N°216 - Panorama di Economia Immobiliare - Luglio 2019
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FAMIGLIE, ABITAZIONI E PATRIMONIO IMMOBILIARE – ISTAT
Nel 2018 poco più del 70% delle famiglie residenti (quasi 19 milioni di famiglie), vive in una casa di proprietà, mentre poco meno del 20% vive in abitazioni in affitto o sub-affitto, mentre il restante 10% circa vive in abitazioni per le quali risulta avere un titolo di usufrutto o altro titolo. Questa composizione mostra una qualche variabilità territoriale: il titolo di proprietà dell’abitazione è più diffuso nelle Isole (il 75% delle famiglie risulta proprietario), mentre l’usufrutto è più diffuso nel Sud (13,2%), a scapito di valori più bassi della media nella proprietà (68,3%); invece, nelle ripartizioni del Nord si registrano incidenze più basse del titolo di usufrutto in favore di una maggiore diffusione delle famiglie in affitto. L’affitto è relativamente più comune tra le famiglie residenti nel centro delle aree metropolitane (27,7%), a scapito di una diffusione della proprietà immobiliare e dell’usufrutto inferiori alla media (rispettivamente 65% e 7% circa). Nei Comuni cintura delle aree metropolitane o comunque con più di 50mila abitanti la quota di famiglie che vivono in case di proprietà rientra nella media (70% circa), mentre nei restanti Comuni più piccoli la proprietà immobiliare supera la media, arrivando a interessare quasi il 75% delle famiglie. Con una quota pari a quasi il 90% vi sono le famiglie composte da una coppia senza figli e con persona di riferimento con oltre 65 anni, quelle per le quali è in assoluto più diffusa la proprietà dell’immobile adibito ad abitazione, seguite dalle persone sole con più di 65 anni (76,1%) e dalle coppie con uno o due figli (rispettivamente 74,8% e 75,7%); invece, sono le persone sole tra i 18 e i 64 anni, le coppie con più di tre figli e i monogenitori, le tipologie familiari per le quali si registra una minore diffusione della proprietà dell’abitazione (rispettivamente 55,5%, 62,7% e 65,1%). Paga un mutuo il 19,2% delle famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (circa 3,6 milioni): la quota è maggiore nel Nord (24,9% nel Nord-Ovest e 22,3% nel Nord-Est) e nel Centro (20,7%), rispetto al Sud (10,8%) e alle Isole (11,6%). Dal punto di vista economico e contabile questa voce di bilancio è un investimento e non rientra quindi nel computo della spesa per consumi; ciononostante, per le famiglie che lo sostengono rappresenta un esborso consistente e pari, in media, a 565 euro mensili. La spesa media per le famiglie che pagano un affitto è di 399 euro mensili a livello nazionale, più alta nel Centro (461 euro) e nel Nord (420 euro nel Nord-Ovest e 425 euro nel Nord-Est), rispetto al Sud (316 euro) e alle Isole (309 euro). Nei Comuni centro di area metropolitana si paga mediamente un affitto pari a 487 euro mensili, 83 euro in più della media dei Comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti, e 142 euro in più dei Comuni fino a 50mila abitanti che non fanno parte della periferia delle aree metropolitane. Nel 2018, al netto degli affitti figurativi, la spesa per consumi sostenuta dalle famiglie in abitazioni di proprietà è pari a 2.074 euro, a 1.855 euro per le famiglie in affitto e a 1.595 per quelle in usufrutto o uso gratuito. Le spese per l’abitazione rappresentano quasi un terzo (32,3%), della spesa complessiva per consumi delle famiglie in affitto. La quota destinata all’abitazione è composta per i due terzi dal pagamento del canone che, in definitiva, pesa per oltre un quinto della spesa complessiva. Infine, la quota di spesa destinata all’abitazione è pari al 12,7% per le famiglie proprietarie e all’11,5% per quelle in usufrutto. Le famiglie in affitto hanno quindi, rispetto al resto delle famiglie, minori risorse da destinare agli altri capitoli di spesa; ciò vale in particolare per le quote destinate a trasporti (11,5% rispetto al 15,4% delle altre famiglie proprietarie, in usufrutto o in uso gratuito), ricreazione, spettacoli e cultura (4,5% contro 6,9%), servizi ricettivi e di ristorazione (5% contro 6,9%), servizi sanitari e per la salute (4,6% contro 6,4%), abbigliamento e calzature (4,8% contro 6,2%) e mobili, articoli e altri servizi per la casa (3,9% contro 5,8%). Il titolo di godimento dell’abitazione è strettamente associato ai livelli di povertà e la situazione risulta particolarmente critica per chi vive in affitto: nel 2018 le circa 850mila famiglie povere in affitto rappresentano quasi la metà (46,6%), di tutte le famiglie povere, a fronte di una quota di famiglie in affitto del 18,7% sul totale delle famiglie residenti. Le famiglie affittuarie del Mezzogiorno sono in povertà assoluta nel 22,3% dei casi, a fronte del 15,9% del Nord e del 14,9% del Centro. Tuttavia, tra le famiglie povere del Centro e del Nord quelle affittuarie sono più della metà del totale, mentre nel Mezzogiorno sono il 37,8% (anche a causa di una minore presenza di affittuari tra le famiglie residenti). Tra le famiglie con minori l’incidenza della povertà assoluta è pari al 26,5% tra quelle in affitto, al 5% tra quelle proprietarie e al 15,4% tra le famiglie usufruttuarie o che hanno l’abitazione in uso gratuito. L’affitto medio per le famiglie in povertà assoluta è pari a 307 euro mensili, oltre 100 euro meno dei 418 euro pagati dalle famiglie non in condizione di povertà. Tuttavia, poiché la spesa media mensile complessiva delle prime è molto più bassa di quella delle seconde (865 euro contro 2.065), la voce per l’affitto pesa per il 35,5% sul totale delle spese familiari quando si è poveri (37,5% sia nel Centro sia nel Nord, 31,5% nel Mezzogiorno) e per il 20,3% quando non si è poveri. Tra le famiglie che vivono in casa di proprietà, il 16,1% di quelle in povertà assoluta paga un mutuo rispetto al 19,4% delle famiglie non povere, perché questa voce di bilancio è un investimento e per le famiglie che la sostengono rappresenta un’uscita rilevante; ciò può essere particolarmente gravoso per quelle che scendono sotto la soglia di povertà e, anche a causa di questo esborso, non può essere dedicato a spese per consumi. La rata media effettiva per le famiglie che pagano un mutuo è di 452 euro mensili per quelle povere e di 569 euro per le non povere. Infine, l’Istat stima annualmente, all’interno degli schemi della contabilità nazionale (specificatamente nei conti patrimoniali dei settori istituzionali), il valore dello stock dei fabbricati residenziali presenti sul territorio nazionale e tale valore è ottenuto con una procedura di stima diretta, misurando le quantità (superficie totale in metri quadri), su base regionale e applicando ad esse il relativo prezzo medio a metro quadro. I dati relativi al valore del patrimonio immobiliare sono attualmente disponibili sino al 2017, con serie storiche che partono dal 2001. Nel periodo 2001-2016, il valore nominale dello stock complessivo di abitazioni è cresciuto del 76%, passando da 3.268 a 5.738 miliardi di euro e la dinamica è stata particolarmente sostenuta sino al 2008, con un incremento medio annuo del 9%; tra il 2008 e il 2011 la crescita è stata molto più contenuta (+1,6% in media d’anno), ma ha portato il valore dello stock abitativo a un picco pari a quasi il doppio rispetto al livello registrato nel 2001. La tendenza alla discesa dei prezzi, registrata sul mercato immobiliare residenziale a partire dal 2012, ha determinato una riduzione del valore medio delle abitazioni e la conseguente contrazione del valore della ricchezza abitativa che, nel 2017, è risultata inferiore di circa il 9% rispetto a quella del 2011, con un calo medio annuo dell’1,4%. Nel 2017 si è registrato un rallentamento della diminuzione del valore dello stock di abitazioni (-0,8% rispetto al -1,3% del 2016), favorito da un primo recupero del mercato residenziale che ha frenato la discesa dei valori medi. Sempre nel 2017, famiglie e ISP1 detengono il 92% del patrimonio residenziale complessivo del Paese; in particolare, le famiglie consumatrici risultano proprietarie dell’81% del valore del patrimonio residenziale e si tratta di unità residenziali utilizzate come abitazione principale o comunque a disposizione delle famiglie come seconde case (soprattutto case per vacanza); il restante 11% dell’intera quota di famiglie e ISP è costituito da unità detenute prevalentemente a scopo di investimento e di attività di locazione che, coerentemente con i criteri di classificazione adottati nei conti nazionali, sono classificate come proprietà delle famiglie produttrici. Le società non finanziarie sono proprietarie di poco più del 6% del valore totale delle abitazioni mentre le Amministrazioni pubbliche ne detengono meno del 2%; la quota di abitazioni posseduta dalle società finanziarie resta al di sotto dell’1%, nonostante il ruolo dei fondi immobiliari. Il patrimonio immobiliare costituisce una parte molto rilevante della ricchezza delle famiglie italiane: il valore dell’insieme delle abitazioni costituiva nel 2017 circa la metà (precisamente il 49,2%), dell’insieme della ricchezza totale di questo settore istituzionale; quote decisamente più contenute riguardano gli immobili non residenziali (quasi il 7% nel 2017) e le altre attività non finanziarie (essenzialmente asset produttivi), che pesano per circa il 3%. La restante parte della ricchezza delle famiglie è costituita dalla componente finanziaria la quale include: il risparmio gestito (quote di fondi comuni, riserve tecniche assicurative e fondi pensione) con un’incidenza del 14% della ricchezza lorda, i depositi (13%) e le azioni e partecipazioni (10%).
PREZZI DELLE COSTRUZIONI – ISTAT
A giugno 2019 si stima che i prezzi alla produzione delle costruzioni crescano dello 0,1% in termini congiunturali. Su base annua, invece, si registra una flessione dello 0,4%.
PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI – ISTAT
A maggio 2019, rispetto al mese precedente, si stima una lieve flessione (-0,1%), per l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni. Nella media del trimestre marzo-maggio 2019 la produzione nelle costruzioni aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre precedente. Su base annua, l’indice corretto per gli effetti di calendario (i giorni lavorativi sono stati 22, come a maggio 2018), cresce del 2%, mentre l’indice grezzo della produzione nelle costruzioni registra lo stesso aumento (+20%) rispetto a maggio 2018.
1 Le ISP sono le istituzioni sociali private al servizio delle famiglie; esse comprendono i produttori privati di beni e servizi non destinabili alla vendita quali associazioni culturali, sportive, fondazioni, partiti politici, sindacati ed enti religiosi. Il limitato stock di abitazioni da esse detenuto non può essere separato da quello di proprietà delle Famiglie.
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Nel 2018 poco più del 70% delle famiglie residenti (quasi 19 milioni di famiglie), vive in una casa di proprietà, mentre poco meno del 20% vive in abitazioni in affitto o sub-affitto, mentre il restante 10% circa vive in abitazioni per le quali risulta avere un titolo di usufrutto o altro titolo. Questa composizione mostra una qualche variabilità territoriale: il titolo di proprietà dell’abitazione è più diffuso nelle Isole (il 75% delle famiglie risulta proprietario), mentre l’usufrutto è più diffuso nel Sud (13,2%), a scapito di valori più bassi della media nella proprietà (68,3%); invece, nelle ripartizioni del Nord si registrano incidenze più basse del titolo di usufrutto in favore di una maggiore diffusione delle famiglie in affitto. L’affitto è relativamente più comune tra le famiglie residenti nel centro delle aree metropolitane (27,7%), a scapito di una diffusione della proprietà immobiliare e dell’usufrutto inferiori alla media (rispettivamente 65% e 7% circa). Nei Comuni cintura delle aree metropolitane o comunque con più di 50mila abitanti la quota di famiglie che vivono in case di proprietà rientra nella media (70% circa), mentre nei restanti Comuni più piccoli la proprietà immobiliare supera la media, arrivando a interessare quasi il 75% delle famiglie. Con una quota pari a quasi il 90% vi sono le famiglie composte da una coppia senza figli e con persona di riferimento con oltre 65 anni, quelle per le quali è in assoluto più diffusa la proprietà dell’immobile adibito ad abitazione, seguite dalle persone sole con più di 65 anni (76,1%) e dalle coppie con uno o due figli (rispettivamente 74,8% e 75,7%); invece, sono le persone sole tra i 18 e i 64 anni, le coppie con più di tre figli e i monogenitori, le tipologie familiari per le quali si registra una minore diffusione della proprietà dell’abitazione (rispettivamente 55,5%, 62,7% e 65,1%). Paga un mutuo il 19,2% delle famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (circa 3,6 milioni): la quota è maggiore nel Nord (24,9% nel Nord-Ovest e 22,3% nel Nord-Est) e nel Centro (20,7%), rispetto al Sud (10,8%) e alle Isole (11,6%). Dal punto di vista economico e contabile questa voce di bilancio è un investimento e non rientra quindi nel computo della spesa per consumi; ciononostante, per le famiglie che lo sostengono rappresenta un esborso consistente e pari, in media, a 565 euro mensili. La spesa media per le famiglie che pagano un affitto è di 399 euro mensili a livello nazionale, più alta nel Centro (461 euro) e nel Nord (420 euro nel Nord-Ovest e 425 euro nel Nord-Est), rispetto al Sud (316 euro) e alle Isole (309 euro). Nei Comuni centro di area metropolitana si paga mediamente un affitto pari a 487 euro mensili, 83 euro in più della media dei Comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti, e 142 euro in più dei Comuni fino a 50mila abitanti che non fanno parte della periferia delle aree metropolitane. Nel 2018, al netto degli affitti figurativi, la spesa per consumi sostenuta dalle famiglie in abitazioni di proprietà è pari a 2.074 euro, a 1.855 euro per le famiglie in affitto e a 1.595 per quelle in usufrutto o uso gratuito. Le spese per l’abitazione rappresentano quasi un terzo (32,3%), della spesa complessiva per consumi delle famiglie in affitto. La quota destinata all’abitazione è composta per i due terzi dal pagamento del canone che, in definitiva, pesa per oltre un quinto della spesa complessiva. Infine, la quota di spesa destinata all’abitazione è pari al 12,7% per le famiglie proprietarie e all’11,5% per quelle in usufrutto. Le famiglie in affitto hanno quindi, rispetto al resto delle famiglie, minori risorse da destinare agli altri capitoli di spesa; ciò vale in particolare per le quote destinate a trasporti (11,5% rispetto al 15,4% delle altre famiglie proprietarie, in usufrutto o in uso gratuito), ricreazione, spettacoli e cultura (4,5% contro 6,9%), servizi ricettivi e di ristorazione (5% contro 6,9%), servizi sanitari e per la salute (4,6% contro 6,4%), abbigliamento e calzature (4,8% contro 6,2%) e mobili, articoli e altri servizi per la casa (3,9% contro 5,8%). Il titolo di godimento dell’abitazione è strettamente associato ai livelli di povertà e la situazione risulta particolarmente critica per chi vive in affitto: nel 2018 le circa 850mila famiglie povere in affitto rappresentano quasi la metà (46,6%), di tutte le famiglie povere, a fronte di una quota di famiglie in affitto del 18,7% sul totale delle famiglie residenti. Le famiglie affittuarie del Mezzogiorno sono in povertà assoluta nel 22,3% dei casi, a fronte del 15,9% del Nord e del 14,9% del Centro. Tuttavia, tra le famiglie povere del Centro e del Nord quelle affittuarie sono più della metà del totale, mentre nel Mezzogiorno sono il 37,8% (anche a causa di una minore presenza di affittuari tra le famiglie residenti). Tra le famiglie con minori l’incidenza della povertà assoluta è pari al 26,5% tra quelle in affitto, al 5% tra quelle proprietarie e al 15,4% tra le famiglie usufruttuarie o che hanno l’abitazione in uso gratuito. L’affitto medio per le famiglie in povertà assoluta è pari a 307 euro mensili, oltre 100 euro meno dei 418 euro pagati dalle famiglie non in condizione di povertà. Tuttavia, poiché la spesa media mensile complessiva delle prime è molto più bassa di quella delle seconde (865 euro contro 2.065), la voce per l’affitto pesa per il 35,5% sul totale delle spese familiari quando si è poveri (37,5% sia nel Centro sia nel Nord, 31,5% nel Mezzogiorno) e per il 20,3% quando non si è poveri. Tra le famiglie che vivono in casa di proprietà, il 16,1% di quelle in povertà assoluta paga un mutuo rispetto al 19,4% delle famiglie non povere, perché questa voce di bilancio è un investimento e per le famiglie che la sostengono rappresenta un’uscita rilevante; ciò può essere particolarmente gravoso per quelle che scendono sotto la soglia di povertà e, anche a causa di questo esborso, non può essere dedicato a spese per consumi. La rata media effettiva per le famiglie che pagano un mutuo è di 452 euro mensili per quelle povere e di 569 euro per le non povere. Infine, l’Istat stima annualmente, all’interno degli schemi della contabilità nazionale (specificatamente nei conti patrimoniali dei settori istituzionali), il valore dello stock dei fabbricati residenziali presenti sul territorio nazionale e tale valore è ottenuto con una procedura di stima diretta, misurando le quantità (superficie totale in metri quadri), su base regionale e applicando ad esse il relativo prezzo medio a metro quadro. I dati relativi al valore del patrimonio immobiliare sono attualmente disponibili sino al 2017, con serie storiche che partono dal 2001. Nel periodo 2001-2016, il valore nominale dello stock complessivo di abitazioni è cresciuto del 76%, passando da 3.268 a 5.738 miliardi di euro e la dinamica è stata particolarmente sostenuta sino al 2008, con un incremento medio annuo del 9%; tra il 2008 e il 2011 la crescita è stata molto più contenuta (+1,6% in media d’anno), ma ha portato il valore dello stock abitativo a un picco pari a quasi il doppio rispetto al livello registrato nel 2001. La tendenza alla discesa dei prezzi, registrata sul mercato immobiliare residenziale a partire dal 2012, ha determinato una riduzione del valore medio delle abitazioni e la conseguente contrazione del valore della ricchezza abitativa che, nel 2017, è risultata inferiore di circa il 9% rispetto a quella del 2011, con un calo medio annuo dell’1,4%. Nel 2017 si è registrato un rallentamento della diminuzione del valore dello stock di abitazioni (-0,8% rispetto al -1,3% del 2016), favorito da un primo recupero del mercato residenziale che ha frenato la discesa dei valori medi. Sempre nel 2017, famiglie e ISP1 detengono il 92% del patrimonio residenziale complessivo del Paese; in particolare, le famiglie consumatrici risultano proprietarie dell’81% del valore del patrimonio residenziale e si tratta di unità residenziali utilizzate come abitazione principale o comunque a disposizione delle famiglie come seconde case (soprattutto case per vacanza); il restante 11% dell’intera quota di famiglie e ISP è costituito da unità detenute prevalentemente a scopo di investimento e di attività di locazione che, coerentemente con i criteri di classificazione adottati nei conti nazionali, sono classificate come proprietà delle famiglie produttrici. Le società non finanziarie sono proprietarie di poco più del 6% del valore totale delle abitazioni mentre le Amministrazioni pubbliche ne detengono meno del 2%; la quota di abitazioni posseduta dalle società finanziarie resta al di sotto dell’1%, nonostante il ruolo dei fondi immobiliari. Il patrimonio immobiliare costituisce una parte molto rilevante della ricchezza delle famiglie italiane: il valore dell’insieme delle abitazioni costituiva nel 2017 circa la metà (precisamente il 49,2%), dell’insieme della ricchezza totale di questo settore istituzionale; quote decisamente più contenute riguardano gli immobili non residenziali (quasi il 7% nel 2017) e le altre attività non finanziarie (essenzialmente asset produttivi), che pesano per circa il 3%. La restante parte della ricchezza delle famiglie è costituita dalla componente finanziaria la quale include: il risparmio gestito (quote di fondi comuni, riserve tecniche assicurative e fondi pensione) con un’incidenza del 14% della ricchezza lorda, i depositi (13%) e le azioni e partecipazioni (10%).
PREZZI DELLE COSTRUZIONI – ISTAT
A giugno 2019 si stima che i prezzi alla produzione delle costruzioni crescano dello 0,1% in termini congiunturali. Su base annua, invece, si registra una flessione dello 0,4%.
PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI – ISTAT
A maggio 2019, rispetto al mese precedente, si stima una lieve flessione (-0,1%), per l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni. Nella media del trimestre marzo-maggio 2019 la produzione nelle costruzioni aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre precedente. Su base annua, l’indice corretto per gli effetti di calendario (i giorni lavorativi sono stati 22, come a maggio 2018), cresce del 2%, mentre l’indice grezzo della produzione nelle costruzioni registra lo stesso aumento (+20%) rispetto a maggio 2018.
1 Le ISP sono le istituzioni sociali private al servizio delle famiglie; esse comprendono i produttori privati di beni e servizi non destinabili alla vendita quali associazioni culturali, sportive, fondazioni, partiti politici, sindacati ed enti religiosi. Il limitato stock di abitazioni da esse detenuto non può essere separato da quello di proprietà delle Famiglie.
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