Sondaggio congiunturale
Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate
sul mercato delle abitazioni in Italia
IV trimestre 2019

Roma – 28 Febbraio 2020
I principali risultati
Secondo i risultati dell’indagine sul mercato delle abitazioni condotta dal 10 gennaio al 7 febbraio 2020 presso 1.343 agenzie, nel IV trimestre del 2019 la quota di operatori che segnalano una diminuzione dei prezzi di vendita è diminuita. Lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ridotto ma sono pressoché invariati i tempi di vendita, che restano più lunghi nelle aree non urbane. La quota di agenzie che ha venduto almeno un immobile è aumentata e il saldo negativo fra giudizi di aumento e riduzione dei nuovi mandati si è attenuato. Il divario tra prezzi domandati e offerti resta la causa principale della cessazione dell’incarico a vendere. La quota di compravendite finanziate tramite mutui ipotecari si è ulteriormente ridotta; il rapporto fra prestito e valore dell’immobile si conferma elevato. Migliorano sia le attese sul proprio mercato di riferimento sia quelle sul mercato nazionale, per queste ultime soprattutto nell’orizzonte di medio termine.

Si riduce la quota di agenzie che segnala un calo dei prezzi
Nel IV trimestre è lievemente diminuita la quota di operatori che segnala una diminuzione dei prezzi di vendita (30,4% da 34% nella precedente rilevazione), mentre è rimasta pressoché stabile quella che ne indica un incremento (7,7%, da 7,4%); ne deriva un’attenuazione del saldo negativo fra giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari (-22,7% da -26,6%).

Aumentano le vendite e il numero di potenziali acquirenti
La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel trimestre ottobre-dicembre è salita all’84,4% (da 78,7% nei tre mesi precedenti). Il 51,5% degli immobili intermediati ha una metratura compresa fra 80 e 140 mq, mentre per il 44,3% è inferiore agli 80 mq, in linea con quanto rilevato un anno fa; le abitazioni di minore dimensione prevalgono nelle aree urbane e nel Nord-Ovest e nel Centro Italia. La quasi totalità delle case vendute sono libere (98,4%), abitabili, ma parzialmente da ristrutturare (75,7%, contro 16,6% di quelle nuove o in ottimo stato) e di tipologia signorile o civile (57,7%, contro 36,9% di tipologia economica o popolare). La classe energetica degli immobili è in genere bassa e in lieve peggioramento rispetto a un anno fa. Segnali di vivacità del mercato provengono anche dalle indicazioni sul numero di potenziali acquirenti, in crescita sul trimestre precedente secondo il 23,5% degli operatori (dal 15,3% della scorsa rilevazione), in diminuzione per il 19,4% (dal 25,2%). Migliora, riportandosi sui livelli della scorsa estate, il saldo fra la percentuale di agenzie che segnalano un numero di nuovi incarichi a vendere superiore rispetto ai tre mesi precedenti e la percentuale di quelle che ne indicano una flessione (a -10,6 punti percentuali, da -17,4). Continuano a ridursi, a un tasso appena superiore rispetto a ottobre, gli incarichi da evadere alla fine del trimestre: il saldo fra le quote di agenzie che ne segnalano un incremento e una diminuzione è pari a -8 punti percentuali.

Permane il divario sostanziale fra prezzi offerti e domandati
La mancanza di proposte di acquisto attribuita a prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (58,5% degli operatori) e le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (53,2%), sono fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico.

Si riduce lo sconto medio sui prezzi, ma i tempi di vendita rimangono stabili
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore si è marginalmente ridotto, al 12% (dal 12,6%), a fronte di una minor quota di operatori che segnalano sconti fra il 20% e il 30%. I tempi di vendita rimangono sostanzialmente stabili (a 7,7 mesi da 7,5), restando più lunghi nelle aree non urbane (8,9 mesi).

La quota di compravendite finanziate da mutui si riduce ancora
Dopo il netto calo segnato nel III trimestre, la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario si è ridotta di altri due punti percentuali (al 71,2%), il valore più basso dall’inizio del 2016. Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile si conferma elevato, al 76,4%.

Migliorano i giudizi e le attese sui canoni di locazione
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel trimestre di riferimento è diminuita rispetto ai tre mesi precedenti, all’80,2% (da 83,3% nella scorsa rilevazione e 78,1% nel trimestre corrispondente del 2018). Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione è migliorato, a 4,4 punti percentuali da -1,3; i giudizi di stazionarietà restano tuttavia largamente prevalenti (69,6% ). Prevalgono le indicazioni di stabilità anche per le attese sull’evoluzione dei canoni di affitto nel I trimestre dell’anno in corso (secondo il 75,8% delle agenzie), ma cresce il saldo fra prospettive di aumento e di diminuzione (a 6,9 punti percentuali, da 1,1). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore si è attestato al 3,4% nel IV trimestre (3,8% nel III), su valori bassi nel confronto storico. Il saldo negativo tra le agenzie che indicano incarichi a locare in crescita nel trimestre di riferimento e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione si è ridotto (-22,9 punti percentuali, da -27,9%).

Le attese degli agenti sul proprio mercato di riferimento migliorano…
È divenuto positivo il saldo tra la quota di agenti che giudicano favorevole la situazione del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso e quella di quanti le ritengono negative, così come quello relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere. Le valutazioni sull’evoluzione dei prezzi di vendita sono lievemente meno sfavorevoli: la quota di operatori che indica un aumento delle quotazioni nel trimestre in corso è cresciuta (all’8,3%, dal 5,9%), a fronte di una riduzione di coloro che ne prefigurano una diminuzione (al 27,3%, dal 31,4%).

… così come quelle sull’andamento del mercato nazionale
Le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nel trimestre in corso sono pressoché bilanciate, con un significativo miglioramento rispetto a tre mesi prima (-12,3%). Su un orizzonte di medio termine (due anni), le attese divengono nettamente più ottimistiche, con un saldo fra aspettative di miglioramento e peggioramento pari al 23,9% (da 8,2%).

Per il testo integrale:

Statistiche – 28 Febbraio 2020 – Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia (2,6 mb)

Per approfondimenti:
Questionario (28 febbraio 2020)
Tavole (28 febbraio 2020)
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - note metodologiche (9 dicembre 2019)