N°212 - Panorama di Economia Immobiliare - Maggio 2019
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
RAPPORTO SUL RESIDENZIALE – AGENZIA DELLE ENTRATE
Nel 2018 il mercato residenziale ha registrato 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010 a oggi. L’incremento delle compravendite è stato più elevato nel Nord-Est (+10,2%); seguono le Isole (+7,7%), il Centro (+6,4%), il Nord-Ovest (+5,6%) e il Sud (+3,8%). In lieve calo le compravendite di abitazioni in nuda proprietà (-0,4%), soprattutto al Sud, dove il calo è stato più marcato (-6,6%). La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%), riferiti al Nord. La superficie media dell’abitazione acquistata nel 2018 è circa 106 m2. L’Emilia Romagna è la Regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52mila scambi e una crescita dell’11,3%; seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%); l’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%), Genova (+3,6%) e Firenze (+3,9%). Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento dell’8,4% rispetto al 2017. Anche gli scambi di box e posti auto risultano in crescita con circa 336.800 transazioni e un incremento del 5,2% rispetto al 2017. Nel 2018 il numero di abitazioni locate è stato pari a 1.377.364, lo 0,3% in più rispetto allo scorso anno. Il canone annuo medio pagato per la casa nel 2018 è stato pari a circa 67 €/m2 e si conferma un canone medio annuo più elevato nei contratti di locazione agevolati per studenti (76,4 €/m2) e quello più basso nei contratti ordinari di lungo periodo (65,2 €/m2).
RAPPORTO SUL NON RESIDENZIALE – AGENZIA DELLE ENTRATE CON LA COLLABORAZIONE DI ASSILEA
Crescono le compravendite dei negozi (+4,6%) e dei capannoni (+0,6%) mentre sono in flessione quelle degli uffici (-3,7%), per un valore di scambio stimato per i tre settori pari a 15,6 miliardi di euro, in leggero calo rispetto al 2017 (-0,4%). È il quadro che emerge dai trend analizzati nel Rapporto Immobiliare dedicato agli immobili non residenziali. Il volume è stato realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con la collaborazione di Assilea, l’Associazione Italiana Leasing. I dati relativi al 2018 sulle compravendite dei negozi confermano il trend espansivo degli ultimi anni, anche se con tassi rallentati. Nel 2018 sono state registrate 29.463 transazioni, +4,6% rispetto al 2017. La quotazione media a livello nazionale è stata di 1.540 €/mq, in calo dell’1,7%, con valori che oscillano dai quasi mille €/m2 della Basilicata e della Calabria agli oltre 2mila €/mq del Lazio. Tra le grandi città, quelle con i maggiori incrementi delle compravendite sono Bologna (+31,2%), Catania (+14,0%) e Palermo (+11,0%); segno meno, invece, a Torino (-1,7%), a Roma (-3,6%) e a Genova (-11,9%). Sostanzialmente stabile nel 2018 il mercato immobiliare produttivo, che segna un leggero incremento degli scambi pari allo 0,6%, raggiungendo quota 12.120 transazioni. A livello geografico, l’unica area che chiude l’anno col segno meno è quella delle Isole, con un -38%: un dato importante ma limitato per effetto delle ridotte dimensioni del relativo mercato (meno del 4% del totale). La quotazione media dei capannoni industriali si attesta sui 484 €/mq, in calo dell’1,9%. Dopo due anni di espansione, le compravendite degli uffici subiscono una battuta di arresto, con 9.988 transazioni (-3,7%). Per acquistare un ufficio si spendono, in media, 1.366 €/mq, quotazione in calo dell’1,1% rispetto al 2017. La Liguria è l’unica regione con una quotazione media superiore a 2mila €/mq (2.025 €/mq), seguita dal Lazio (1.963 €/mq); sono cinque, invece, le regioni che presentano una quotazione media inferiore ai 1.000 €/mq (Friuli Venezia Giulia, Abruzzo, Basilicata, Calabria e Sicilia). Tra le grandi città, crescono le compravendite a Venezia (+25,9%), a Verona (20,9%), a Catania (13,2%) e a Milano (12,7%). Nel 2018 il valore di scambio stimato per i tre settori ammonta complessivamente a 15,6 miliardi di euro, in leggero calo rispetto al 2017 (-0,4%), dopo una fase positiva che durava dal 2014. In particolare, la quota del valore di scambio relativa agli uffici è pari a poco più di 3 miliardi di euro, quella dei negozi a circa 6 miliardi di euro e quella degli immobili produttivi a 6,5 miliardi di euro. Nel 2018 il leasing immobiliare non residenziale torna a crescere , infatti, dopo anni di contrazione, il leasing immobiliare segna un +9% nei contratti e un +10% in valore, il più alto degli ultimi sei anni, con oltre 4,1 miliardi di stipulato. La maggiore concentrazione in Lombardia (27%), Emilia Romagna (16%) e Veneto (14%), ma si registra una progressione a doppia cifra in Friuli Venezia Giulia, Lazio, Marche, Puglia e Sicilia. Il primo quadrimestre 2019 mostra invece un dato lievemente positivo per il solo effetto del buon andamento big ticket “da costruire” e soprattutto di una ripresa nel mese di aprile. Nel 2018 si registra una ripresa del settore “costruito” (+13% in valore) e una crescita costante nel segmento “da costruire” (+5,6% in valore). La performance migliore nei big ticket (> 2,5 milioni di euro) del segmento “costruito”, che segnano un +20,3% rispetto all’anno precedente, e nella fascia media del segmento “da costruire” (tra 0,5 e 2,5 milioni di euro), +18% sul 2017. Il leasing di immobili a uso ufficio e commerciali cresce rispettivamente del 34% e del 10%. Il valore medio degli immobili industriali, che rappresentano il 53% dello stipulato, è in lieve flessione a fronte di un aumento dell’8% dei contratti. Gli immobili da vendere sono 14.400 - Sono 5.700 gli immobili rivenienti da NPL in magazzino e 8.800 quelli da recuperare, in diminuzione rispetto ai 10.800 dell’anno precedente. Aumentano le rivendite dei beni e si riduce il delta fra quelli “rientrati” e quelli ricollocati sul mercato. La rivendita diretta a terzi raggiunge il 71%, mentre si riduce dal 14% all’1% il ricorso a fondi immobiliari. Assilea in partnership con il Gruppo Moderari presenta un nuovo strumento predittivo della valutazione dei beni, basato sull’analisi di big data e machine learning, come prima risposta per ridurre i tempi di remarketing degli NPL.
REPORT IMMOBILIARE URBANO – FIAIP
Mentre il 2018 ha visto un aumento delle compravendite del 6,6% e una diminuzione di prezzi del 2,5%, per il 2019 si prevede un incremento del 2% delle transazioni e una progressiva stabilizzazione dei prezzi. Il numero delle compravendite per il quinto anno consecutivo è aumentato e ha raggiunto i livelli del 2008; i prezzi, invece, continuano a scendere e sono tornati ai livelli del ‘97/’98. Esiste ancora un’offerta di gran lunga superiore a quella che è la domanda e questo, di conseguenza, porta a una stagnazione dei prezzi. Le tipologie di immobili più richieste sono state ancora una volta i bilocali e i trilocali, soprattutto se situati in zone centrali e semicentrali. Per quanto riguarda i prezzi, le abitazioni hanno registrato un calo del 2,5% su base annua e il segno meno ha riguardato anche negozi (-4,3%), uffici (-4,7%) e capannoni (-5,3%). In merito al residenziale delle grandi città, la ricerca evidenzia come le percentuali negative abbiano interessato Genova, -1,7%, Roma, -1,5%, e Torino, -1,1%; situazione opposta invece a Bologna, +2,7%, e Firenze, +2,3% ma l’incremento più consistente lo raggiunge Milano, +6,2%, che negli ultimi anni ha messo in atto un vero e proprio piano di riqualificazione urbana. Inoltre, quest’anno si è registrato un aumento del 20% delle compravendite intermediate dagli agenti immobiliari, poiché il momento particolare del mercato immobiliare, con le compravendite in aumento e i prezzi in calo, fa sì che i clienti necessitino dell’intervento di un professionista. Il piccolo risparmiatore è tornato a investire sull’immobile, anche se in un target piccolo, tra i 100 e i 200mila euro, che però nelle città d’arte riesce a rendere anche il 6%, perchè questo è il momento storico in cui si può acquistare a prezzi bassi. In merito alle previsioni, i primi tre mesi del 2019 sono all’insegna della stabilità, va comunque considerato che è un periodo pre-elettorale, quindi per definizione abbastanza stabile. I due driver che servono al mercato immobiliare sono la fiducia delle famiglie, che sorprendentemente è in campo positivo, e i tassi di interesse unitamente alla disponibilità delle banche a erogare mutui. Per il 2019 si prevedono un leggero aumento delle compravendite e prezzi stabili e continuerà a essere un anno favorevole per chi vuole comprare casa e investire.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: LOCAZIONI – TECNOCASA
Il mercato nazionale delle locazioni vede canoni in aumento, una riduzione dell’offerta e inquilini sempre più attenti alla qualità dell’immobile. Sono stati analizzati i contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete per individuare le principali caratteristiche di coloro che, nel II semestre del 2018, hanno affittato un’abitazione. L’analisi evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l’affitto per scelta abitativa (57%), il 33,6% del campione lo fa per motivi di lavoro e il 9,4% per motivi di studio. Rispetto a un anno fa si registra un aumento della percentuale di affitti legati agli studenti universitari, si passa infatti dal 6% del II semestre 2017 all’attuale 9,4%. Diminuisce invece la percentuale di contratti di locazione stipulati da lavoratori trasfertisti, dal 37,7% della seconda parte del 2017 si scende al 33,6% attuale; nel II semestre del 2018 le città con le percentuali più alte di contratti stipulati da lavoratori trasfertisti sono state Bologna, Milano, Roma, Firenze e Verona. A livello nazionale il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero da 4 anni più 4 (52,3%), a seguire i contratti a canone concordato che si attestano al 27,8%, in leggero aumento rispetto al II semestre del 2017 quando si fermavano al 26,5% e in costante crescita negli ultimi anni. Il taglio più affittato è il bilocale (40,7%), seguito dal trilocale con il 34,7% delle preferenze; anche nel II semestre 2017 le scelte degli inquilini si erano concentrate su bilocali e trilocali. La maggior parte degli inquilini, ben il 45% del totale, ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, si scende poi al 23% per coloro che hanno fra 35 e 44 anni, con percentuali via via più basse all’aumentare delle fasce di età. Coppie e coppie con figli rappresentano il 58,7% degli inquilini, alta comunque la percentuale di single che si attesta al 41,3%. Percentuali molto simili si registravano anche nella seconda parte del 2017.
Newsletter integrale:
Nel 2018 il mercato residenziale ha registrato 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010 a oggi. L’incremento delle compravendite è stato più elevato nel Nord-Est (+10,2%); seguono le Isole (+7,7%), il Centro (+6,4%), il Nord-Ovest (+5,6%) e il Sud (+3,8%). In lieve calo le compravendite di abitazioni in nuda proprietà (-0,4%), soprattutto al Sud, dove il calo è stato più marcato (-6,6%). La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%), riferiti al Nord. La superficie media dell’abitazione acquistata nel 2018 è circa 106 m2. L’Emilia Romagna è la Regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52mila scambi e una crescita dell’11,3%; seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%); l’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%), Genova (+3,6%) e Firenze (+3,9%). Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento dell’8,4% rispetto al 2017. Anche gli scambi di box e posti auto risultano in crescita con circa 336.800 transazioni e un incremento del 5,2% rispetto al 2017. Nel 2018 il numero di abitazioni locate è stato pari a 1.377.364, lo 0,3% in più rispetto allo scorso anno. Il canone annuo medio pagato per la casa nel 2018 è stato pari a circa 67 €/m2 e si conferma un canone medio annuo più elevato nei contratti di locazione agevolati per studenti (76,4 €/m2) e quello più basso nei contratti ordinari di lungo periodo (65,2 €/m2).
RAPPORTO SUL NON RESIDENZIALE – AGENZIA DELLE ENTRATE CON LA COLLABORAZIONE DI ASSILEA
Crescono le compravendite dei negozi (+4,6%) e dei capannoni (+0,6%) mentre sono in flessione quelle degli uffici (-3,7%), per un valore di scambio stimato per i tre settori pari a 15,6 miliardi di euro, in leggero calo rispetto al 2017 (-0,4%). È il quadro che emerge dai trend analizzati nel Rapporto Immobiliare dedicato agli immobili non residenziali. Il volume è stato realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con la collaborazione di Assilea, l’Associazione Italiana Leasing. I dati relativi al 2018 sulle compravendite dei negozi confermano il trend espansivo degli ultimi anni, anche se con tassi rallentati. Nel 2018 sono state registrate 29.463 transazioni, +4,6% rispetto al 2017. La quotazione media a livello nazionale è stata di 1.540 €/mq, in calo dell’1,7%, con valori che oscillano dai quasi mille €/m2 della Basilicata e della Calabria agli oltre 2mila €/mq del Lazio. Tra le grandi città, quelle con i maggiori incrementi delle compravendite sono Bologna (+31,2%), Catania (+14,0%) e Palermo (+11,0%); segno meno, invece, a Torino (-1,7%), a Roma (-3,6%) e a Genova (-11,9%). Sostanzialmente stabile nel 2018 il mercato immobiliare produttivo, che segna un leggero incremento degli scambi pari allo 0,6%, raggiungendo quota 12.120 transazioni. A livello geografico, l’unica area che chiude l’anno col segno meno è quella delle Isole, con un -38%: un dato importante ma limitato per effetto delle ridotte dimensioni del relativo mercato (meno del 4% del totale). La quotazione media dei capannoni industriali si attesta sui 484 €/mq, in calo dell’1,9%. Dopo due anni di espansione, le compravendite degli uffici subiscono una battuta di arresto, con 9.988 transazioni (-3,7%). Per acquistare un ufficio si spendono, in media, 1.366 €/mq, quotazione in calo dell’1,1% rispetto al 2017. La Liguria è l’unica regione con una quotazione media superiore a 2mila €/mq (2.025 €/mq), seguita dal Lazio (1.963 €/mq); sono cinque, invece, le regioni che presentano una quotazione media inferiore ai 1.000 €/mq (Friuli Venezia Giulia, Abruzzo, Basilicata, Calabria e Sicilia). Tra le grandi città, crescono le compravendite a Venezia (+25,9%), a Verona (20,9%), a Catania (13,2%) e a Milano (12,7%). Nel 2018 il valore di scambio stimato per i tre settori ammonta complessivamente a 15,6 miliardi di euro, in leggero calo rispetto al 2017 (-0,4%), dopo una fase positiva che durava dal 2014. In particolare, la quota del valore di scambio relativa agli uffici è pari a poco più di 3 miliardi di euro, quella dei negozi a circa 6 miliardi di euro e quella degli immobili produttivi a 6,5 miliardi di euro. Nel 2018 il leasing immobiliare non residenziale torna a crescere , infatti, dopo anni di contrazione, il leasing immobiliare segna un +9% nei contratti e un +10% in valore, il più alto degli ultimi sei anni, con oltre 4,1 miliardi di stipulato. La maggiore concentrazione in Lombardia (27%), Emilia Romagna (16%) e Veneto (14%), ma si registra una progressione a doppia cifra in Friuli Venezia Giulia, Lazio, Marche, Puglia e Sicilia. Il primo quadrimestre 2019 mostra invece un dato lievemente positivo per il solo effetto del buon andamento big ticket “da costruire” e soprattutto di una ripresa nel mese di aprile. Nel 2018 si registra una ripresa del settore “costruito” (+13% in valore) e una crescita costante nel segmento “da costruire” (+5,6% in valore). La performance migliore nei big ticket (> 2,5 milioni di euro) del segmento “costruito”, che segnano un +20,3% rispetto all’anno precedente, e nella fascia media del segmento “da costruire” (tra 0,5 e 2,5 milioni di euro), +18% sul 2017. Il leasing di immobili a uso ufficio e commerciali cresce rispettivamente del 34% e del 10%. Il valore medio degli immobili industriali, che rappresentano il 53% dello stipulato, è in lieve flessione a fronte di un aumento dell’8% dei contratti. Gli immobili da vendere sono 14.400 - Sono 5.700 gli immobili rivenienti da NPL in magazzino e 8.800 quelli da recuperare, in diminuzione rispetto ai 10.800 dell’anno precedente. Aumentano le rivendite dei beni e si riduce il delta fra quelli “rientrati” e quelli ricollocati sul mercato. La rivendita diretta a terzi raggiunge il 71%, mentre si riduce dal 14% all’1% il ricorso a fondi immobiliari. Assilea in partnership con il Gruppo Moderari presenta un nuovo strumento predittivo della valutazione dei beni, basato sull’analisi di big data e machine learning, come prima risposta per ridurre i tempi di remarketing degli NPL.
REPORT IMMOBILIARE URBANO – FIAIP
Mentre il 2018 ha visto un aumento delle compravendite del 6,6% e una diminuzione di prezzi del 2,5%, per il 2019 si prevede un incremento del 2% delle transazioni e una progressiva stabilizzazione dei prezzi. Il numero delle compravendite per il quinto anno consecutivo è aumentato e ha raggiunto i livelli del 2008; i prezzi, invece, continuano a scendere e sono tornati ai livelli del ‘97/’98. Esiste ancora un’offerta di gran lunga superiore a quella che è la domanda e questo, di conseguenza, porta a una stagnazione dei prezzi. Le tipologie di immobili più richieste sono state ancora una volta i bilocali e i trilocali, soprattutto se situati in zone centrali e semicentrali. Per quanto riguarda i prezzi, le abitazioni hanno registrato un calo del 2,5% su base annua e il segno meno ha riguardato anche negozi (-4,3%), uffici (-4,7%) e capannoni (-5,3%). In merito al residenziale delle grandi città, la ricerca evidenzia come le percentuali negative abbiano interessato Genova, -1,7%, Roma, -1,5%, e Torino, -1,1%; situazione opposta invece a Bologna, +2,7%, e Firenze, +2,3% ma l’incremento più consistente lo raggiunge Milano, +6,2%, che negli ultimi anni ha messo in atto un vero e proprio piano di riqualificazione urbana. Inoltre, quest’anno si è registrato un aumento del 20% delle compravendite intermediate dagli agenti immobiliari, poiché il momento particolare del mercato immobiliare, con le compravendite in aumento e i prezzi in calo, fa sì che i clienti necessitino dell’intervento di un professionista. Il piccolo risparmiatore è tornato a investire sull’immobile, anche se in un target piccolo, tra i 100 e i 200mila euro, che però nelle città d’arte riesce a rendere anche il 6%, perchè questo è il momento storico in cui si può acquistare a prezzi bassi. In merito alle previsioni, i primi tre mesi del 2019 sono all’insegna della stabilità, va comunque considerato che è un periodo pre-elettorale, quindi per definizione abbastanza stabile. I due driver che servono al mercato immobiliare sono la fiducia delle famiglie, che sorprendentemente è in campo positivo, e i tassi di interesse unitamente alla disponibilità delle banche a erogare mutui. Per il 2019 si prevedono un leggero aumento delle compravendite e prezzi stabili e continuerà a essere un anno favorevole per chi vuole comprare casa e investire.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: LOCAZIONI – TECNOCASA
Il mercato nazionale delle locazioni vede canoni in aumento, una riduzione dell’offerta e inquilini sempre più attenti alla qualità dell’immobile. Sono stati analizzati i contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete per individuare le principali caratteristiche di coloro che, nel II semestre del 2018, hanno affittato un’abitazione. L’analisi evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l’affitto per scelta abitativa (57%), il 33,6% del campione lo fa per motivi di lavoro e il 9,4% per motivi di studio. Rispetto a un anno fa si registra un aumento della percentuale di affitti legati agli studenti universitari, si passa infatti dal 6% del II semestre 2017 all’attuale 9,4%. Diminuisce invece la percentuale di contratti di locazione stipulati da lavoratori trasfertisti, dal 37,7% della seconda parte del 2017 si scende al 33,6% attuale; nel II semestre del 2018 le città con le percentuali più alte di contratti stipulati da lavoratori trasfertisti sono state Bologna, Milano, Roma, Firenze e Verona. A livello nazionale il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero da 4 anni più 4 (52,3%), a seguire i contratti a canone concordato che si attestano al 27,8%, in leggero aumento rispetto al II semestre del 2017 quando si fermavano al 26,5% e in costante crescita negli ultimi anni. Il taglio più affittato è il bilocale (40,7%), seguito dal trilocale con il 34,7% delle preferenze; anche nel II semestre 2017 le scelte degli inquilini si erano concentrate su bilocali e trilocali. La maggior parte degli inquilini, ben il 45% del totale, ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, si scende poi al 23% per coloro che hanno fra 35 e 44 anni, con percentuali via via più basse all’aumentare delle fasce di età. Coppie e coppie con figli rappresentano il 58,7% degli inquilini, alta comunque la percentuale di single che si attesta al 41,3%. Percentuali molto simili si registravano anche nella seconda parte del 2017.
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