N°210 - Panorama di Economia Immobiliare - Aprile 2019
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
COMPRAVENDITE IMMOBILIARI DI FONTE NOTARILE: IV TRIMESTRE – ISTAT
Nel IV trimestre 2018 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (230.258), aumentano del 4,7% rispetto al trimestre precedente (+4,4% il settore abitativo e +10,5% l’economico). L’incremento congiunturale interessa tutte le aree geografiche del Paese sia per il settore abitativo (Nord-Ovest +5,5%, Nord-Est +4,7%, Centro +4,4%, Sud +2,8% e Isole +1,8%), sia per l’economico (Nord-Ovest +22,1%, Isole +8,2%, Sud +6,7%, Centro +4,6% e Nord-Est +3,9%). Il 93,9% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo e accessori (216.173), il 5,6% a uso economico (12.931) e lo 0,5% a uso speciale e multiproprietà (1.154). Rispetto al IV trimestre 2017 le transazioni immobiliari aumentano complessivamente del 7,6%, il livello di crescita più alto degli ultimi due anni. L’espansione riguarda sia il settore abitativo (+7,8%) sia l’economico (+4,6%). L’incremento tendenziale osservato per l’abitativo interessa tutto il territorio nazionale: Isole (+10,1%), Nord-Est (+9,9%), Centro (+9,7%), Nord-Ovest (+7,4%) e Sud (+2,8%). La crescita riguarda tutte le tipologie di Comuni (città metropolitane +8,1% e piccoli centri +7,6%). Anche il comparto economico registra variazioni tendenziali positive in tutto il Paese: Nord-Ovest (+5,7%), Nord-Est (+5,1%), Centro (+4,8%), Sud (+2,8%) e Isole (+2%), nelle città metropolitane (+5,8%), come nei piccoli centri (+3,8%).
IL MERCATO IMMOBILIARE NEL 2019 – FIAIP
Il 2019 sarà il quinto anno consecutivo in cui si stima che le compravendite potranno chiudersi in territorio positivo. Nel 2018 si è registrato circa un +5% rispetto all’anno precedente, dunque il 2019 si dovrebbe chiudere intorno alle 570mila compravendite. Inoltre, nel 2019 si dovrebbe avere ancora un segno positivo inttorno al 4/5% e ci si dovrebbe attestare intorno alle 590/595mila transazioni immobiliari. A influenzare l’andamento delle compravendite ci sono sicuramente i valori di mercato, che sono ancora molto buoni per chi acquista casa come abitazione principale o come investimento; un secondo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai tassi di interesse. A tal proposito, è vero che finisce il Quantitative easing della Bce, ma è anche vero che il Presidente della Banca centrale europea, Mario Draghi, ha garantito che fino a fine anno verranno acquistati dalla Bce titoli di Stato attraverso il capitale rimborsato da quelli in scadenza. Quindi, a fronte delle previsioni dello stesso Draghi, si ritiene che i tassi di interesse non aumenteranno più di tanto; qualcosa si é già avvertito, ma un aumento un po’ più consistente dovrebbe verificarsi da fine anno in poi. Un terzo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai rendimenti finanziari, che sono ancora abbastanza bassi e spesso ritenuti rischiosi: le persone sono spesso intimorite nell’affrontare un investimento di questo tipo e preferiscono optare per il mattone, che è qualcosa di più solido e offre più garanzie. Questi tre fattori sono quelli che aiuteranno la spinta del numero delle compravendite mentre, sul fronte dei prezzi, anche quest’anno purtroppo si è chiuso con un segno meno e con una media nazionale attorno al -1,5%. Bisogna poi distinguere tra usato, nuovo e quanto già costruito ma invenduto e, di conseguenza, diventato un po’ vetusto; in ogni caso nel 2019 i valori di mercato si dovrebbero stabilizzare e si auspica che il segno meno possa sparire e ci si attesti attorno allo zero. Anche qui, però, bisogna distinguere tra grandi città e piccoli centri: le grandi città come Milano, in primis, che registra un segno positivo, poi Firenze, Torino, Napoli e Bologna avranno sicuramente un segno positivo, avendolo già avuto nel 2018, per cui lo avranno anche nel 2019; a scalare ci saranno i capoluoghi. In linea generale, però, si spera che nel 2019 si avrà anche una stabilizzazione dei prezzi: i fattori che influenzano l’andamento dei prezzi sono dettati sicuramente dal fatto che, banalmente, l’offerta è ancora superiore rispetto alla domanda; infatti, fino a quando ci sarà un’offerta così più importante rispetto alle richieste, soprattutto dell’usato, è chiaro che i valori faticheranno a salire. Ci sono poi fattori legati alla stessa legge di Bilancio che non ha previsto grandi novità positive per il settore: a parte la cedolare secca per le locazioni a uso diverso dalle abitazioni, che poi si sono ristrette ai negozi, e la conferma degli incentivi fiscali, non c’è stato un vero piano strutturale per il settore. Una politica economica debole sul settore immobiliare e una fiscalità purtroppo ancora troppo pesante incidono sul fatto che la domanda non possa essere così importante rispetto all’offerta e che, quindi, i valori fatichino a crescere.
INDICE DEI PREZZI – IDEALISTA.IT
Secondo l’ultimo indice dei prezzi il I trimestre del mercato delle locazioni si chiude con un incremento dei canoni pari all’1,5%, a una media di 9,2 euro/m2 e negli ultimi 12 mesi gli affitti in Italia sono aumentati del 2,8%. Dunque, prosegue il momento positivo del mercato delle locazioni, anche se la mappa nazionale degli affitti è sempre più articolata e complessa: la ripresa è confermata nelle principali città ma anche nei centri e nelle località dove la forte domanda di affitti a breve termine, talvolta stagionali, specie nelle mete top, può influenzare la normale dinamica dei prezzi di locazione. Per il resto, il mercato rimane asfittico e sconta le rigidità legislative che non tutelano i proprietari su morosità e rischi, inducendo molti a tenere le proprietà fuori dal mercato piuttosto che accettare offerte da potenziali inquilini; da qui la necessità di una maggiore chiarezza normativa per favorire flessibilità e dinamicità di questo mercato, che è un volano per lo sviluppo del Paese. Il I trimestre del 2019 si è chiuso in terreno positivo per la maggior parte delle Regioni italiane (13 su 20), trainate da Sardegna (8,4%), Basilicata (6%) e Lombardia (5%). All’opposto, le cadute maggiori del periodo spettano a Piemonte (-3,2%), Molise (-3,4%) e Umbria (-4,5%), mentre il calo della Valle d’Aosta (-23,3%), è un’anomalia riconducibile a una alle caratteristiche del campione del data base attualmente presente su Idealista, dove la distribuzione disomogenea delle abitazioni e delle tipologie abitative sul territorio, nonché una forte incidenza degli affitti stagionali, provocano fluttuazioni ancora molto forti dei prezzi. Parlando di prezzi, la Lombardia è la Regione più cara con 12,6 euro/m2 mensili, davanti a Lazio (11,4 euro/m2) e Toscana (10,7 euro/m2). Di contro, i prezzi di richiesta più bassi si trovano in Calabria e nel Molise, con 5,1 euro/m2. A livello di aree provinciali c’è una leggera prevalenza di segni positivi, che interessano 58 delle 107 Province monitorate: in particolare, dopo i mesi invernali si notano fluttuazioni marcate nei mercati più sensibili alla stagionalità come Belluno (18,8%), Massa Carrara (18,7%) e Ravenna (17,5%), ma anche le province di Cagliari (16,9%) e Matera (12,7%). All’estremo opposto, i ribassi più marcati si sono registrati a Vibo Valentia (-14,9%), Bolzano (-13,7%) e Crotone (-11,3%). Con una richiesta media di 16,8 euro mensili, la provincia di Milano è nettamente l’area provinciale più cara d’Italia per quanto riguarda le locazioni; seguono più distaccate Ravenna (13,6 euro/m2), Firenze (13,5 euro/m2) e Roma (12,1 euro/m2). Nella parte bassa del ranking si trovano invece le Province siciliane di Caltanissetta (4,3 euro/m2) ed Enna (4,4 euro/m2). Nei capoluoghi analizzati gli aumenti più rilevanti spettano a Cosenza (12%), Chieti (11%) e Agrigento (8,1%) e i maggiori cali si registrano a Biella (-11,9%), Campobasso (-8,2%) e Como (-7,2%). Bari (6,2%) guida il trend rialzista a livello di grandi mercati cittadini, davanti a Cagliari (4,4%) e Milano (3,4%). I mesi invernali segnano leggeri progressi a Roma (1%), mentre Napoli (-1,4%) e Torino (-1,6%), fanno marcia indietro. Milano (18,8 euro/m²) rimane la piazza con i metri quadri più cari per l’affitto, davanti a Venezia (16,2 euro/m²) e Firenze (16 euro/m²), che precede Roma (13,2 euro/m²). I canoni più bassi d’Italia si trovano a Caltanissetta (3,9 euro/m²), che precede Vibo Valentia e Reggio Calabria ancorate a 4,4 euro mensili.
IL VOLUME DEGLI INVESTIMENTI NEL CAMPO IMMOBILIARE IN ITALIA: I TRIMESTRE 2019 – CBRE
Il volume degli investimenti nel campo immobiliare in Italia nel I trimestre del 2019 è rimasto sostanzialmente stabile rispetto allo stesso periodo del 2018, con una contrazione del -3,16%, attestandosi a quota 1,7 miliardi di euro nonostante il rallentamento della crescita dell’economia e la situazione di instabilità finanziaria. Il settore Uffici ha registrato una crescita straordinaria rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, con un volume di investimenti superiore al miliardo di euro. Milano si conferma la piazza regina del mercato per questa asset class: nel capoluogo lombardo si è concentrata infatti la maggior parte delle operazioni (757 milioni di euro investiti, contro i 230 dello stesso periodo del 2018) e si riscontra una crescita dell’interesse, da parte degli investitori, verso opportunità di investimento value added. Ottima anche la performance della Capitale, con 271 milioni di euro investiti (contro i 64 investiti nello stesso trimestre dell’anno precedente). Perfettamente in linea con lo stesso periodo del 2018 è il settore Hotels, con un volume di investimenti di 326 milioni di euro, ma in pipeline sono presenti grandi operazioni prossime alla chiusura, che confermano il sentiment estremamente positivo nei confronti del settore e le previsioni di forte crescita, che potrebbero trovare riscontro oggettivo già alla fine del semestre. Trimestre interlocutorio per la Logistica: il volume di investimenti, pari a circa 114 milioni di euro, è giustificato dalla carenza di prodotto che non permette di venire incontro al grande interesse degli investitori ma la densa pipeline conferma previsioni positive per la fine dell’anno, soprattutto se si assisterà alla chiusura di alcuni importanti deal attesi per il 2019. Invece, è in contrazione il settore Retail, che ha visto 176 milioni di euro investiti prevalentemente nell’High Street milanese: il settore, a livello globale, sta vivendo un’evoluzione legata al cambiamento nei modelli di consumo, con una crescita degli acquisti online anche in Italia, e nel modo di vivere lo shopping; per questo motivo il Retail è oggi interessato da una fase di riflessione, con riferimento soprattutto al mondo degli Shopping Center, per capire quali strategie mettere in atto per intercettare i cambiamenti e adattarsi ai nuovi trend di consumo. La pipeline contiene operazioni di notevole valore e interesse che, in caso di esito positivo, potrebbero portare a fine anno a una stabilità dei volumi di investimento rispetto ai valori registrati nel 2018; tuttavia, non si può escludere la possibilità che l’anno in corso si chiuda in flessione, seppur lieve, rispetto al precedente, proprio a causa dell’incertezza dovuta alle nuove dinamiche di consumo.
Newsletter integrale:
Nel IV trimestre 2018 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (230.258), aumentano del 4,7% rispetto al trimestre precedente (+4,4% il settore abitativo e +10,5% l’economico). L’incremento congiunturale interessa tutte le aree geografiche del Paese sia per il settore abitativo (Nord-Ovest +5,5%, Nord-Est +4,7%, Centro +4,4%, Sud +2,8% e Isole +1,8%), sia per l’economico (Nord-Ovest +22,1%, Isole +8,2%, Sud +6,7%, Centro +4,6% e Nord-Est +3,9%). Il 93,9% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo e accessori (216.173), il 5,6% a uso economico (12.931) e lo 0,5% a uso speciale e multiproprietà (1.154). Rispetto al IV trimestre 2017 le transazioni immobiliari aumentano complessivamente del 7,6%, il livello di crescita più alto degli ultimi due anni. L’espansione riguarda sia il settore abitativo (+7,8%) sia l’economico (+4,6%). L’incremento tendenziale osservato per l’abitativo interessa tutto il territorio nazionale: Isole (+10,1%), Nord-Est (+9,9%), Centro (+9,7%), Nord-Ovest (+7,4%) e Sud (+2,8%). La crescita riguarda tutte le tipologie di Comuni (città metropolitane +8,1% e piccoli centri +7,6%). Anche il comparto economico registra variazioni tendenziali positive in tutto il Paese: Nord-Ovest (+5,7%), Nord-Est (+5,1%), Centro (+4,8%), Sud (+2,8%) e Isole (+2%), nelle città metropolitane (+5,8%), come nei piccoli centri (+3,8%).
IL MERCATO IMMOBILIARE NEL 2019 – FIAIP
Il 2019 sarà il quinto anno consecutivo in cui si stima che le compravendite potranno chiudersi in territorio positivo. Nel 2018 si è registrato circa un +5% rispetto all’anno precedente, dunque il 2019 si dovrebbe chiudere intorno alle 570mila compravendite. Inoltre, nel 2019 si dovrebbe avere ancora un segno positivo inttorno al 4/5% e ci si dovrebbe attestare intorno alle 590/595mila transazioni immobiliari. A influenzare l’andamento delle compravendite ci sono sicuramente i valori di mercato, che sono ancora molto buoni per chi acquista casa come abitazione principale o come investimento; un secondo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai tassi di interesse. A tal proposito, è vero che finisce il Quantitative easing della Bce, ma è anche vero che il Presidente della Banca centrale europea, Mario Draghi, ha garantito che fino a fine anno verranno acquistati dalla Bce titoli di Stato attraverso il capitale rimborsato da quelli in scadenza. Quindi, a fronte delle previsioni dello stesso Draghi, si ritiene che i tassi di interesse non aumenteranno più di tanto; qualcosa si é già avvertito, ma un aumento un po’ più consistente dovrebbe verificarsi da fine anno in poi. Un terzo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai rendimenti finanziari, che sono ancora abbastanza bassi e spesso ritenuti rischiosi: le persone sono spesso intimorite nell’affrontare un investimento di questo tipo e preferiscono optare per il mattone, che è qualcosa di più solido e offre più garanzie. Questi tre fattori sono quelli che aiuteranno la spinta del numero delle compravendite mentre, sul fronte dei prezzi, anche quest’anno purtroppo si è chiuso con un segno meno e con una media nazionale attorno al -1,5%. Bisogna poi distinguere tra usato, nuovo e quanto già costruito ma invenduto e, di conseguenza, diventato un po’ vetusto; in ogni caso nel 2019 i valori di mercato si dovrebbero stabilizzare e si auspica che il segno meno possa sparire e ci si attesti attorno allo zero. Anche qui, però, bisogna distinguere tra grandi città e piccoli centri: le grandi città come Milano, in primis, che registra un segno positivo, poi Firenze, Torino, Napoli e Bologna avranno sicuramente un segno positivo, avendolo già avuto nel 2018, per cui lo avranno anche nel 2019; a scalare ci saranno i capoluoghi. In linea generale, però, si spera che nel 2019 si avrà anche una stabilizzazione dei prezzi: i fattori che influenzano l’andamento dei prezzi sono dettati sicuramente dal fatto che, banalmente, l’offerta è ancora superiore rispetto alla domanda; infatti, fino a quando ci sarà un’offerta così più importante rispetto alle richieste, soprattutto dell’usato, è chiaro che i valori faticheranno a salire. Ci sono poi fattori legati alla stessa legge di Bilancio che non ha previsto grandi novità positive per il settore: a parte la cedolare secca per le locazioni a uso diverso dalle abitazioni, che poi si sono ristrette ai negozi, e la conferma degli incentivi fiscali, non c’è stato un vero piano strutturale per il settore. Una politica economica debole sul settore immobiliare e una fiscalità purtroppo ancora troppo pesante incidono sul fatto che la domanda non possa essere così importante rispetto all’offerta e che, quindi, i valori fatichino a crescere.
INDICE DEI PREZZI – IDEALISTA.IT
Secondo l’ultimo indice dei prezzi il I trimestre del mercato delle locazioni si chiude con un incremento dei canoni pari all’1,5%, a una media di 9,2 euro/m2 e negli ultimi 12 mesi gli affitti in Italia sono aumentati del 2,8%. Dunque, prosegue il momento positivo del mercato delle locazioni, anche se la mappa nazionale degli affitti è sempre più articolata e complessa: la ripresa è confermata nelle principali città ma anche nei centri e nelle località dove la forte domanda di affitti a breve termine, talvolta stagionali, specie nelle mete top, può influenzare la normale dinamica dei prezzi di locazione. Per il resto, il mercato rimane asfittico e sconta le rigidità legislative che non tutelano i proprietari su morosità e rischi, inducendo molti a tenere le proprietà fuori dal mercato piuttosto che accettare offerte da potenziali inquilini; da qui la necessità di una maggiore chiarezza normativa per favorire flessibilità e dinamicità di questo mercato, che è un volano per lo sviluppo del Paese. Il I trimestre del 2019 si è chiuso in terreno positivo per la maggior parte delle Regioni italiane (13 su 20), trainate da Sardegna (8,4%), Basilicata (6%) e Lombardia (5%). All’opposto, le cadute maggiori del periodo spettano a Piemonte (-3,2%), Molise (-3,4%) e Umbria (-4,5%), mentre il calo della Valle d’Aosta (-23,3%), è un’anomalia riconducibile a una alle caratteristiche del campione del data base attualmente presente su Idealista, dove la distribuzione disomogenea delle abitazioni e delle tipologie abitative sul territorio, nonché una forte incidenza degli affitti stagionali, provocano fluttuazioni ancora molto forti dei prezzi. Parlando di prezzi, la Lombardia è la Regione più cara con 12,6 euro/m2 mensili, davanti a Lazio (11,4 euro/m2) e Toscana (10,7 euro/m2). Di contro, i prezzi di richiesta più bassi si trovano in Calabria e nel Molise, con 5,1 euro/m2. A livello di aree provinciali c’è una leggera prevalenza di segni positivi, che interessano 58 delle 107 Province monitorate: in particolare, dopo i mesi invernali si notano fluttuazioni marcate nei mercati più sensibili alla stagionalità come Belluno (18,8%), Massa Carrara (18,7%) e Ravenna (17,5%), ma anche le province di Cagliari (16,9%) e Matera (12,7%). All’estremo opposto, i ribassi più marcati si sono registrati a Vibo Valentia (-14,9%), Bolzano (-13,7%) e Crotone (-11,3%). Con una richiesta media di 16,8 euro mensili, la provincia di Milano è nettamente l’area provinciale più cara d’Italia per quanto riguarda le locazioni; seguono più distaccate Ravenna (13,6 euro/m2), Firenze (13,5 euro/m2) e Roma (12,1 euro/m2). Nella parte bassa del ranking si trovano invece le Province siciliane di Caltanissetta (4,3 euro/m2) ed Enna (4,4 euro/m2). Nei capoluoghi analizzati gli aumenti più rilevanti spettano a Cosenza (12%), Chieti (11%) e Agrigento (8,1%) e i maggiori cali si registrano a Biella (-11,9%), Campobasso (-8,2%) e Como (-7,2%). Bari (6,2%) guida il trend rialzista a livello di grandi mercati cittadini, davanti a Cagliari (4,4%) e Milano (3,4%). I mesi invernali segnano leggeri progressi a Roma (1%), mentre Napoli (-1,4%) e Torino (-1,6%), fanno marcia indietro. Milano (18,8 euro/m²) rimane la piazza con i metri quadri più cari per l’affitto, davanti a Venezia (16,2 euro/m²) e Firenze (16 euro/m²), che precede Roma (13,2 euro/m²). I canoni più bassi d’Italia si trovano a Caltanissetta (3,9 euro/m²), che precede Vibo Valentia e Reggio Calabria ancorate a 4,4 euro mensili.
IL VOLUME DEGLI INVESTIMENTI NEL CAMPO IMMOBILIARE IN ITALIA: I TRIMESTRE 2019 – CBRE
Il volume degli investimenti nel campo immobiliare in Italia nel I trimestre del 2019 è rimasto sostanzialmente stabile rispetto allo stesso periodo del 2018, con una contrazione del -3,16%, attestandosi a quota 1,7 miliardi di euro nonostante il rallentamento della crescita dell’economia e la situazione di instabilità finanziaria. Il settore Uffici ha registrato una crescita straordinaria rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, con un volume di investimenti superiore al miliardo di euro. Milano si conferma la piazza regina del mercato per questa asset class: nel capoluogo lombardo si è concentrata infatti la maggior parte delle operazioni (757 milioni di euro investiti, contro i 230 dello stesso periodo del 2018) e si riscontra una crescita dell’interesse, da parte degli investitori, verso opportunità di investimento value added. Ottima anche la performance della Capitale, con 271 milioni di euro investiti (contro i 64 investiti nello stesso trimestre dell’anno precedente). Perfettamente in linea con lo stesso periodo del 2018 è il settore Hotels, con un volume di investimenti di 326 milioni di euro, ma in pipeline sono presenti grandi operazioni prossime alla chiusura, che confermano il sentiment estremamente positivo nei confronti del settore e le previsioni di forte crescita, che potrebbero trovare riscontro oggettivo già alla fine del semestre. Trimestre interlocutorio per la Logistica: il volume di investimenti, pari a circa 114 milioni di euro, è giustificato dalla carenza di prodotto che non permette di venire incontro al grande interesse degli investitori ma la densa pipeline conferma previsioni positive per la fine dell’anno, soprattutto se si assisterà alla chiusura di alcuni importanti deal attesi per il 2019. Invece, è in contrazione il settore Retail, che ha visto 176 milioni di euro investiti prevalentemente nell’High Street milanese: il settore, a livello globale, sta vivendo un’evoluzione legata al cambiamento nei modelli di consumo, con una crescita degli acquisti online anche in Italia, e nel modo di vivere lo shopping; per questo motivo il Retail è oggi interessato da una fase di riflessione, con riferimento soprattutto al mondo degli Shopping Center, per capire quali strategie mettere in atto per intercettare i cambiamenti e adattarsi ai nuovi trend di consumo. La pipeline contiene operazioni di notevole valore e interesse che, in caso di esito positivo, potrebbero portare a fine anno a una stabilità dei volumi di investimento rispetto ai valori registrati nel 2018; tuttavia, non si può escludere la possibilità che l’anno in corso si chiuda in flessione, seppur lieve, rispetto al precedente, proprio a causa dell’incertezza dovuta alle nuove dinamiche di consumo.
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