N°215 - Panorama di Economia Immobiliare - Luglio 2019
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
PREZZI DELLE ABITAZIONI – ISTAT
Secondo le stime preliminari, nel I trimestre 2019 l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), acquistate dalle famiglie per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dello 0,8% nei confronti dello stesso periodo del 2018 (era -0,5% nel IV trimestre 2018). La flessione tendenziale dell’Ipab è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che registrano una variazione negativa pari a -1,3% (era -0,7% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, aumentano su base tendenziale dell’1,7% mostrando un’accelerazione rispetto al +0,6% del IV trimestre del 2018. Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita persistente dei volumi di compravendita (+8,8% l’incremento tendenziale registrato per il I trimestre del 2019 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Su base congiunturale la lieve diminuzione dell’Ipab (-0,5%), è dovuta sia ai prezzi delle abitazioni nuove sia a quelli delle abitazioni esistenti che diminuiscono rispettivamente dello 0,5% e dello 0,6%. Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Ipab, nel I trimestre 2019 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 17,2%, a causa esclusivamente delle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 23,7%, mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur debole (+0,8%). Con i dati del I trimestre 2019 sono stati aggiornati anche i pesi utilizzati per la sintesi degli indici delle abitazioni nuove e di quelle esistenti ed è risultato che il peso delle abitazioni nuove continua a diminuire ed è pari a 16,6% (era quasi il 35% nel 2010), contro l’83,4% delle abitazioni esistenti. Il tasso di variazione acquisito dell’Ipab per il 2019 è negativo ed è pari a -0,8%.
I PREZZI DELLE ABITAZIONI NELL’AREA EURO E NELL’UE – EUROSTAT
Nel I trimestre del 2019, rispetto al I trimestre del 2018, i prezzi delle case sono aumentati del 4,0%; questo è avvenuto sia nei 19 Paesi dell'Eurozona che nel complesso dei 28 Stati membri dell'Unione; i maggiori aumenti su base annua dei prezzi delle abitazioni nel I trimestre del 2019 sono stati registrati in Ungheria (+11,3%), in Cecenia (+9,4%) e in Portogallo (+9,2%), mentre i prezzi in Italia sono diminuiti (-0,8%). Riguardo al IV trimestre del 2018 – sia nei 19 Paesi dell'Eurozona che nel complesso dei 28 Stati membri dell'Unione – i prezzi sono aumentati dello 0,3%; i maggiori incrementi sono stati registrati in Ungheria (+3,7%), Portogallo (+3,6%) e Croazia (+3,5%), mentre sono state osservate riduzioni a Malta (-4,2%), Regno Unito (-1,3%), Irlanda (-1%), Finlandia (-0,8%), Italia (-0,5%) e Germania (-0,3%).
AUMENTANO GLI STRANIERI CHE ACQUISTANO LA CASA VACANZA – TECNOCASA
Il mercato della casa vacanza suscita ancora interesse tra i potenziali acquirenti, italiani e stranieri. Come risulta anche dall’analisi delle motivazioni di acquisto di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa, il 6,2% dei potenziali acquirenti ha comprato una casa vacanza.
Si segnala un aumento della quota di stranieri che ha acquistato una casa vacanza e che è passata dal 7,9% del 2017 al 9,3% del 2018. Sono particolarmente attratti dai borghi e dalle case tipiche oppure dalle soluzioni indipendenti perché contano, in particolare, la tranquillità e la privacy. Si riscontra la loro presenza sulle località del lago di Garda, sul lago di Iseo e nei borghi di mare come Amalfi, Positano o Scopello ma iniziano a vedersi anche nell’Imperiese. Invece, gli acquirenti italiani sono maggiormente interessati a piccoli trilocali e bilocali, in aree da cui è facile raggiungere mari o laghi.
INVESTIMENTI IN CRESCITA PER IL I SEMESTRE 2019 – CBRE
Il volume degli investimenti nel campo immobiliare in Italia, nel I semestre del 2019, è in crescita rispetto allo stesso periodo del 2018 e si attesta a quota 5,2 miliardi di euro. Con 3,5 miliardi di euro investiti, infatti, il Q2 2019 è secondo, negli ultimi 20 anni, solo a quello dell’anno record 2017.
Il settore Uffici continua a registrare ottimi risultati: dopo la forte crescita del I trimestre (oltre 1 miliardo di investimenti contro i 300 milioni del Q1 2018), l’asset class raggiunge adesso un volume pari a 1,790 miliardi, mentre nello stesso periodo del 2018 superava appena il miliardo. Ancora una volta è Milano a detenere la maggior quota di mercato, con 20 operazioni e per un totale di 1,15 miliardi investiti (contro i 724 milioni del I semestre dell’anno precedente); nel capoluogo lombardo cresce sempre più l’interesse per gli investimenti value added, grazie ai molteplici progetti di trasformazione e ai nuovi sviluppi da cui è interessata la città. Il volume di investimenti che ha interessato la Capitale, invece, è pari a 367 milioni (contro i 272 milioni del I semestre 2018). Non si ferma l’importante crescita del settore Hotels, con un volume di investimenti di 2,3 miliardi di euro nei primi sei mesi dell’anno, contro i 500 milioni dello stesso periodo dell’anno precedente e i dati confermano, quindi, il forte interesse già previsto da parte degli investitori; l’asset class beneficia anche del notevole incremento delle performance alberghiere previste in crescita anche nel prossimo futuro, in particolare nei mercati primari dove si concentra il massimo interesse degli investitori. La Logistica riprende la sua corsa, dopo un I trimestre leggermente a rilento: il volume di investimenti del II trimestre è stabile rispetto allo stesso periodo del 2018 e le previsioni per la fine dell’anno restano positive, con valori probabilmente vicini a quelli del 2017. Il settore si sta consolidando e trasformando per venire incontro a consumatori sempre più esigenti: fra i trend dell’asset class vanno di certo segnalati i magazzini multipiano (che occupano quindi sempre meno spazio), la sempre più alta vicinanza ai consumatori (il fenomeno ormai noto del “last mile”) e soprattutto l’importanza di location che abbiano la capacità di attrarre risorse e forze lavoro specializzate, che porta alla creazione, negli asset logistici, di spazi riservati al benessere del dipendente; non più, quindi, semplici contenitori, ma edifici sempre più strutturati, il cui valore al mq si alzerà sempre di più nei prossimi anni. Lieve ripresa per il settore Retail, che vede per il II trimestre una leggera contrazione del 10% rispetto allo stesso periodo del 2018; il volume di investimenti nel settore è pari a 675 milioni, di cui oltre la metà investita nell’High Street. Nel 2019, il volume degli investimenti sui centri commerciali ha subito una contrazione in tutta Europa rispetto agli anni precedenti e per l’Italia, la causa principale del rallentamento del settore è da rintracciare nella predominanza di capitali esteri nel mercato: gli investitori americani e inglesi, nello specifico, sono molto restii agli investimenti sul Retail perché preoccupati dall’impatto che l’e-commerce avrà sui centri commerciali, quindi sarà necessario lavorare sulla percezione di un rischio il cui impatto, nella realtà, è meno significativo di quanto possa sembrare: l’e-commerce va considerato un tutt’uno col negozio fisico e sono infatti moltissimi gli operatori che stanno sempre più adottando una strategia di vendita omnicanale. Date le operazioni ancora in corso, si prevede comunque una continuità nell’attività di investimento sui centri commerciali, soprattutto da parte di fondi opportunistici, ma è credibile che l’asset class chiuda l’anno con numeri inferiori al 2018 e in linea con questo I semestre. Per quanto riguarda i rendimenti, per il settore Uffici a Milano si sono confermati stabili rispetto al Q1, con prime e good secondary yield rispettivamente al 3,4% e 5%, mentre i rendimenti dei Business District Semicentrali sono al 4,25%; tuttavia, si intravedono gli estremi per una potenziale riduzione del gap tra i rendimenti nel Semicentro/good secondary location e le prime location e ciò è spiegabile, in parte, grazie alla pressione esercitata da investitori di tipo core, che prima erano strettamene legati al Cbd e che adesso si muovono in cerca di affari su un’area più ampia. Anche su Roma il rendimento netto prime è stabile al 3,75% e l’outlook per i prossimi mesi si conferma positivo. Stabili anche i rendimenti prime High Street, ai minimi storici da oltre diciotto mesi, mentre i rendimenti centri commerciali prime sono stati interessati da un moderato incremento, proseguendo un trend iniziato già alla fine dello scorso anno. Dopo un calo dei rendimenti prime del settore logistico iniziato nel 2013, si assiste oggi a un assestamento dei valori, rimasti invariati a 5,3% rispetto al trimestre precedente. Le locazioni hanno registrato ancora una volta ottime performance per gli uffici, toccando valori record sia a Milano che a Roma.
IN ITALIA UN GIRO D'AFFARI DI OLTRE 5 MLD DI EURO – AIRBNB
La società californiana AirBnb ha diffuso attraverso una stima dell'impatto economico generato in Italia calcolata, nel 2018, in oltre 5 miliardi di euro e il nostro Paese è al quarto posto tra quelli che hanno ricevuto i maggiori benefici dal flusso turistico generato da questa piattaforma – dopo Usa Francia e Spagna, e seguito dal Regno Unito. Entrando nel dettaglio regionale è il Lazio ad aver ottenuto i benefici maggiori, con oltre 1 miliardo di euro di ricavi, seguito da Toscana (961 mln) e Lombardia (760 mln) che detiene anche il primato in Italia per spesa media giornaliera da parte dei visitatori (153 euro a fronte della media nazionale che si attesta a 125 euro). Per quanto riguarda invece le singole città Roma si posiziona al primo posto per quanto riguarda l'impatto economico diretto con 961 mln di euro, seguita da Firenze (445 mln), Milano (382 mln), Venezia (300 mln) e Napoli (160 mln).
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Secondo le stime preliminari, nel I trimestre 2019 l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), acquistate dalle famiglie per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dello 0,8% nei confronti dello stesso periodo del 2018 (era -0,5% nel IV trimestre 2018). La flessione tendenziale dell’Ipab è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che registrano una variazione negativa pari a -1,3% (era -0,7% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, aumentano su base tendenziale dell’1,7% mostrando un’accelerazione rispetto al +0,6% del IV trimestre del 2018. Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita persistente dei volumi di compravendita (+8,8% l’incremento tendenziale registrato per il I trimestre del 2019 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Su base congiunturale la lieve diminuzione dell’Ipab (-0,5%), è dovuta sia ai prezzi delle abitazioni nuove sia a quelli delle abitazioni esistenti che diminuiscono rispettivamente dello 0,5% e dello 0,6%. Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Ipab, nel I trimestre 2019 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 17,2%, a causa esclusivamente delle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 23,7%, mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur debole (+0,8%). Con i dati del I trimestre 2019 sono stati aggiornati anche i pesi utilizzati per la sintesi degli indici delle abitazioni nuove e di quelle esistenti ed è risultato che il peso delle abitazioni nuove continua a diminuire ed è pari a 16,6% (era quasi il 35% nel 2010), contro l’83,4% delle abitazioni esistenti. Il tasso di variazione acquisito dell’Ipab per il 2019 è negativo ed è pari a -0,8%.
I PREZZI DELLE ABITAZIONI NELL’AREA EURO E NELL’UE – EUROSTAT
Nel I trimestre del 2019, rispetto al I trimestre del 2018, i prezzi delle case sono aumentati del 4,0%; questo è avvenuto sia nei 19 Paesi dell'Eurozona che nel complesso dei 28 Stati membri dell'Unione; i maggiori aumenti su base annua dei prezzi delle abitazioni nel I trimestre del 2019 sono stati registrati in Ungheria (+11,3%), in Cecenia (+9,4%) e in Portogallo (+9,2%), mentre i prezzi in Italia sono diminuiti (-0,8%). Riguardo al IV trimestre del 2018 – sia nei 19 Paesi dell'Eurozona che nel complesso dei 28 Stati membri dell'Unione – i prezzi sono aumentati dello 0,3%; i maggiori incrementi sono stati registrati in Ungheria (+3,7%), Portogallo (+3,6%) e Croazia (+3,5%), mentre sono state osservate riduzioni a Malta (-4,2%), Regno Unito (-1,3%), Irlanda (-1%), Finlandia (-0,8%), Italia (-0,5%) e Germania (-0,3%).
AUMENTANO GLI STRANIERI CHE ACQUISTANO LA CASA VACANZA – TECNOCASA
Il mercato della casa vacanza suscita ancora interesse tra i potenziali acquirenti, italiani e stranieri. Come risulta anche dall’analisi delle motivazioni di acquisto di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa, il 6,2% dei potenziali acquirenti ha comprato una casa vacanza.
Si segnala un aumento della quota di stranieri che ha acquistato una casa vacanza e che è passata dal 7,9% del 2017 al 9,3% del 2018. Sono particolarmente attratti dai borghi e dalle case tipiche oppure dalle soluzioni indipendenti perché contano, in particolare, la tranquillità e la privacy. Si riscontra la loro presenza sulle località del lago di Garda, sul lago di Iseo e nei borghi di mare come Amalfi, Positano o Scopello ma iniziano a vedersi anche nell’Imperiese. Invece, gli acquirenti italiani sono maggiormente interessati a piccoli trilocali e bilocali, in aree da cui è facile raggiungere mari o laghi.
INVESTIMENTI IN CRESCITA PER IL I SEMESTRE 2019 – CBRE
Il volume degli investimenti nel campo immobiliare in Italia, nel I semestre del 2019, è in crescita rispetto allo stesso periodo del 2018 e si attesta a quota 5,2 miliardi di euro. Con 3,5 miliardi di euro investiti, infatti, il Q2 2019 è secondo, negli ultimi 20 anni, solo a quello dell’anno record 2017.
Il settore Uffici continua a registrare ottimi risultati: dopo la forte crescita del I trimestre (oltre 1 miliardo di investimenti contro i 300 milioni del Q1 2018), l’asset class raggiunge adesso un volume pari a 1,790 miliardi, mentre nello stesso periodo del 2018 superava appena il miliardo. Ancora una volta è Milano a detenere la maggior quota di mercato, con 20 operazioni e per un totale di 1,15 miliardi investiti (contro i 724 milioni del I semestre dell’anno precedente); nel capoluogo lombardo cresce sempre più l’interesse per gli investimenti value added, grazie ai molteplici progetti di trasformazione e ai nuovi sviluppi da cui è interessata la città. Il volume di investimenti che ha interessato la Capitale, invece, è pari a 367 milioni (contro i 272 milioni del I semestre 2018). Non si ferma l’importante crescita del settore Hotels, con un volume di investimenti di 2,3 miliardi di euro nei primi sei mesi dell’anno, contro i 500 milioni dello stesso periodo dell’anno precedente e i dati confermano, quindi, il forte interesse già previsto da parte degli investitori; l’asset class beneficia anche del notevole incremento delle performance alberghiere previste in crescita anche nel prossimo futuro, in particolare nei mercati primari dove si concentra il massimo interesse degli investitori. La Logistica riprende la sua corsa, dopo un I trimestre leggermente a rilento: il volume di investimenti del II trimestre è stabile rispetto allo stesso periodo del 2018 e le previsioni per la fine dell’anno restano positive, con valori probabilmente vicini a quelli del 2017. Il settore si sta consolidando e trasformando per venire incontro a consumatori sempre più esigenti: fra i trend dell’asset class vanno di certo segnalati i magazzini multipiano (che occupano quindi sempre meno spazio), la sempre più alta vicinanza ai consumatori (il fenomeno ormai noto del “last mile”) e soprattutto l’importanza di location che abbiano la capacità di attrarre risorse e forze lavoro specializzate, che porta alla creazione, negli asset logistici, di spazi riservati al benessere del dipendente; non più, quindi, semplici contenitori, ma edifici sempre più strutturati, il cui valore al mq si alzerà sempre di più nei prossimi anni. Lieve ripresa per il settore Retail, che vede per il II trimestre una leggera contrazione del 10% rispetto allo stesso periodo del 2018; il volume di investimenti nel settore è pari a 675 milioni, di cui oltre la metà investita nell’High Street. Nel 2019, il volume degli investimenti sui centri commerciali ha subito una contrazione in tutta Europa rispetto agli anni precedenti e per l’Italia, la causa principale del rallentamento del settore è da rintracciare nella predominanza di capitali esteri nel mercato: gli investitori americani e inglesi, nello specifico, sono molto restii agli investimenti sul Retail perché preoccupati dall’impatto che l’e-commerce avrà sui centri commerciali, quindi sarà necessario lavorare sulla percezione di un rischio il cui impatto, nella realtà, è meno significativo di quanto possa sembrare: l’e-commerce va considerato un tutt’uno col negozio fisico e sono infatti moltissimi gli operatori che stanno sempre più adottando una strategia di vendita omnicanale. Date le operazioni ancora in corso, si prevede comunque una continuità nell’attività di investimento sui centri commerciali, soprattutto da parte di fondi opportunistici, ma è credibile che l’asset class chiuda l’anno con numeri inferiori al 2018 e in linea con questo I semestre. Per quanto riguarda i rendimenti, per il settore Uffici a Milano si sono confermati stabili rispetto al Q1, con prime e good secondary yield rispettivamente al 3,4% e 5%, mentre i rendimenti dei Business District Semicentrali sono al 4,25%; tuttavia, si intravedono gli estremi per una potenziale riduzione del gap tra i rendimenti nel Semicentro/good secondary location e le prime location e ciò è spiegabile, in parte, grazie alla pressione esercitata da investitori di tipo core, che prima erano strettamene legati al Cbd e che adesso si muovono in cerca di affari su un’area più ampia. Anche su Roma il rendimento netto prime è stabile al 3,75% e l’outlook per i prossimi mesi si conferma positivo. Stabili anche i rendimenti prime High Street, ai minimi storici da oltre diciotto mesi, mentre i rendimenti centri commerciali prime sono stati interessati da un moderato incremento, proseguendo un trend iniziato già alla fine dello scorso anno. Dopo un calo dei rendimenti prime del settore logistico iniziato nel 2013, si assiste oggi a un assestamento dei valori, rimasti invariati a 5,3% rispetto al trimestre precedente. Le locazioni hanno registrato ancora una volta ottime performance per gli uffici, toccando valori record sia a Milano che a Roma.
IN ITALIA UN GIRO D'AFFARI DI OLTRE 5 MLD DI EURO – AIRBNB
La società californiana AirBnb ha diffuso attraverso una stima dell'impatto economico generato in Italia calcolata, nel 2018, in oltre 5 miliardi di euro e il nostro Paese è al quarto posto tra quelli che hanno ricevuto i maggiori benefici dal flusso turistico generato da questa piattaforma – dopo Usa Francia e Spagna, e seguito dal Regno Unito. Entrando nel dettaglio regionale è il Lazio ad aver ottenuto i benefici maggiori, con oltre 1 miliardo di euro di ricavi, seguito da Toscana (961 mln) e Lombardia (760 mln) che detiene anche il primato in Italia per spesa media giornaliera da parte dei visitatori (153 euro a fronte della media nazionale che si attesta a 125 euro). Per quanto riguarda invece le singole città Roma si posiziona al primo posto per quanto riguarda l'impatto economico diretto con 961 mln di euro, seguita da Firenze (445 mln), Milano (382 mln), Venezia (300 mln) e Napoli (160 mln).
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