N°216 - Panorama di Economia Immobiliare - Luglio 2019
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
MERCATO IMMOBILIARE: COMPRAVENDITE DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel I trimestre 2019 sono 190.904 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari. Depurate della componente stagionale, aumentano del 2% rispetto al trimestre precedente (+2% il settore abitativo e +2,5% l’economico). Per il comparto abitativo l’incremento congiunturale interessa tutte le aree geografiche del Paese (Centro +4,4%, Isole +1,9%, Sud +1,7%, Nord-Ovest +1,3% e Nord-Est +1,2%). Per l’economico la crescita riguarda il Centro (+10,4%) e il Nord-Est (+6,3%), è nulla nelle Isole (0,0%) mentre si registrano flessioni al Sud (-3,2%) e al Nord-Ovest (-0,9%). Il 94,3% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo (179.993), il 5,4% quelle a uso economico (10.221) e lo 0,4% le convenzioni a uso speciale e multiproprietà (690). Rispetto al I trimestre 2018 le transazioni immobiliari aumentano complessivamente dell’8% ed è la crescita tendenziale più ampia dal I trimestre 2017. L’espansione riguarda sia il settore abitativo (+8,4%) sia l’economico (+5%) e l’incremento tendenziale interessa tutto il territorio nazionale: per l’abitativo – Centro +12%, Nord-Est +10,2%, Nord-Ovest +9,4%, Isole +3,8% e Sud +2,4% – e tutte le tipologie di Comuni – città metropolitane +8,7% e piccoli centri +8,2%; l’economico registra variazioni tendenziali positive al Centro (+13,6%), nel Nord-Est (+7,8%), nel Nord-Ovest (+3,4%), nelle città metropolitane (+8,2%) e nelle altre città (+2,7%); invece, le variazioni sono negative nelle Isole (-2%) e al Sud (-1,7%).
2° OSSERVATORIO IMMOBILIARE 2019 – NOMISMA
La fragilità del quadro economico domestico non sembra compromettere le capacità di risalita del settore immobiliare che, dopo la pesantissima crisi che lo ha colpito, sta ora faticosamente recuperando le posizioni perse durante la lunga parentesi recessiva. Si tratta di evidenze che è possibile ricavare sia dall’ulteriore espansione dell’attività transattiva che dal graduale miglioramento di tutti i principali indicatori economici del comparto. Tale dinamica sembra essere determinata non solo dall’incremento delle compravendite ma anche dalla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati e – per la prima volta – dalla timida risalita dei valori delle abitazioni usate (+0,2% in media su base semestrale) e sarebbe proprio l’inversione di tendenza dei prezzi a rappresentare un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni. A consuntivo 2018 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare 691mila compravendite e la componente abitativa incide per l’84% del totale (dati del Consiglio Nazionale del Notariato). Ad acquistare un immobile residenziale sono prima di tutto soggetti nella fascia d’età compresa tra i 18 e i 35 anni (29,4% del totale). Inoltre, nel 2018 su 572.732 abitazioni compravendute è stata chiesta l’agevolazione per la prima casa per 367.209 immobili, un dato che conferma il trend secondo cui in Italia ben oltre la metà delle abitazioni viene acquistata per essere destinata ad abitazione principale. La tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche nei primi tre mesi del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate pari al +8,8%, leggermente inferiore a quella registrata nel trimestre precedente (+9,3%), e a trainare la crescita sono stati principalmente i Comuni capoluogo del Nord-Est Italia. Analizzando i tagli dimensionali delle abitazioni interessate dalla vendita si evince come le soluzioni di piccole dimensioni (al di sotto degli 85 mq, con un’accentuazione maggiore per quelli inferiori ai 50 mq), siano quelle ad aver registrato il maggior dinamismo, poiché si tratta di soluzioni che rispondono a un nuovo modello di famiglia legato alla mobilità professionale e al frazionamento dei nuclei. Considerando il numero di compravendite residenziali relative alle otto principali città italiane si evincono dinamiche differenti: i due mercati dimensionalmente più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%) ma Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); per quanto riguarda le altre quattro città analizzate, Torino e Palermo presentano variazioni più contenute (entrambe +2%), mentre negli ultimi due casi – Firenze e Napoli – il segno è negativo (-5,2% e -1,3%). Sul fronte dei prezzi a partire dal 2007 i valori si sono mantenuti in territorio negativo, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013; da quella data si è assistito a una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi fino ad arrivare al I semestre dell’anno in corso, quando la variazione semestrale è risultata essere positiva per la prima volta (+0,2%). Si mantiene invece negativa, anche se di intensità minore rispetto allo scorso semestre, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%). Analoga tendenza sul fronte dei canoni di locazione, con variazioni semestrali positive nel segmento abitativo (+0,3%) e un’accentuazione positiva nel non residenziale con invarianza dei canoni per uffici e negozi (-0,1% sul semestre), segnali che confermano il tendenziale miglioramento in atto in tutti i comparti. Considerando i tempi medi di vendita delle abitazioni ci sono mercati che presentano tempi di assorbimento piuttosto dilatati, in particolare quelli di Catania, Roma e Venezia Terraferma, mentre sono Milano, Napoli e Venezia Laguna le città che mediamente hanno tempi di assorbimento meno dilatati. In media, nei primi sei mesi del 2019 per vendere e affittare un immobile residenziale sono stati necessari rispettivamente 6,2 e 2,9 mesi. Nel segmento della locazione sono Bologna e Milano a vantare i tempi più contenuti per arrivare alla definizione contrattuale (1,8 mesi). Seppure in un contesto meno favorevole, il settore immobiliare sembra mantenere intatta la vigoria dimostrata negli ultimi anni ma il rischio di un nuovo ripiegamento non può dirsi del tutto scongiurato, soprattutto se la prospettiva economica del prossimo biennio dovesse confermarsi debole come paventato. In tale contesto il contenimento delle tensioni finanziarie rappresenta un elemento imprescindibile per il ripristino di un clima di fiducia idoneo a favorire investimenti nel settore immobiliare, evitando implicazioni sistemiche che avrebbero come effetto un nuovo inaridimento del canale creditizio e la conseguente penalizzazione del massiccio fabbisogno dipendente da esso.
PREZZI DELLE CASE NELLE PRINCIPALI CITTÀ ITALIANE – IDEALISTA.IT
Vivere in centro costa davvero tanto di più al metro quadro? Tendenzialmente sì, ma con proporzioni diverse e non dappertutto: come è facile immaginare, i prezzi più alti si registrano a Milano e Roma, dove sia la media cittadina dei prezzi delle case al mq che quella specifica degli appartamenti in centro è tra le più altre d’Italia. Nel capoluogo lombardo un immobile nella zona centrale (8.300 euro/mq), costa il 172% in più rispetto alla media cittadina (3.289 euro/mq) e la zona più cara in assoluto è quella di Brera-Montenapoleone (10.605 euro/mq). A Roma, invece, rispetto alla media (2.865 euro/mq) comprare una casa in centro (6.023 euro/mq), costa il 111% in più (Trastevere e Monti sono i rioni più cari). Il terzo centro più caro, rispetto alla media delle altre zone della stessa città, è quello di Verona: 3.457 euro/mq contro 1.868 euro/mq (+85%). In termini assoluti, però, il secondo centro più caro dopo Milano è quello di Venezia (6.169 euro/mq e +37,3% rispetto alla media). Da segnalare anche i dati di Torino, dove si registra un +76,1% (2.799 euro/mq contro 1.589 euro/mq). Si attestano intorno a una discrepanza di 20 punti percentuali Firenze (+20,7%), Bologna (+26,3%), Bari (+23,7%) e Genova (18,7%). Tendenzialmente, invece, la situazione cambia nelle città del Sud, su tutte, Napoli: qui vivere in centro (1.957 euro/mq), costa il 19,9% in meno rispetto alla media cittadina (2.443 euro/mq) e la zona più cara in assoluto è quella di Posillipo (5.509 euro/mq), seguita da Chiaia-Mergellina e Vomero. A Catania, invece, i prezzi delle case in centro (1.231 euro/mq), sono meno care del 4,1% rispetto alla media delle altre zone (1.284 euro/mq); infine, a Palermo sostanziale equilibrio: +3,2% per i prezzi delle case in centro (1.377 contro 1.334 euro/mq).
OSSERVATORIO SUL MERCATO RESIDENZIALE DELLE NUOVE COSTRUZIONI NELLE OTTO PRINCIPALI CITTÀ METROPOLITANE – ABITARE CO.
Anche nel I trimestre 2019 il mercato immobiliare residenziale (nuovo e usato), nelle otto principali città metropolitane italiane ha registrato una crescita del +8,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Un dato confermato anche dall’analisi sui primi sei mesi dell’anno: secondo le stime, nelle città metropolitane le vendite di nuove abitazioni nel I semestre 2019 sono aumentate del +4,2% rispetto al I semestre 2018, i prezzi medi hanno registrato un incremento del +2,6% (€ 4.230), i tempi di vendita sono pari a 4,9 mesi e l’offerta è cresciuta del +1,6%. Le nuove abitazioni rappresentano, così, il 12,3% dell’offerta totale presente sul mercato residenziale, ma con quote che vanno dal 5,3% di Palermo al 22,3% della più dinamica Milano. Inoltre, nelle grandi città, al di là dell’abitazione in sé, si fa più attenzione alle soluzioni abitative su misura, personalizzabili, con servizi innovativi, che vanno dal personal architect alla conciergerie, agli spazi condivisi come la storage room, la Spa e l’area fitness, oltre alle zone dedicate al coworking. Sono questi alcuni risultati emersi dall’analisi che ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare delle nuove abitazioni nelle principali città metropolitane italiane (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Firenze, Bologna e Palermo). Tra le singole città metropolitane, nel I semestre 2019 la più dinamica è stata Milano, con un incremento delle vendite di nuove abitazioni del +8,3%, seguita da Bologna (+7,5%), Roma (+5,7%), Genova (+3,8%), Napoli (+3,5%) e le vendite crescono, seppur con valori più contenuti, anche a Torino (+1,6%), Palermo (+1,4%) e Firenze (+1,4%). A crescere non sono solo le vendite ma anche i prezzi che stanno dando segnali di risveglio in tutte le città metropolitane (in media +2,6% sul I semestre 2018), con Bologna (+4,8%) e Milano (+4,5%), le città più vivaci. Il prezzo medio al mq per acquistare un’abitazione nuova è di € 4.230: le città più care sono Milano con € 5.250 (+4,5% sul I semestre 2019) e Roma con € 5.150 (+2,2%); seguono Firenze con € 4.850 (+1,1%), Torino con € 4.550 (+2,4%), Napoli con € 3.900 (+2,6%), Bologna con € 3.850 (+4,8%), Genova con € 3.350 (+1,5%) e Palermo con € 2.950 (+1,3%). Per quanto riguarda l’offerta (in media +2,6% sul I semestre 2018), nel 2019 il tasso di crescita maggiore si evidenzia ancora una volta a Milano (+3,2%), città in cui si registra anche il peso maggiore delle nuove abitazioni sul totale di quelle presenti sul mercato residenziale (22,3%); a Roma l’incidenza sul totale è del 17,2%, a Bologna del 14%, a Torino del 13,1%, a Firenze del 10,2%, a Napoli del 9,8%, a Genova del 6,6% e a Palermo, fanalino di coda, del 5,3%. Per vendere un’abitazione sono necessari in media 4,9 mesi ma si va dai 3,5 mesi di Milano ai 7,1 di Genova. Le previsioni sono positive per tutta la seconda parte dell’anno, anche se restano incognite sul 2020 derivanti soprattutto dalle dinamiche macroeconomiche del Paese; fra le grandi città, Milano probabilmente amplierà ancora di più il suo distacco, sia in termini di vendite che di crescita dei prezzi, rispetto al resto d’Italia.
OSSERVATORIO IMMOBILIARE TURISTICO 2019 – FIMAA-CONFCOMMERCIO
Fimaa ha presentato l'Osservatorio nazionale immobiliare turistico 2019, una fotografia del mercato 2019 delle case per vacanza in Italia, attraverso l'analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di 205 località di mare e 112 di montagna e lago. Nel 2018, rispetto all'anno precedente, le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1%, in linea col dato nazionale (+6,5%): in particolare, le località marine hanno fatto segnare +6,4%, quelle montane +4%, mentre quelle lacustri +7,6%. Nel 2019 il prezzo medio per l'acquisto di un'abitazione turistica in Italia si attesta a 2.134 euro al metro quadro commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza ancora in contrazione: infatti, il dato medio fa segnare una flessione annua pari a -1,8%. Il Lazio è la Regione che ha registrato il calo più intenso (-3,5%), a seguire Liguria (-3,1%), Valle d'Aosta, Toscana, Campania e Molise (-2,5%), mentre il Friuli Venezia-Giulia è l'unica Regione a registrare un aumento dei prezzi medi (+1,5). Nelle località marine, il calo maggiore dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nel 2019 si registra in Lazio (-3,5% annuo) e Liguria (-3,1%), mentre il Friuli Venezia-Giulia segna un +0,8%. Tra le località di montagna o lago la maggiore variazione negativa è in Valle d'Aosta (-2,5%), mentre in Friuli Venezia-Giulia si è rilevato un aumento dei prezzi medi pari a +1,7%. In cima alla classifica delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi nel 2019 ci sono Capri (Napoli), con valori che raggiungono i 12.700 euro/mq; completano il podio Forte dei Marmi (Lucca) con 12.600 euro/mq e Madonna di Campiglio (Trento) con 12.400 euro/mq. Dal report emerge anche che Santa Margherita Ligure (Ge), dopo parecchi anni in vetta alla classifica, scende al quarto posto, seguita da Courmayeur (Ao), Cortina d'Ampezzo (Bl), Selva di Val Gardena (Bz) e Porto Cervo (Ss). Nel 2019, il mercato della locazione delle abitazioni segna un +1,3% su base annua, in miglioramento rispetto al 2018, beneficiando della crescita dei flussi turistici. L'aumento ha interessato maggiormente le località marittime (+1,9% in media) e le località lacustri (+1%), mentre le località di montagna sono in media sugli stessi livelli del 2018. Anche nel 2019 i prezzi di mercato delle abitazioni turistiche sono diminuiti, facendo segnare una flessione annuale del -1,8%, meno intensa della variazione registrata nel 2018 (-2,5%); a far segnare gli arretramenti più marcati sono state le località marine in provincia di Genova (in media -5,7%) e di Roma (-3,8% medio); in particolare, si segnalano il -6,8% di Santa Margherita Ligure, il -6,4% di Rapallo, il -5,3% di Sestri Levante e il -5% di Fregene. Le località che hanno registrato variazioni positive sono solo una decina; tra queste, Senigallia (An) con un aumento del 3,8%, alcune località montane in provincia di Udine (es. Tarvisio, +3,3%), Livigno (So) e Lignano Sabbiadoro (Ud), che hanno registrato un aumento dei prezzi medi del 2%. All'interno dei singoli mercati sono in genere gli immobili usati e localizzati nelle zone periferiche a registrare i segnali di debolezza più accentuati, con cali medi dei prezzi delle abitazioni che vanno dal -2,1% nelle località montane e lacustri al -2,4% nelle località di mare.
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Nel I trimestre 2019 sono 190.904 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari. Depurate della componente stagionale, aumentano del 2% rispetto al trimestre precedente (+2% il settore abitativo e +2,5% l’economico). Per il comparto abitativo l’incremento congiunturale interessa tutte le aree geografiche del Paese (Centro +4,4%, Isole +1,9%, Sud +1,7%, Nord-Ovest +1,3% e Nord-Est +1,2%). Per l’economico la crescita riguarda il Centro (+10,4%) e il Nord-Est (+6,3%), è nulla nelle Isole (0,0%) mentre si registrano flessioni al Sud (-3,2%) e al Nord-Ovest (-0,9%). Il 94,3% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo (179.993), il 5,4% quelle a uso economico (10.221) e lo 0,4% le convenzioni a uso speciale e multiproprietà (690). Rispetto al I trimestre 2018 le transazioni immobiliari aumentano complessivamente dell’8% ed è la crescita tendenziale più ampia dal I trimestre 2017. L’espansione riguarda sia il settore abitativo (+8,4%) sia l’economico (+5%) e l’incremento tendenziale interessa tutto il territorio nazionale: per l’abitativo – Centro +12%, Nord-Est +10,2%, Nord-Ovest +9,4%, Isole +3,8% e Sud +2,4% – e tutte le tipologie di Comuni – città metropolitane +8,7% e piccoli centri +8,2%; l’economico registra variazioni tendenziali positive al Centro (+13,6%), nel Nord-Est (+7,8%), nel Nord-Ovest (+3,4%), nelle città metropolitane (+8,2%) e nelle altre città (+2,7%); invece, le variazioni sono negative nelle Isole (-2%) e al Sud (-1,7%).
2° OSSERVATORIO IMMOBILIARE 2019 – NOMISMA
La fragilità del quadro economico domestico non sembra compromettere le capacità di risalita del settore immobiliare che, dopo la pesantissima crisi che lo ha colpito, sta ora faticosamente recuperando le posizioni perse durante la lunga parentesi recessiva. Si tratta di evidenze che è possibile ricavare sia dall’ulteriore espansione dell’attività transattiva che dal graduale miglioramento di tutti i principali indicatori economici del comparto. Tale dinamica sembra essere determinata non solo dall’incremento delle compravendite ma anche dalla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati e – per la prima volta – dalla timida risalita dei valori delle abitazioni usate (+0,2% in media su base semestrale) e sarebbe proprio l’inversione di tendenza dei prezzi a rappresentare un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni. A consuntivo 2018 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare 691mila compravendite e la componente abitativa incide per l’84% del totale (dati del Consiglio Nazionale del Notariato). Ad acquistare un immobile residenziale sono prima di tutto soggetti nella fascia d’età compresa tra i 18 e i 35 anni (29,4% del totale). Inoltre, nel 2018 su 572.732 abitazioni compravendute è stata chiesta l’agevolazione per la prima casa per 367.209 immobili, un dato che conferma il trend secondo cui in Italia ben oltre la metà delle abitazioni viene acquistata per essere destinata ad abitazione principale. La tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche nei primi tre mesi del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate pari al +8,8%, leggermente inferiore a quella registrata nel trimestre precedente (+9,3%), e a trainare la crescita sono stati principalmente i Comuni capoluogo del Nord-Est Italia. Analizzando i tagli dimensionali delle abitazioni interessate dalla vendita si evince come le soluzioni di piccole dimensioni (al di sotto degli 85 mq, con un’accentuazione maggiore per quelli inferiori ai 50 mq), siano quelle ad aver registrato il maggior dinamismo, poiché si tratta di soluzioni che rispondono a un nuovo modello di famiglia legato alla mobilità professionale e al frazionamento dei nuclei. Considerando il numero di compravendite residenziali relative alle otto principali città italiane si evincono dinamiche differenti: i due mercati dimensionalmente più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%) ma Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); per quanto riguarda le altre quattro città analizzate, Torino e Palermo presentano variazioni più contenute (entrambe +2%), mentre negli ultimi due casi – Firenze e Napoli – il segno è negativo (-5,2% e -1,3%). Sul fronte dei prezzi a partire dal 2007 i valori si sono mantenuti in territorio negativo, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013; da quella data si è assistito a una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi fino ad arrivare al I semestre dell’anno in corso, quando la variazione semestrale è risultata essere positiva per la prima volta (+0,2%). Si mantiene invece negativa, anche se di intensità minore rispetto allo scorso semestre, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%). Analoga tendenza sul fronte dei canoni di locazione, con variazioni semestrali positive nel segmento abitativo (+0,3%) e un’accentuazione positiva nel non residenziale con invarianza dei canoni per uffici e negozi (-0,1% sul semestre), segnali che confermano il tendenziale miglioramento in atto in tutti i comparti. Considerando i tempi medi di vendita delle abitazioni ci sono mercati che presentano tempi di assorbimento piuttosto dilatati, in particolare quelli di Catania, Roma e Venezia Terraferma, mentre sono Milano, Napoli e Venezia Laguna le città che mediamente hanno tempi di assorbimento meno dilatati. In media, nei primi sei mesi del 2019 per vendere e affittare un immobile residenziale sono stati necessari rispettivamente 6,2 e 2,9 mesi. Nel segmento della locazione sono Bologna e Milano a vantare i tempi più contenuti per arrivare alla definizione contrattuale (1,8 mesi). Seppure in un contesto meno favorevole, il settore immobiliare sembra mantenere intatta la vigoria dimostrata negli ultimi anni ma il rischio di un nuovo ripiegamento non può dirsi del tutto scongiurato, soprattutto se la prospettiva economica del prossimo biennio dovesse confermarsi debole come paventato. In tale contesto il contenimento delle tensioni finanziarie rappresenta un elemento imprescindibile per il ripristino di un clima di fiducia idoneo a favorire investimenti nel settore immobiliare, evitando implicazioni sistemiche che avrebbero come effetto un nuovo inaridimento del canale creditizio e la conseguente penalizzazione del massiccio fabbisogno dipendente da esso.
PREZZI DELLE CASE NELLE PRINCIPALI CITTÀ ITALIANE – IDEALISTA.IT
Vivere in centro costa davvero tanto di più al metro quadro? Tendenzialmente sì, ma con proporzioni diverse e non dappertutto: come è facile immaginare, i prezzi più alti si registrano a Milano e Roma, dove sia la media cittadina dei prezzi delle case al mq che quella specifica degli appartamenti in centro è tra le più altre d’Italia. Nel capoluogo lombardo un immobile nella zona centrale (8.300 euro/mq), costa il 172% in più rispetto alla media cittadina (3.289 euro/mq) e la zona più cara in assoluto è quella di Brera-Montenapoleone (10.605 euro/mq). A Roma, invece, rispetto alla media (2.865 euro/mq) comprare una casa in centro (6.023 euro/mq), costa il 111% in più (Trastevere e Monti sono i rioni più cari). Il terzo centro più caro, rispetto alla media delle altre zone della stessa città, è quello di Verona: 3.457 euro/mq contro 1.868 euro/mq (+85%). In termini assoluti, però, il secondo centro più caro dopo Milano è quello di Venezia (6.169 euro/mq e +37,3% rispetto alla media). Da segnalare anche i dati di Torino, dove si registra un +76,1% (2.799 euro/mq contro 1.589 euro/mq). Si attestano intorno a una discrepanza di 20 punti percentuali Firenze (+20,7%), Bologna (+26,3%), Bari (+23,7%) e Genova (18,7%). Tendenzialmente, invece, la situazione cambia nelle città del Sud, su tutte, Napoli: qui vivere in centro (1.957 euro/mq), costa il 19,9% in meno rispetto alla media cittadina (2.443 euro/mq) e la zona più cara in assoluto è quella di Posillipo (5.509 euro/mq), seguita da Chiaia-Mergellina e Vomero. A Catania, invece, i prezzi delle case in centro (1.231 euro/mq), sono meno care del 4,1% rispetto alla media delle altre zone (1.284 euro/mq); infine, a Palermo sostanziale equilibrio: +3,2% per i prezzi delle case in centro (1.377 contro 1.334 euro/mq).
OSSERVATORIO SUL MERCATO RESIDENZIALE DELLE NUOVE COSTRUZIONI NELLE OTTO PRINCIPALI CITTÀ METROPOLITANE – ABITARE CO.
Anche nel I trimestre 2019 il mercato immobiliare residenziale (nuovo e usato), nelle otto principali città metropolitane italiane ha registrato una crescita del +8,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Un dato confermato anche dall’analisi sui primi sei mesi dell’anno: secondo le stime, nelle città metropolitane le vendite di nuove abitazioni nel I semestre 2019 sono aumentate del +4,2% rispetto al I semestre 2018, i prezzi medi hanno registrato un incremento del +2,6% (€ 4.230), i tempi di vendita sono pari a 4,9 mesi e l’offerta è cresciuta del +1,6%. Le nuove abitazioni rappresentano, così, il 12,3% dell’offerta totale presente sul mercato residenziale, ma con quote che vanno dal 5,3% di Palermo al 22,3% della più dinamica Milano. Inoltre, nelle grandi città, al di là dell’abitazione in sé, si fa più attenzione alle soluzioni abitative su misura, personalizzabili, con servizi innovativi, che vanno dal personal architect alla conciergerie, agli spazi condivisi come la storage room, la Spa e l’area fitness, oltre alle zone dedicate al coworking. Sono questi alcuni risultati emersi dall’analisi che ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare delle nuove abitazioni nelle principali città metropolitane italiane (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Firenze, Bologna e Palermo). Tra le singole città metropolitane, nel I semestre 2019 la più dinamica è stata Milano, con un incremento delle vendite di nuove abitazioni del +8,3%, seguita da Bologna (+7,5%), Roma (+5,7%), Genova (+3,8%), Napoli (+3,5%) e le vendite crescono, seppur con valori più contenuti, anche a Torino (+1,6%), Palermo (+1,4%) e Firenze (+1,4%). A crescere non sono solo le vendite ma anche i prezzi che stanno dando segnali di risveglio in tutte le città metropolitane (in media +2,6% sul I semestre 2018), con Bologna (+4,8%) e Milano (+4,5%), le città più vivaci. Il prezzo medio al mq per acquistare un’abitazione nuova è di € 4.230: le città più care sono Milano con € 5.250 (+4,5% sul I semestre 2019) e Roma con € 5.150 (+2,2%); seguono Firenze con € 4.850 (+1,1%), Torino con € 4.550 (+2,4%), Napoli con € 3.900 (+2,6%), Bologna con € 3.850 (+4,8%), Genova con € 3.350 (+1,5%) e Palermo con € 2.950 (+1,3%). Per quanto riguarda l’offerta (in media +2,6% sul I semestre 2018), nel 2019 il tasso di crescita maggiore si evidenzia ancora una volta a Milano (+3,2%), città in cui si registra anche il peso maggiore delle nuove abitazioni sul totale di quelle presenti sul mercato residenziale (22,3%); a Roma l’incidenza sul totale è del 17,2%, a Bologna del 14%, a Torino del 13,1%, a Firenze del 10,2%, a Napoli del 9,8%, a Genova del 6,6% e a Palermo, fanalino di coda, del 5,3%. Per vendere un’abitazione sono necessari in media 4,9 mesi ma si va dai 3,5 mesi di Milano ai 7,1 di Genova. Le previsioni sono positive per tutta la seconda parte dell’anno, anche se restano incognite sul 2020 derivanti soprattutto dalle dinamiche macroeconomiche del Paese; fra le grandi città, Milano probabilmente amplierà ancora di più il suo distacco, sia in termini di vendite che di crescita dei prezzi, rispetto al resto d’Italia.
OSSERVATORIO IMMOBILIARE TURISTICO 2019 – FIMAA-CONFCOMMERCIO
Fimaa ha presentato l'Osservatorio nazionale immobiliare turistico 2019, una fotografia del mercato 2019 delle case per vacanza in Italia, attraverso l'analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di 205 località di mare e 112 di montagna e lago. Nel 2018, rispetto all'anno precedente, le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1%, in linea col dato nazionale (+6,5%): in particolare, le località marine hanno fatto segnare +6,4%, quelle montane +4%, mentre quelle lacustri +7,6%. Nel 2019 il prezzo medio per l'acquisto di un'abitazione turistica in Italia si attesta a 2.134 euro al metro quadro commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza ancora in contrazione: infatti, il dato medio fa segnare una flessione annua pari a -1,8%. Il Lazio è la Regione che ha registrato il calo più intenso (-3,5%), a seguire Liguria (-3,1%), Valle d'Aosta, Toscana, Campania e Molise (-2,5%), mentre il Friuli Venezia-Giulia è l'unica Regione a registrare un aumento dei prezzi medi (+1,5). Nelle località marine, il calo maggiore dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nel 2019 si registra in Lazio (-3,5% annuo) e Liguria (-3,1%), mentre il Friuli Venezia-Giulia segna un +0,8%. Tra le località di montagna o lago la maggiore variazione negativa è in Valle d'Aosta (-2,5%), mentre in Friuli Venezia-Giulia si è rilevato un aumento dei prezzi medi pari a +1,7%. In cima alla classifica delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi nel 2019 ci sono Capri (Napoli), con valori che raggiungono i 12.700 euro/mq; completano il podio Forte dei Marmi (Lucca) con 12.600 euro/mq e Madonna di Campiglio (Trento) con 12.400 euro/mq. Dal report emerge anche che Santa Margherita Ligure (Ge), dopo parecchi anni in vetta alla classifica, scende al quarto posto, seguita da Courmayeur (Ao), Cortina d'Ampezzo (Bl), Selva di Val Gardena (Bz) e Porto Cervo (Ss). Nel 2019, il mercato della locazione delle abitazioni segna un +1,3% su base annua, in miglioramento rispetto al 2018, beneficiando della crescita dei flussi turistici. L'aumento ha interessato maggiormente le località marittime (+1,9% in media) e le località lacustri (+1%), mentre le località di montagna sono in media sugli stessi livelli del 2018. Anche nel 2019 i prezzi di mercato delle abitazioni turistiche sono diminuiti, facendo segnare una flessione annuale del -1,8%, meno intensa della variazione registrata nel 2018 (-2,5%); a far segnare gli arretramenti più marcati sono state le località marine in provincia di Genova (in media -5,7%) e di Roma (-3,8% medio); in particolare, si segnalano il -6,8% di Santa Margherita Ligure, il -6,4% di Rapallo, il -5,3% di Sestri Levante e il -5% di Fregene. Le località che hanno registrato variazioni positive sono solo una decina; tra queste, Senigallia (An) con un aumento del 3,8%, alcune località montane in provincia di Udine (es. Tarvisio, +3,3%), Livigno (So) e Lignano Sabbiadoro (Ud), che hanno registrato un aumento dei prezzi medi del 2%. All'interno dei singoli mercati sono in genere gli immobili usati e localizzati nelle zone periferiche a registrare i segnali di debolezza più accentuati, con cali medi dei prezzi delle abitazioni che vanno dal -2,1% nelle località montane e lacustri al -2,4% nelle località di mare.
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 | N°216 - Panorama di Economia Immobiliare - Luglio 2019 |
