N°210 - Panorama di Economia Immobiliare - Aprile 2019
SubTitle: MUTUI
MUTUI MERCATO IMMOBILIARE DI FONTE NOTARILE: IV TRIMESTRE – ISTAT
Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (115.478), crescono del 2,2% rispetto al trimestre precedente e dell’8,4% su base annua. Tali convenzioni registrano un aumento su tutto il territorio nazionale, sia su base congiunturale (Centro +3,5%, Nord-Est e Isole +2,1%, Sud +1,7% e Nord-Ovest +1,6%), sia su base annua (Centro +12,3%, Isole +10,6%, Nord-Est +9,1%, Nord-Ovest +6,7% e Sud +4,9%). Rispetto alla tipologia dei Comuni, la crescita riguarda sia le città metropolitane (+9,8%), che i piccoli centri (+7,3%). Dunque, il 2018 nel suo complesso registra, rispetto all’anno precedente, una ripresa del 4,7% per il totale delle convenzioni di compravendita (+5,5% il settore abitativo e -5,8% l’economico) e del 3,6% per i mutui.
BOLLETTINO ECONOMICO: APRILE 2019 – BANCA D’ITALIA
Il costo medio dei nuovi prestiti alle imprese e quello sui nuovi mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni si sono collocati rispettivamente all’1,5% e all’1,9% in febbraio, valori sostanzialmente invariati rispetto allo scorso novembre e circa dieci punti base sopra quelli registrati prima del manifestarsi delle tensioni sul mercato dei titoli di Stato nella primavera del 2018.
RAPPORTO MENSILE: APRILE 2019 – ABI
Dai dati al 31 marzo 2019 emerge che i prestiti a famiglie e imprese registrano una crescita su base annua pari all’1%. Tale evidenza emerge dalle stime basate sui dati pubblicati dalla Banca d’Italia, relativi ai finanziamenti a famiglie e imprese (calcolati includendo i prestiti non rilevati nei bilanci bancari in quanto cartolarizzati e al netto delle variazioni delle consistenze non connesse con transazioni, per esempio variazioni dovute a fluttuazioni del cambio, ad aggiustamenti di valore o a riclassificazioni). Sulla base degli ultimi dati relativi a febbraio 2019 si conferma la crescita del mercato dei mutui e l’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie registra una variazione positiva del +2,5% su base annua. A marzo 2019 i tassi di interesse sulle nuove operazioni di finanziamento permangono su livelli bassi e registrano le seguenti dinamiche: il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è risultato pari a 1,87% (1,91% a febbraio 2019; 5,72% a fine 2007); il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese è risultato pari a 1,43% (1,51% il mese precedente; 5,48% a fine 2007); il tasso medio sul totale dei prestiti è pari al 2,58% (2,59% il mese precedente e 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni e accantonamenti già effettuati dalle banche con proprie risorse), a febbraio 2019 si sono attestate a 33,6 miliardi di euro, in forte calo rispetto ai 54,5 miliardi di febbraio 2018 (-21 miliardi pari a -38,3%) e ai 77 miliardi di febbraio 2017 (-43,4 miliardi pari a -56,3%). Rispetto al livello massimo delle sofferenze nette, raggiunto a novembre 2015 (88,8 miliardi), la riduzione è di oltre 55 miliardi (pari a -62,1%). Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali si è attestato all’1,95% a febbraio 2019 (era 3,16% a febbraio 2018, 4,41% a febbraio 2017 e 4,89% a novembre 2015). Il margine (spread), fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi: a marzo 2019 risulta pari a 198 punti base (199 punti base nel mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (335 punti base a fine 2007).
È ANCORA IL MOMENTO DI SURROGARE? – MUTUIONLINE
È stata la protagonista assoluta del mercato dei mutui fino alla fine dello scorso anno, àncora di salvezza per chi un mutuo l’ha acceso in tempi non proprio favorevoli: la surroga, tecnicamente portabilità del mutuo, è una procedura semplificata per trasferire il mutuo da una banca a un'altra e usufruire di condizioni migliori rispetto, per esempio, a chi avesse stipulato in un periodo precedente alla crisi e a tassi oltre il 5%. Un sollievo per il mutuatario, a cui non è richiesto nessuno sforzo se non quello di scegliere il mutuo surroga migliore, e un’occasione per la banca che subentra nel credito facendosi però carico di ogni passaggio e onere derivante dall’operazione. Nel IV trimestre del 2016 i mutui surroga occupavano il 56,8% del campione rilevato dall’Osservatorio di MutuiOnline, contro il 33,3% di nuovi mutui. A lungo il dominio delle surroghe è stato protagonista del mercato dei mutui, fenomeno rientrato solo sul finire del 2018 che ha visto prevalere nuovamente i mutui prima casa (49,2% contro 40,7% di surroghe registrate nel IV trimestre 2018). Con il 2019 l’andamento del mercato diventa progressivamente più organico, recuperando i mutui prima casa oltre la metà del campione rilevato (54,8% contro il 34,1% di surroghe). Lontano dal trattarsi di una perdita di popolarità, il motivo del calo delle surroghe è stato l’esaurirsi naturale della domanda: infatti, chi non era contento del proprio mutuo ha cambiato nel momento di grazia dei tassi di interesse, spesso scegliendo la sicurezza di un fisso e approfittando dei valori dei tassi ai minimi storici. Ma, nonostante il mercato abbia smaltito gran parte delle richieste, la surroga continua ancora a essere in auge e lo sarà probabilmente fino a quando i tassi manterranno valori così bassi. La portabilità del mutuo consente margini di risparmio anche vicini ai 100 mila euro: per esempio, su un mutuo a 20 anni di 100.000 euro del 2013, al tasso fisso del 5,57% e con una rata mensile di 830 euro, il nuovo mutuo surroga a 15 anni al tasso fisso dell’1,40% consente di pagare una rata di 647 euro mensili, con un risparmio totale di 48.098 euro. Se poi si considera lo stesso mutuo stipulato nel 2013 ma a 30 anni, allora il nuovo mutuo surroga a 20 anni al tasso fisso dell’1,5% e una rata mensile di 555 euro porta alla fine del periodo di ammortamento un risparmio di ben 89.361 euro. Un ruolo fondamentale quando si desidera portare a termine una surroga lo giocano i tempi: non a caso, la legge ha definito un periodo di 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo, durante il quale l’operazione di surroga deve perfezionarsi; se poi la causa del ritardo è imputabile alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Altro aspetto fondamentale per cui fare attenzione ai tempi concessi dall’istituto di credito è la situazione attuale dei tassi di interesse, che rappresenta un’occasione unica per ottenere condizioni eccezionali, ma che tuttavia non potranno durare troppo a lungo.
Newsletter integrale:
Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (115.478), crescono del 2,2% rispetto al trimestre precedente e dell’8,4% su base annua. Tali convenzioni registrano un aumento su tutto il territorio nazionale, sia su base congiunturale (Centro +3,5%, Nord-Est e Isole +2,1%, Sud +1,7% e Nord-Ovest +1,6%), sia su base annua (Centro +12,3%, Isole +10,6%, Nord-Est +9,1%, Nord-Ovest +6,7% e Sud +4,9%). Rispetto alla tipologia dei Comuni, la crescita riguarda sia le città metropolitane (+9,8%), che i piccoli centri (+7,3%). Dunque, il 2018 nel suo complesso registra, rispetto all’anno precedente, una ripresa del 4,7% per il totale delle convenzioni di compravendita (+5,5% il settore abitativo e -5,8% l’economico) e del 3,6% per i mutui.
BOLLETTINO ECONOMICO: APRILE 2019 – BANCA D’ITALIA
Il costo medio dei nuovi prestiti alle imprese e quello sui nuovi mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni si sono collocati rispettivamente all’1,5% e all’1,9% in febbraio, valori sostanzialmente invariati rispetto allo scorso novembre e circa dieci punti base sopra quelli registrati prima del manifestarsi delle tensioni sul mercato dei titoli di Stato nella primavera del 2018.
RAPPORTO MENSILE: APRILE 2019 – ABI
Dai dati al 31 marzo 2019 emerge che i prestiti a famiglie e imprese registrano una crescita su base annua pari all’1%. Tale evidenza emerge dalle stime basate sui dati pubblicati dalla Banca d’Italia, relativi ai finanziamenti a famiglie e imprese (calcolati includendo i prestiti non rilevati nei bilanci bancari in quanto cartolarizzati e al netto delle variazioni delle consistenze non connesse con transazioni, per esempio variazioni dovute a fluttuazioni del cambio, ad aggiustamenti di valore o a riclassificazioni). Sulla base degli ultimi dati relativi a febbraio 2019 si conferma la crescita del mercato dei mutui e l’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie registra una variazione positiva del +2,5% su base annua. A marzo 2019 i tassi di interesse sulle nuove operazioni di finanziamento permangono su livelli bassi e registrano le seguenti dinamiche: il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è risultato pari a 1,87% (1,91% a febbraio 2019; 5,72% a fine 2007); il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese è risultato pari a 1,43% (1,51% il mese precedente; 5,48% a fine 2007); il tasso medio sul totale dei prestiti è pari al 2,58% (2,59% il mese precedente e 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni e accantonamenti già effettuati dalle banche con proprie risorse), a febbraio 2019 si sono attestate a 33,6 miliardi di euro, in forte calo rispetto ai 54,5 miliardi di febbraio 2018 (-21 miliardi pari a -38,3%) e ai 77 miliardi di febbraio 2017 (-43,4 miliardi pari a -56,3%). Rispetto al livello massimo delle sofferenze nette, raggiunto a novembre 2015 (88,8 miliardi), la riduzione è di oltre 55 miliardi (pari a -62,1%). Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali si è attestato all’1,95% a febbraio 2019 (era 3,16% a febbraio 2018, 4,41% a febbraio 2017 e 4,89% a novembre 2015). Il margine (spread), fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi: a marzo 2019 risulta pari a 198 punti base (199 punti base nel mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (335 punti base a fine 2007).
È ANCORA IL MOMENTO DI SURROGARE? – MUTUIONLINE
È stata la protagonista assoluta del mercato dei mutui fino alla fine dello scorso anno, àncora di salvezza per chi un mutuo l’ha acceso in tempi non proprio favorevoli: la surroga, tecnicamente portabilità del mutuo, è una procedura semplificata per trasferire il mutuo da una banca a un'altra e usufruire di condizioni migliori rispetto, per esempio, a chi avesse stipulato in un periodo precedente alla crisi e a tassi oltre il 5%. Un sollievo per il mutuatario, a cui non è richiesto nessuno sforzo se non quello di scegliere il mutuo surroga migliore, e un’occasione per la banca che subentra nel credito facendosi però carico di ogni passaggio e onere derivante dall’operazione. Nel IV trimestre del 2016 i mutui surroga occupavano il 56,8% del campione rilevato dall’Osservatorio di MutuiOnline, contro il 33,3% di nuovi mutui. A lungo il dominio delle surroghe è stato protagonista del mercato dei mutui, fenomeno rientrato solo sul finire del 2018 che ha visto prevalere nuovamente i mutui prima casa (49,2% contro 40,7% di surroghe registrate nel IV trimestre 2018). Con il 2019 l’andamento del mercato diventa progressivamente più organico, recuperando i mutui prima casa oltre la metà del campione rilevato (54,8% contro il 34,1% di surroghe). Lontano dal trattarsi di una perdita di popolarità, il motivo del calo delle surroghe è stato l’esaurirsi naturale della domanda: infatti, chi non era contento del proprio mutuo ha cambiato nel momento di grazia dei tassi di interesse, spesso scegliendo la sicurezza di un fisso e approfittando dei valori dei tassi ai minimi storici. Ma, nonostante il mercato abbia smaltito gran parte delle richieste, la surroga continua ancora a essere in auge e lo sarà probabilmente fino a quando i tassi manterranno valori così bassi. La portabilità del mutuo consente margini di risparmio anche vicini ai 100 mila euro: per esempio, su un mutuo a 20 anni di 100.000 euro del 2013, al tasso fisso del 5,57% e con una rata mensile di 830 euro, il nuovo mutuo surroga a 15 anni al tasso fisso dell’1,40% consente di pagare una rata di 647 euro mensili, con un risparmio totale di 48.098 euro. Se poi si considera lo stesso mutuo stipulato nel 2013 ma a 30 anni, allora il nuovo mutuo surroga a 20 anni al tasso fisso dell’1,5% e una rata mensile di 555 euro porta alla fine del periodo di ammortamento un risparmio di ben 89.361 euro. Un ruolo fondamentale quando si desidera portare a termine una surroga lo giocano i tempi: non a caso, la legge ha definito un periodo di 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo, durante il quale l’operazione di surroga deve perfezionarsi; se poi la causa del ritardo è imputabile alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Altro aspetto fondamentale per cui fare attenzione ai tempi concessi dall’istituto di credito è la situazione attuale dei tassi di interesse, che rappresenta un’occasione unica per ottenere condizioni eccezionali, ma che tuttavia non potranno durare troppo a lungo.
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