N°39 - Report CSEI-Tecnoborsa Marzo/Aprile 2015

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Informazioni e Tendenze Immobiliari

Gli acquisti di abitazioni, aumentati di quasi il 75% nella fase espansiva del mercato, a partire dal 2007 hanno cominciato a contrarsi e nel 2013 erano più che dimezzati rispetto al 2006 e inferiori di quasi un quinto rispetto a quelli dell’inizio della fase espansiva ma l’inversione del ciclo immobiliare si è riflessa con ritardo sulla dinamica delle quotazioni residenziali nominali: dopo essere aumentati di oltre il 60% tra la fine del 1998 e la fine del 2006, i prezzi hanno continuato a crescere ancora fino al I semestre del 2008 e hanno sostanzialmente ristagnato fino a tutto il 2011; solo a partire dal 2012 hanno iniziato a calare e, nell’arco di un biennio, hanno cumulato una riduzione del 9,5%; dopo sette anni di calo nel 2014 il mercato immobiliare ha ripreso a crescere.
Contemporaneamente, anche nell’area dell’euro i prezzi delle case sono di nuovo aumentati e il rapporto tra prezzi e affitti si è stabilizzato su valori prossimi a quelli di lungo periodo (media degli anni 1995-2013).
Pure la capacità delle famiglie di accedere al mercato immobiliare, misurata dal rapporto tra il servizio dei nuovi mutui ipotecari e il reddito disponibile, è ulteriormente migliorata e, alla fine dello scorso anno, risultava largamente più favorevole rispetto alla media di lungo periodo; diversi indicatori segnalano che la ripresa potrebbe avviarsi nei prossimi mesi.
Invece, lo stock di abitazioni invendute, pur in lenta flessione dopo il picco toccato nel 2012, rimane su livelli elevati, stimabili intorno alle 200.000 unità.
Per quanto riguarda le attività di promozione annunci che procurano maggiori vendite agli agenti immobiliari sono i portali specifici e il portafoglio richieste; al contrario, le meno utilizzate sono i portali delle associazioni, i volantini, gli annunci sui quotidiani, i giornali cartacei, le attività di open house e il mail marketing. Quindi, il ritratto dell’attività di mediazione immobiliare nel 2015 è impostato verso la digitalizzazione, anche se alcune caratteristiche tipiche della professione in Italia non si sono ancora estinte. In ogni caso, al di là di tutto ciò che il web può offrire, per il 65% degli agenti immobiliari la vetrina su strada continua a essere un valore aggiunto alla propria attività.
Circa la fiscalità sugli immobili con il 2015 la proprietà immobiliare si troverà, per il quarto anno consecutivo, a subire un livello di imposizione tributaria insostenibile. Ad aumentare vertiginosamente, come noto, è stata una specifica componente della tassazione sugli immobili, quella di natura patrimoniale. Il carico fiscale sugli immobili del 2014, dato da Imu e Tasi, è stato di oltre 1 miliardo superiore rispetto a quello dell’Imu 2012.
Infine, nell’ultimo trimestre del 2014, pur a fronte di una stazionarietà del prodotto, i conti nazionali confermano l’espansione dei consumi delle famiglie, l’accelerazione delle esportazioni e segnalano una lieve ripresa dell’accumulazione di capitale, in particolare per macchinari e mezzi di trasporto. Nei primi mesi dell’anno in corso l’andamento dell’attività industriale è ancora incerto, ma si riscontra un netto miglioramento della fiducia di famiglie e imprese.

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