanno perso il 13% dei negozi in sede fissa, svuotandosi sempre di più, anche a causa dell'aumento dei canoni di locazione che costringono i commercianti a spostarsi verso le periferie, alla ricerca di un affitto più basso. Nel Sud Italia le attività commerciali che hanno chiuso i battenti sono state il 14%, con un divario del 4% rispetto al Centro-Nord; meno ampia la differenza con le periferie, che hanno mostrato una perdita del 3%. Secondo l'analisi gli esercizi commerciali che stanno accusando di più la crisi sono librerie, negozi di giocattoli, abbigliamento e scarpe, che spesso vengono dirottati nei centri commerciali; inverso, invece, l'andamento per i negozi di tecnologia, per le farmacie e per la ristorazione. La contrazione dell’offerta commerciale sta impoverendo le città italiane, che in questo momento storico necessitano di un rilancio: dunque, c’è bisogno di un piano nazionale per la rigenerazione urbana, fondato sul riconoscimento del rapporto strettissimo tra commercio e vivibilità delle nostre città e di misure dedicate all’innovazione delle piccole superfici di vendita; inoltre, il calo dei consumi reali pro-capite ha provocato una perdita di negozi in sede fissa e, al salire dei consumi, il numero dei negozi rimane stabile.
IMMOBILIARE LOGISTICO, MILANO LA PREFERITA DAGLI INVESTITORI – WORLD CAPITAL
Si riconferma il trend dinamico per il mercato immobiliare logistico già registrato a conclusione dell’anno 2018 ed emerge che le performance migliori si attestano nuovamente nel Nord d’Italia, con le location di Genova e Firenze che raggiungono la prime rent di 60 €/mq/anno per la locazione degli immobili di nuova costruzione. Sul fronte degli investimenti, la logistica si riconferma un prodotto interessante per gli investitori, attratti dai rendimenti che risultano più elevati rispetto agli altri settori. Tuttavia, rispetto agli anni precedenti i rendimenti nelle location prime registrano una leggera contrazione, effetto dalla continua crescita della domanda di spazi logistici spesso rivolti a supporto dell’attività di e-commerce. Tale scenario è riscontrabile nell’area prime di Milano, dove si registrano rendimenti più contenuti con un valore lordo pari al 6% per il nuovo; ciò nonostante, la grande strategicità e l’appeal tipici della location di Milano continuano a conquistare sia l'interesse degli investitori, sia quello degli operatori che trovano qui un ottimo punto di stoccaggio per le loro merci. Dando un’occhiata ai rendimenti lordi rilevati nelle altre location nazionali, sono interessanti le performance di Bologna con 6,3-7,2%, Torino con 6,6-7,6%, Roma con 6,2-7,2%, Verona con 6,4-7,3%, Genova con 6,5-7,2%, Piacenza con 6,5-7,4% e Catania con 6,8-7,8%. Prosegue dunque l’andamento positivo del settore immobiliare logistico, già registrato nel semestre precedente, evidenziando inoltre una spinta del mercato delle costruzioni pronta a colmare il gap tra la domanda e l’offerta. Oggi la logistica è un settore che gode di ottima salute e dal 2014 a oggi la filiera è cambiata tantissimo sia in termini di assorbimento che di investimenti. Inoltre, lo sviluppo di strumenti innovativi e di tecnologie a supporto della logistica sta spingendo gli operatori e gli investitori logistici a orientarsi su spazi sempre più tailor-made.
IMMOBILIARE, IN ITALIA 5,5 MLD DI INVESTIMENTI IN UFFICI E RETAIL – PRELIOS GROUP MARKET RESEARCH
Dal mercato degli investimenti immobiliari in Italia arrivano segnali incoraggianti nell'ultimo trimestre del 2018 quando le compravendite immobiliari hanno totalizzato 3,3 miliardi di euro, il valore più alto rispetto ai trimestri precedenti, seppur in calo del 9,1% rispetto all'analogo trimestre del 2017. Nel corso del 2018, secondo i dati aggregati, i settori uffici e retail si sono confermati quelli più performanti, totalizzando investimenti per 5,5 miliardi di euro e rappresentando il 65,6% del volume transato. Nonostante il settore direzionale abbia conseguito 3,3 miliardi di euro, il settore retail ha confermato il suo momento di espansione registrando 2,3 miliardi di euro, trainato principalmente dal segmento shopping center che ha totalizzato 1,1 miliardi di euro con una crescita annuale del 24,9%. Il comparto della logistica ha consolidato il suo momento positivo capitalizzando circa 1 miliardo di euro, mentre il settore alberghiero ha registrato 700 milioni di euro di investimenti; le rimanenti transazioni hanno interessato residenze sanitarie assistenziali, immobili ad uso misto e altri comparti immobiliari. A livello territoriale la macro area del Nord-Ovest ha registrato il maggior numero di deal per un totale di 3,9 miliardi di euro; a questa seguono la macro regione del Centro, con 2,2 miliardi di euro, e le aree del Nord-Est e del Sud e Isole d'Italia che hanno totalizzato 1 miliardo di euro complessivamente. Il valore degli immobili venduti "a portafoglio" si è invece aggirato intorno a 1,4 miliardi di euro. Per il sesto anno consecutivo gli investitori internazionali hanno confermato il loro dominio nel mercato immobiliare italiano con un totale degli investimenti realizzati a fine 2018 di 5,7 miliardi di euro, pari al 67,9%. Dall'Europa continentale i flussi di capitale sono giunti prevalentemente da compagnie assicurative e società di private equity mentre fuori dal vecchio continente i protagonisti del mercato sono state ancora una volta le società di private equity principalmente basate negli Usa e società di investimento immobiliari. Invece, per quanto riguarda gli investitori nazionali, essi hanno rappresentato il 32,1% del transato nazionale, in recupero rispetto a dicembre 2017.
IN LIEVE AUMENTO L'ACQUISTO DI NUOVE COSTRUZIONI – TECNOCASA
L’analisi delle compravendite realizzate nel I semestre 2018 attraverso le agenzie affiliate ha evidenziato che il 79,3% di esse ha interessato le tipologie usate e la restante parte le nuove costruzioni. Con il mercato in ripartenza anche gli immobili nuovi, che dalla crisi sono stati penalizzati, hanno iniziato lentamente a essere riconsiderati, visti i prezzi più bassi, soprattutto nell’hinterland delle grandi città dove si era costruito molto negli anni del boom. Infatti, l’analisi delle compravendite per queste ultime realtà evidenzia che il 22,5% delle operazioni ha interessato il nuovo: la percentuale scende nei capoluoghi di provincia dove si porta al 19% e nelle grandi città dove si attesta intorno al 18%-16%. Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento in tutte le realtà ma anche le soluzioni nuove o ristrutturate di recente hanno comunque subito un ribasso dei prezzi che dal 2008 a oggi si aggira intorno al 31,6%, sette punti percentuali in meno rispetto all’usato. Infine, in diverse realtà metropoli e non, si segnala una ripartenza prudente dei nuovi cantieri.
AFFITTI, CON LA CEDOLARE SECCA LO STATO INCASSA 2,7 MLD – MINISTERO ECONOMIA E FINANZE
La cedolare secca sugli affitti registra un gettito di 2.790 miliardi di euro segnando un aumento di 227 milioni di euro pari al +8,9%. Il dato emerge dal Bollettino delle entrate erariali diramato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze. Con questo regime fiscale opzionale, alternativo alla tassazione Irpef (che prevede aliquote dal 23% al 43% applicate in base allo scaglione di reddito di riferimento), i titolari di immobili concessi in affitto possono scegliere di tassare il reddito da locazione ad aliquota fissa del 21% o del 10% nel rispetto di specifici requisiti. Una quota che comprende anche le addizionali comunali e regionali e l'imposta di bollo e di registro. Per chi vi aderisce nel 2019 il calcolo delle imposte dovute non verrà effettuato sul reddito complessivo ma in misura fissa esclusivamente sul reddito da locazione, applicando l'aliquota di riferimento pari al 21% o al 10% in base alla tipologia di contratto stipulato. Tale regime fiscale sul contratto di locazione può essere scelto solo dalle persone fisiche titolari di reddito di proprietà o diritto reale di un immobile concesso in locazione. La cedolare secca al 21% si applica ai contratti di locazione a canone libero mentre quella al 10% è limitata ai contratti di locazione a canone concordato 3+2 stipulati in Comuni con carenza di soluzioni abitative, densamente popolati, contratti transitori, contratti d'affitto a studenti universitari o in Comuni colpiti da calamità naturali. La cedolare secca al 10% si applica anche in favore dei contratti transitori stipulati nel 2019, non inferiori a un mese e non superiori a 18 mesi. Scendendo nei dettagli l'opzione della cedolare secca al 10% o al 21% è ammessa per i contratti di locazione di immobili di categoria catastale A1/A11, a esclusione della A10, ed è rivolta anche agli affitti di immobili residenziali a cooperative ed enti senza scopo di lucro con specifici limiti nell'utilizzo dell’immobile stesso. Tra le novità che sono state introdotte a partire dal 1° gennaio 2019 vi è l'opzione con aliquota del 21% anche per gli immobili commerciali, ovvero per negozi e uffici che siano di categoria catastale C1 e abbiano una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
EMERGENZA ABITATIVA: RISORSE ESIGUE PER IL FONDO AFFITTI – SUNIA
Dieci milioni per il 2019 e altri 10 per il 2020: sono queste le risorse, largamente insufficienti, destinate dalla Legge di bilancio per il 2018 al Fondo di sostegno alla locazione totalmente azzerato per i due anni precedenti. Un atto di miopia politica, quella della riduzione fino all’azzeramento, che ha contribuito in maniera determinante all’aumento degli sfratti per morosità che ormai hanno superato il livello di guardia. Basti pensare che, senza una inversione di tendenza, gli sfratti che si potrebbero eseguire nei prossimi 5 anni saranno circa 300.000. Di fronte al disagio abitativo evidente e diffuso nel Paese il Mit non solo non ha alcuna idea su come affrontarlo, ma non riesce neanche a emanare il Decreto Ministeriale di ripartizione tra le Regioni dei 10 milioni disponibili per il 2019, un irresponsabile ritardo che non solo rende inutilizzabile il fondo, ma non permette neanche alle Regioni di utilizzare i fondi destinati alla morosità incolpevole rimasti inutilizzati per meccanismi di erogazione troppo complessi e soprattutto lunghi. La norma della Legge di bilancio per il 2018 che stanziava i 10 milioni per ciascuno degli anni 2019 e 2020, accogliendo una proposta del Sunia, prevede infatti la possibilità data alle Regioni di utilizzare i due fondi (fondo affitti e fondo per la morosità incolpevole), senza rigide ripartizioni ma secondo le effettive necessità; questo permetterebbe di utilizzare in maniera più razionale anche i 46 milioni del fondo morosità per il 2019 e quelli non spesi degli anni precedenti. Procedere in tempi rapidi all’emanazione del DM di ripartizione è quindi fondamentale per utilizzare queste risorse nella direzione della prevenzione della morosità incolpevole. Inoltre, è bene ricordare che il contributo per l’affitto del reddito di cittadinanza non copre tutta la platea di coloro che hanno difficoltà a pagare il canone, soprattutto per il livello degli affitti nelle grandi città.
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