N°213 - Panorama di Economia Immobiliare - Giugno 2019
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
RAPPORTO MERCATO RESIDENZIALE: I TRIMESTRE 2019 – AGENZIA DELLE ENTRATE (OMI)
Nel complesso emerge che, anche in questo trimestre, le compravendite di abitazioni aumentano rispetto allo stesso trimestre del 2018, proseguendo una crescita che non si arresta dal 2014 e tutte le aree territoriali mostrano un saldo positivo più o meno marcato, comprese le principali città. La tendenza espansiva dei volumi di compravendite nel settore residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche in questo I trimestre del 2019, con un tasso tendenziale di +8,8%, leggermente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente (+9,3%); anche il dato destagionalizzato del Ntn risulta in crescita, confermandosi il più alto dell’intera serie storica (2011-2019). Disaggregando per aree territoriali, il Nord-Est e il Centro si confermano le due con il più alto tasso di crescita delle compravendite, per quanto in leggero rallentamento rispetto alla rilevazione precedente (uniche due con tassi in doppia cifra, rispettivamente +11,8% e +10,7%); molto significativo anche il tasso registrato nel Nord-Ovest (+9,6%), dove si concentra quasi il 35% del mercato nazionale, mentre tassi assai inferiori si sono avuti nel Sud (+4,8%) e nelle Isole (+3,3%). Comuni capoluogo e Comuni non capoluogo presentano un tasso di crescita sostanzialmente analogo (rispettivamente +8,7% e +8,9%); differenze apprezzabili si riscontrano soltanto al Sud, dove peraltro si ha l’unico tasso negativo a livello di macroarea (-0,4% nei capoluoghi). In termini di superficie si rileva un andamento differenziato tra il Centro-Nord (le tre macroaree hanno tutte tassi negativi compresi tra -0,2% e -0,9%) e Sud e Isole (rispettivamente +1,3% e +1,7%); ne risulta una superficie media a livello nazionale sostanzialmente stabile (-0,1 mq). Se i dati nazionali mostrano differenze limitate tra le differenti classi di superficie (tassi compresi tra +8,6% e +9,3%), la disaggregazione territoriale esprime una dinamica assai differenziata tra il Centro-Nord, in cui l’espansione interessa soprattutto le classi di minore dimensione, e le macroaree Sud e Isole, in cui l’espansione si concentra in gran parte nelle classi dimensionali medio alte (da 85 mq in su). I dati relativi alle otto principali città italiane mostra dinamiche abbastanza differenziate: i due mercati più significativi, Roma e Milano (con Ntn rispettivamente pari a 7.921 e 6.119 unità), hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%); Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); le altre quattro città analizzate presentano variazioni più contenute, in due casi di segno negativo (Firenze e Napoli). Anche nelle otto città, a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, si conferma, come evidenziato nell’analisi su scala nazionale, il leggero rallentamento avuto in questo I trimestre 2019. In termini di superficie compravenduta, l’unica città con tasso negativo è stata Firenze (-5,9%), mentre i tassi positivi più rilevanti si sono avuti a Genova (+15,2%) e a Roma (+11,5%): relativamente alla superficie media si registra una leggera tendenza di segno negativo, con cinque citta in calo (tasso più rilevante a Bologna, -4,4%), mentre tre città mostrano un incremento (con tassi significativi a Napoli, +4,5%, e Palermo, +3,6%). Dall’analisi disaggregata in classi dimensionali si registra un’espansione più solida delle classi di livello intermedio – e quella tra gli 85 e i 115 mq in particolare è l’unica caratterizzata da tassi positivi in tutte le otto città).
RAPPORTO DATI STATISTICI NOTARILI 2018 – CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO
È stato pubblicato il nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili relativo alle compravendite di beni mobili e immobili, mutui, donazioni, imprese e società nell’anno 2018 che confronta l’andamento del II e I semestre 2018. Sono in crescita i dati del settore immobiliare nel II semestre 2018: infatti, aumentano del 3,75% le compravendite di immobili di qualsiasi genere (920.513 le compravendite totali del 2018 comprensive di terreni, nuda proprietà, usufrutto, etc.) e del 4,24% rispetto al I semestre 2018 le compravendite di fabbricati (696.808 le compravendite di fabbricati totali nel 2018). È in aumento anche il valore medio delle cessioni di fabbricati che passano da 118.330 euro del I semestre 2018 a 121.820 euro nel II semestre (nel 2017 il valore medio di vendita era pari a 126.000 euro). Anche per il II semestre 2018 le maggiori compravendite di beni immobili si registrano al Nord e la Regione nella quale vengono scambiati più immobili rimane la Lombardia, con 91.570 immobili scambiati nel II semestre, pari al 19,54% dell’intero territorio nazionale, con un aumento del +2,11% rispetto al I semestre. La Regione che nel II semestre ha fatto registrare il maggiore aumento (+12,74%), rispetto al I semestre è il Trentino Alto Adige, ma si segnala in particolare un aumento a doppia cifra anche per Marche e Molise. Invece, Liguria, Campania e Puglia fanno registrare un dato negativo tra I e II semestre 2018 tra l’1% e il 2%. Continua il trend positivo dell’Abruzzo con un +7,13% rispetto al I semestre (unica Regione dove le compravendite nel 2017 hanno avuto un calo del -4,56% rispetto al 2016), che ha fatto registrare un +10,21%, tra il I semestre 2017 e il I semestre 2018, segno che probabilmente gli effetti negativi del sisma sull’economia si sono finalmente attenuati. L’acquisto dell’immobile è ripartito in misura uguale tra uomini e donne, gli acquirenti sono maggiormente nella fascia 18-35 anni (27,22%), mentre a vendere sono per lo più le persone nella fascia 56-65 anni (24,25%). Si conferma il picco delle compravendite nei mesi di luglio e dicembre. Oltre la metà degli immobili abitativi in Italia viene acquistata con le agevolazioni prima casa: nel II semestre 2018 su 292.583 fabbricati abitativi per 179.012 è stata chiesta l’agevolazione prima casa, confermando il trend degli anni precedenti. La prima casa viene maggiormente richiesta nella fascia di età 18-35, mentre vi è sostanzialmente parità nell’acquisto tra uomini e donne. Nel settore immobiliare le compravendite effettuate da imprese continuano a pesare intorno al 10% sul totale ma nel II semestre 2018 si evidenza una crescita rispettivamente del 18,64% e del 16,33% delle compravendite di prima e seconda casa da imprese. Con riferimento ai terreni, nel II semestre 2018, continuano ad avere un maggiore mercato i terreni agricoli, che hanno costituito il 12,62% delle vendite contro il 3,10% dei terreni edificabili, anche se questi ultimi hanno fatto registrare un aumento del +4,95% ma una riduzione del prezzo da 54.655 euro a 50.237 euro tra il I e il II semestre. Con riferimento alla compravendita di beni mobili nel II semestre 2018, rispetto al I semestre 2018, vi è stato un aumento del 5,08% (130.275 gli atti di compravendita totali di beni mobili nel 2018). Inoltre, si segnala un +12,41% delle cessioni di azioni e quote di società, passate da 36.911 (del I semestre), a 41.492 (del II semestre) ma una diminuzione del 4,59% delle cessioni di aziende, passate da 18.419 aziende vendute nel I semestre a 17.574 nel II semestre. La donazione da sempre è considerata un mezzo per operare sistemazioni familiari e anticipare il passaggio generazionale della ricchezza: da questo punto di vista va evidenziato che il dato delle donazioni di aziende e di quote e azioni è comprensivo di quelle effettuate nell’ambito di patti di famiglia. Nelle donazioni mobiliari crescono, anche in relazione al I semestre, le donazioni di denaro che costituiscono il 40% del totale (12.349 nel 2018), a conferma della maggiore trasparenza, richiesta anche a fini fiscali, nelle movimentazioni di denaro. Rimane residuale il ricorso a donazioni di titoli e obbligazioni, probabilmente a causa del diverso trattamento fiscale delle donazioni di titoli di stato (ora soggette a tassazione al pari di qualsiasi altra obbligazione), rispetto al loro trasferimento in sede di successione (completamente esente da imposta anche oltre la franchigia), il che rende inutilmente dispendioso il trasferimento in vita di tali beni. Aumentano sensibilmente nel II semestre le donazioni di quote e azioni, che costituiscono su base annua il 38,46% del totale delle donazioni di beni mobili (11.871 nel 2018), mentre le donazioni di azienda – pur subendo un incremento – sono più stabili tra i due semestri e costituiscono l’11,12% del totale. Da segnalare nelle donazioni di quote e azioni il ricorso alla donazione della sola nuda proprietà che riguarda su base annua il 4,38 % di tutte le donazioni e anch’esse nel raffronto tra i due semestri subiscono un incremento nella seconda parte dell’anno. Dal punto di vista territoriale le donazioni mobiliari si concentrano al Nord. Nelle donazioni mobiliari di beni produttivi (aziende, azioni e quote), particolarmente evidente è il dato di genere che vede prevalenti, sia come donanti che come donatari, gli uomini. Nelle donazioni immobiliari l’oggetto di gran lunga più ricorrente è l’abitazione o il fabbricato in genere (capannoni, negozi, etc.), che costituiscono il 53% del totale (72.525 nel 2018). Stabile il numero di donazioni che si riferiscono anche ai terreni agricoli (circa il 14% e pari 19.185 nel 2018), così come rimane molto diffusa la donazione della sola nuda proprietà, utilizzata come strumento di pianificazione familiare grazie anche al fatto che nessun carico fiscale grava sul donatario. Nessuna novità nella distribuzione territoriale che vede concentrarsi al Sud quasi il 50% delle donazioni di immobili. Poche le differenze di genere nelle donazioni immobiliari: una curiosità consiste nel fatto che quando si dona un diritto parziario (nuda proprietà o usufrutto), le donne prevalgono, mentre spicca la prevalenza maschile nelle donazioni di terreni agricoli e, in modo minore ma comunque con una prevalenza dei maschi, in quelle di terreni edificabili. Chiude questa parte del rapporto l’indagine fiscale su chi e a che età richiede l’agevolazione per l’acquisto della prima casa in sede di donazione: nessuno scostamento di rilievo tra I e II semestre ma emerge evidente dal rapporto che le donne che chiedono queste agevolazioni in sede di donazione sono prevalenti, di poco quando ricevono la piena proprietà dell’immobile e in maniera evidente quando viene loro donato l’usufrutto. Le fasce d’età in cui viene maggiormente richiesta l'agevolazione sono pressoché stabili nelle diverse tipologie ma, se si guarda in particolare alla donazione dell’usufrutto, l’età si alza e chi la chiede ha da 46 a 55 anni per il 20,64%, da 56 a 65 anni per il 17,24%, da 66 a 75 anni per il 15,99% e da 76 a 99 anni per il 10,77%.
IL MERCATO DELLE LOCAZIONI NELLE CITTÀ ITALIANE – BANCA D’ITALIA
Sulla base di regressioni edoniche, ossia che tengono conto dell’impatto delle caratteristiche delle singole abitazioni sul costo degli affitti, nei Comuni capoluogo di Provincia i canoni per metro quadro sarebbero cresciuti dell’1,6% nel 2017 e avrebbero accelerato al 2,2% nel 2018. Il diverso andamento dei canoni medi al metro quadro direttamente rilevati dalle inserzioni, aumentati nell’ultimo anno del 3,3%, segnala che è in atto una ricomposizione dell’offerta in favore delle abitazioni di minori dimensioni, arredate e in un migliore stato di conservazione; infatti, a queste caratteristiche si associano più elevati canoni di locazione al metro quadro poiché, in un contesto di prolungata flessione dei prezzi di vendita, il rialzo dei canoni di locazione ha comportato un aumento del saggio di rendimento delle abitazioni. La crescita dei canoni di affitto potrebbe risentire della recente diffusione dei cosiddetti affitti brevi, che possono comportare una riduzione dell’offerta nel mercato della locazione di lungo periodo. Le dinamiche eterogenee tra il mercato della proprietà e quello della locazione potrebbero essere indotte da una minore attrattività o accessibilità della proprietà immobiliare nell’attuale fase ciclica, soprattutto in alcune fasce della popolazione: secondo l’Ibf, l’incidenza di affittuari tra le coorti più giovani mostra un graduale rialzo, da circa il 31% nel 2006 al 37% nel 2016.
L’ANALISI NELLE ZONE CENTRALI, SEMICENTRALI E PERIFERICHE DELLE GRANDI CITTÀ – TECNOCASA
In questo momento il mercato immobiliare è appetibile per chi volesse investire: le quotazioni si sono ormai stabilizzate (anche se, in alcune grandi città, sono in ripresa) e i canoni di locazione sono in aumento. Questo ha determinato rendimenti annui lordi intorno al 4,9%, decisamente appetibili per gli investitori che hanno rappresentato una fetta pari al 18,4% del totale delle compravendite realizzate dalle agenzie affiliate al Gruppo. Suddividendo le grandi città in zone centrali, semicentrali e periferiche si nota che i rendimenti sono più contenuti nelle zone centrali, per via dei prezzi decisamente più elevati, e crescono nelle zone periferiche dove i prezzi sono più contenuti; non si dimentichi, infatti, che la crisi di mercato ha penalizzato soprattutto gli immobili di queste zone. Mediamente le zone centrali delle grandi città rendono intorno al 4,3% annuo lordo, quelle semicentrali il 4,9% e le periferiche arrivano al 5,2%. Questi valori possono poi essere decisamente superati in alcuni quartieri; invece, in città come Bologna e Genova le periferie hanno rendimenti più contenuti perché comprendono quartieri con case signorili; discorso simile per le zone semicentrali di Napoli. Si consideriamo inoltre che l’investitore guarda anche alla rivalutazione dell’immobile nel futuro, altro aspetto che guida la scelta del dove e su cosa investire. Le prospettive sulla ripresa dei prezzi sono moderatamente rosee e questo depone a favore dell’investimento sul mattone.
12° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2019 – NOMISMA
Sul fronte locativo, il valore totale di mercato generato si attesta nell’ordine di 7,78 miliardi di euro, in aumento dell’1,6% rispetto all’anno precedente. Per i prossimi 12 mesi si rilevano 1,9 milioni di famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, per un valore complessivo potenziale di circa 11 miliardi di euro. L’opzione definitiva affitto vede un deciso calo dall’85,8% del 2018 al 58% del 2019, mentre aumenta decisamente l’affitto temporaneo per un altro familiare (21,1% rispetto al 5,6%) e l’affitto come casa per le vacanze (15,4% rispetto al 9,6%), reso possibile dal trend positivo del settore turistico. La domanda si presenta eterogenea: da famiglie con 3 percettori di reddito e un’entrata netta mensile di 2.400 – 3.500 euro, a nuclei che dichiarano di non avere percettori di reddito. L’entità dell’interesse conferma la rilevanza attuale e prospettica di questo segmento di mercato che può vantare una domanda in crescita nonché attenta alla qualità del prodotto offerto e alla tipologia di servizi dedicati.
Newsletter integrale:
Nel complesso emerge che, anche in questo trimestre, le compravendite di abitazioni aumentano rispetto allo stesso trimestre del 2018, proseguendo una crescita che non si arresta dal 2014 e tutte le aree territoriali mostrano un saldo positivo più o meno marcato, comprese le principali città. La tendenza espansiva dei volumi di compravendite nel settore residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche in questo I trimestre del 2019, con un tasso tendenziale di +8,8%, leggermente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente (+9,3%); anche il dato destagionalizzato del Ntn risulta in crescita, confermandosi il più alto dell’intera serie storica (2011-2019). Disaggregando per aree territoriali, il Nord-Est e il Centro si confermano le due con il più alto tasso di crescita delle compravendite, per quanto in leggero rallentamento rispetto alla rilevazione precedente (uniche due con tassi in doppia cifra, rispettivamente +11,8% e +10,7%); molto significativo anche il tasso registrato nel Nord-Ovest (+9,6%), dove si concentra quasi il 35% del mercato nazionale, mentre tassi assai inferiori si sono avuti nel Sud (+4,8%) e nelle Isole (+3,3%). Comuni capoluogo e Comuni non capoluogo presentano un tasso di crescita sostanzialmente analogo (rispettivamente +8,7% e +8,9%); differenze apprezzabili si riscontrano soltanto al Sud, dove peraltro si ha l’unico tasso negativo a livello di macroarea (-0,4% nei capoluoghi). In termini di superficie si rileva un andamento differenziato tra il Centro-Nord (le tre macroaree hanno tutte tassi negativi compresi tra -0,2% e -0,9%) e Sud e Isole (rispettivamente +1,3% e +1,7%); ne risulta una superficie media a livello nazionale sostanzialmente stabile (-0,1 mq). Se i dati nazionali mostrano differenze limitate tra le differenti classi di superficie (tassi compresi tra +8,6% e +9,3%), la disaggregazione territoriale esprime una dinamica assai differenziata tra il Centro-Nord, in cui l’espansione interessa soprattutto le classi di minore dimensione, e le macroaree Sud e Isole, in cui l’espansione si concentra in gran parte nelle classi dimensionali medio alte (da 85 mq in su). I dati relativi alle otto principali città italiane mostra dinamiche abbastanza differenziate: i due mercati più significativi, Roma e Milano (con Ntn rispettivamente pari a 7.921 e 6.119 unità), hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%); Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); le altre quattro città analizzate presentano variazioni più contenute, in due casi di segno negativo (Firenze e Napoli). Anche nelle otto città, a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, si conferma, come evidenziato nell’analisi su scala nazionale, il leggero rallentamento avuto in questo I trimestre 2019. In termini di superficie compravenduta, l’unica città con tasso negativo è stata Firenze (-5,9%), mentre i tassi positivi più rilevanti si sono avuti a Genova (+15,2%) e a Roma (+11,5%): relativamente alla superficie media si registra una leggera tendenza di segno negativo, con cinque citta in calo (tasso più rilevante a Bologna, -4,4%), mentre tre città mostrano un incremento (con tassi significativi a Napoli, +4,5%, e Palermo, +3,6%). Dall’analisi disaggregata in classi dimensionali si registra un’espansione più solida delle classi di livello intermedio – e quella tra gli 85 e i 115 mq in particolare è l’unica caratterizzata da tassi positivi in tutte le otto città).
RAPPORTO DATI STATISTICI NOTARILI 2018 – CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO
È stato pubblicato il nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili relativo alle compravendite di beni mobili e immobili, mutui, donazioni, imprese e società nell’anno 2018 che confronta l’andamento del II e I semestre 2018. Sono in crescita i dati del settore immobiliare nel II semestre 2018: infatti, aumentano del 3,75% le compravendite di immobili di qualsiasi genere (920.513 le compravendite totali del 2018 comprensive di terreni, nuda proprietà, usufrutto, etc.) e del 4,24% rispetto al I semestre 2018 le compravendite di fabbricati (696.808 le compravendite di fabbricati totali nel 2018). È in aumento anche il valore medio delle cessioni di fabbricati che passano da 118.330 euro del I semestre 2018 a 121.820 euro nel II semestre (nel 2017 il valore medio di vendita era pari a 126.000 euro). Anche per il II semestre 2018 le maggiori compravendite di beni immobili si registrano al Nord e la Regione nella quale vengono scambiati più immobili rimane la Lombardia, con 91.570 immobili scambiati nel II semestre, pari al 19,54% dell’intero territorio nazionale, con un aumento del +2,11% rispetto al I semestre. La Regione che nel II semestre ha fatto registrare il maggiore aumento (+12,74%), rispetto al I semestre è il Trentino Alto Adige, ma si segnala in particolare un aumento a doppia cifra anche per Marche e Molise. Invece, Liguria, Campania e Puglia fanno registrare un dato negativo tra I e II semestre 2018 tra l’1% e il 2%. Continua il trend positivo dell’Abruzzo con un +7,13% rispetto al I semestre (unica Regione dove le compravendite nel 2017 hanno avuto un calo del -4,56% rispetto al 2016), che ha fatto registrare un +10,21%, tra il I semestre 2017 e il I semestre 2018, segno che probabilmente gli effetti negativi del sisma sull’economia si sono finalmente attenuati. L’acquisto dell’immobile è ripartito in misura uguale tra uomini e donne, gli acquirenti sono maggiormente nella fascia 18-35 anni (27,22%), mentre a vendere sono per lo più le persone nella fascia 56-65 anni (24,25%). Si conferma il picco delle compravendite nei mesi di luglio e dicembre. Oltre la metà degli immobili abitativi in Italia viene acquistata con le agevolazioni prima casa: nel II semestre 2018 su 292.583 fabbricati abitativi per 179.012 è stata chiesta l’agevolazione prima casa, confermando il trend degli anni precedenti. La prima casa viene maggiormente richiesta nella fascia di età 18-35, mentre vi è sostanzialmente parità nell’acquisto tra uomini e donne. Nel settore immobiliare le compravendite effettuate da imprese continuano a pesare intorno al 10% sul totale ma nel II semestre 2018 si evidenza una crescita rispettivamente del 18,64% e del 16,33% delle compravendite di prima e seconda casa da imprese. Con riferimento ai terreni, nel II semestre 2018, continuano ad avere un maggiore mercato i terreni agricoli, che hanno costituito il 12,62% delle vendite contro il 3,10% dei terreni edificabili, anche se questi ultimi hanno fatto registrare un aumento del +4,95% ma una riduzione del prezzo da 54.655 euro a 50.237 euro tra il I e il II semestre. Con riferimento alla compravendita di beni mobili nel II semestre 2018, rispetto al I semestre 2018, vi è stato un aumento del 5,08% (130.275 gli atti di compravendita totali di beni mobili nel 2018). Inoltre, si segnala un +12,41% delle cessioni di azioni e quote di società, passate da 36.911 (del I semestre), a 41.492 (del II semestre) ma una diminuzione del 4,59% delle cessioni di aziende, passate da 18.419 aziende vendute nel I semestre a 17.574 nel II semestre. La donazione da sempre è considerata un mezzo per operare sistemazioni familiari e anticipare il passaggio generazionale della ricchezza: da questo punto di vista va evidenziato che il dato delle donazioni di aziende e di quote e azioni è comprensivo di quelle effettuate nell’ambito di patti di famiglia. Nelle donazioni mobiliari crescono, anche in relazione al I semestre, le donazioni di denaro che costituiscono il 40% del totale (12.349 nel 2018), a conferma della maggiore trasparenza, richiesta anche a fini fiscali, nelle movimentazioni di denaro. Rimane residuale il ricorso a donazioni di titoli e obbligazioni, probabilmente a causa del diverso trattamento fiscale delle donazioni di titoli di stato (ora soggette a tassazione al pari di qualsiasi altra obbligazione), rispetto al loro trasferimento in sede di successione (completamente esente da imposta anche oltre la franchigia), il che rende inutilmente dispendioso il trasferimento in vita di tali beni. Aumentano sensibilmente nel II semestre le donazioni di quote e azioni, che costituiscono su base annua il 38,46% del totale delle donazioni di beni mobili (11.871 nel 2018), mentre le donazioni di azienda – pur subendo un incremento – sono più stabili tra i due semestri e costituiscono l’11,12% del totale. Da segnalare nelle donazioni di quote e azioni il ricorso alla donazione della sola nuda proprietà che riguarda su base annua il 4,38 % di tutte le donazioni e anch’esse nel raffronto tra i due semestri subiscono un incremento nella seconda parte dell’anno. Dal punto di vista territoriale le donazioni mobiliari si concentrano al Nord. Nelle donazioni mobiliari di beni produttivi (aziende, azioni e quote), particolarmente evidente è il dato di genere che vede prevalenti, sia come donanti che come donatari, gli uomini. Nelle donazioni immobiliari l’oggetto di gran lunga più ricorrente è l’abitazione o il fabbricato in genere (capannoni, negozi, etc.), che costituiscono il 53% del totale (72.525 nel 2018). Stabile il numero di donazioni che si riferiscono anche ai terreni agricoli (circa il 14% e pari 19.185 nel 2018), così come rimane molto diffusa la donazione della sola nuda proprietà, utilizzata come strumento di pianificazione familiare grazie anche al fatto che nessun carico fiscale grava sul donatario. Nessuna novità nella distribuzione territoriale che vede concentrarsi al Sud quasi il 50% delle donazioni di immobili. Poche le differenze di genere nelle donazioni immobiliari: una curiosità consiste nel fatto che quando si dona un diritto parziario (nuda proprietà o usufrutto), le donne prevalgono, mentre spicca la prevalenza maschile nelle donazioni di terreni agricoli e, in modo minore ma comunque con una prevalenza dei maschi, in quelle di terreni edificabili. Chiude questa parte del rapporto l’indagine fiscale su chi e a che età richiede l’agevolazione per l’acquisto della prima casa in sede di donazione: nessuno scostamento di rilievo tra I e II semestre ma emerge evidente dal rapporto che le donne che chiedono queste agevolazioni in sede di donazione sono prevalenti, di poco quando ricevono la piena proprietà dell’immobile e in maniera evidente quando viene loro donato l’usufrutto. Le fasce d’età in cui viene maggiormente richiesta l'agevolazione sono pressoché stabili nelle diverse tipologie ma, se si guarda in particolare alla donazione dell’usufrutto, l’età si alza e chi la chiede ha da 46 a 55 anni per il 20,64%, da 56 a 65 anni per il 17,24%, da 66 a 75 anni per il 15,99% e da 76 a 99 anni per il 10,77%.
IL MERCATO DELLE LOCAZIONI NELLE CITTÀ ITALIANE – BANCA D’ITALIA
Sulla base di regressioni edoniche, ossia che tengono conto dell’impatto delle caratteristiche delle singole abitazioni sul costo degli affitti, nei Comuni capoluogo di Provincia i canoni per metro quadro sarebbero cresciuti dell’1,6% nel 2017 e avrebbero accelerato al 2,2% nel 2018. Il diverso andamento dei canoni medi al metro quadro direttamente rilevati dalle inserzioni, aumentati nell’ultimo anno del 3,3%, segnala che è in atto una ricomposizione dell’offerta in favore delle abitazioni di minori dimensioni, arredate e in un migliore stato di conservazione; infatti, a queste caratteristiche si associano più elevati canoni di locazione al metro quadro poiché, in un contesto di prolungata flessione dei prezzi di vendita, il rialzo dei canoni di locazione ha comportato un aumento del saggio di rendimento delle abitazioni. La crescita dei canoni di affitto potrebbe risentire della recente diffusione dei cosiddetti affitti brevi, che possono comportare una riduzione dell’offerta nel mercato della locazione di lungo periodo. Le dinamiche eterogenee tra il mercato della proprietà e quello della locazione potrebbero essere indotte da una minore attrattività o accessibilità della proprietà immobiliare nell’attuale fase ciclica, soprattutto in alcune fasce della popolazione: secondo l’Ibf, l’incidenza di affittuari tra le coorti più giovani mostra un graduale rialzo, da circa il 31% nel 2006 al 37% nel 2016.
L’ANALISI NELLE ZONE CENTRALI, SEMICENTRALI E PERIFERICHE DELLE GRANDI CITTÀ – TECNOCASA
In questo momento il mercato immobiliare è appetibile per chi volesse investire: le quotazioni si sono ormai stabilizzate (anche se, in alcune grandi città, sono in ripresa) e i canoni di locazione sono in aumento. Questo ha determinato rendimenti annui lordi intorno al 4,9%, decisamente appetibili per gli investitori che hanno rappresentato una fetta pari al 18,4% del totale delle compravendite realizzate dalle agenzie affiliate al Gruppo. Suddividendo le grandi città in zone centrali, semicentrali e periferiche si nota che i rendimenti sono più contenuti nelle zone centrali, per via dei prezzi decisamente più elevati, e crescono nelle zone periferiche dove i prezzi sono più contenuti; non si dimentichi, infatti, che la crisi di mercato ha penalizzato soprattutto gli immobili di queste zone. Mediamente le zone centrali delle grandi città rendono intorno al 4,3% annuo lordo, quelle semicentrali il 4,9% e le periferiche arrivano al 5,2%. Questi valori possono poi essere decisamente superati in alcuni quartieri; invece, in città come Bologna e Genova le periferie hanno rendimenti più contenuti perché comprendono quartieri con case signorili; discorso simile per le zone semicentrali di Napoli. Si consideriamo inoltre che l’investitore guarda anche alla rivalutazione dell’immobile nel futuro, altro aspetto che guida la scelta del dove e su cosa investire. Le prospettive sulla ripresa dei prezzi sono moderatamente rosee e questo depone a favore dell’investimento sul mattone.
12° RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2019 – NOMISMA
Sul fronte locativo, il valore totale di mercato generato si attesta nell’ordine di 7,78 miliardi di euro, in aumento dell’1,6% rispetto all’anno precedente. Per i prossimi 12 mesi si rilevano 1,9 milioni di famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, per un valore complessivo potenziale di circa 11 miliardi di euro. L’opzione definitiva affitto vede un deciso calo dall’85,8% del 2018 al 58% del 2019, mentre aumenta decisamente l’affitto temporaneo per un altro familiare (21,1% rispetto al 5,6%) e l’affitto come casa per le vacanze (15,4% rispetto al 9,6%), reso possibile dal trend positivo del settore turistico. La domanda si presenta eterogenea: da famiglie con 3 percettori di reddito e un’entrata netta mensile di 2.400 – 3.500 euro, a nuclei che dichiarano di non avere percettori di reddito. L’entità dell’interesse conferma la rilevanza attuale e prospettica di questo segmento di mercato che può vantare una domanda in crescita nonché attenta alla qualità del prodotto offerto e alla tipologia di servizi dedicati.
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